【编者按】2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使得“以房养老”成为舆论关注的焦点。“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。消息一公开，立即引发社会各界大讨论。不少网友指出，上海以房养老提出多年，但仅有6例成功，因此推断以房养老在中国行不通。光明网记者就以房养老在上海试点推行的具体情况及当前提出以房养老的可行性等问题采访了浙江大学经济学院柴效武教授。
“售后回租”式以房养老，让老年人首先丧失住房产权是上海试点失败的原因之一
光明网：请柴教授介绍一下上海试点以房养老的运行情况。
柴效武：2008年10月，上海市住房公积金管理中心推出“以房自助养老”方案，该方案具体如下：针对65岁以上的老年人，他们可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；该房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心；其他费用均由公积金管理中心交付。
“上海模式”的核心是老年人首先将住房产权出售给管理中心，重新租回，可以称为售后回租式的以房养老。公积金中心购买老年人的房产，然后返租。考虑到租金总量不可能超出售价，差价部分由老人支配。这样把老年人的房产变成了“活钱”，而老年人有生之年的居住权则不受影响；房屋产权归公积金管理中心，完整权益在老人去世后即可获得。
如李先生夫妇家住在静安区康定路，李先生今年65岁、配偶62岁；在退休之前，李先生夫妇的一个月收入为6000元，李先生夫妇每月领取的养老金为3500元。李先生夫妇想通过“以房养老”改善晚年生活，于是可以考虑将自己面积70平方米、总价120万的房子卖给公积金管理中心；同时按照市场标准，该套房子每月租金为2500元。
根据2006年上海市人口平均期望寿命已达80.97岁的标准测算，李先生夫妇和公积金管理中心签订了长达20年返租协议，获得该房屋20年使用权。这样李先生在买房同时向公积金管理中心交纳租金60万元；物业价值为120万元，剩余60万现金就由李先生夫妇所得。退休后两个人原本每个月只能领取3500元的退休金，生活质量明显下降；通过“以房养老”把自己的房屋卖给相关机构，获得60万元现金，哪怕平摊到20年每个月也有2500元，这样他们的生活质量也就不会降低。20年后，老夫妻仍有优先权，可以续签租约。
2011年11月，上海《新闻晨报》报道：上海市公积金管理中心前几年试点推出的“以房自助养老”方案咨询者众多，但真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已悄然停止。上海市公积金管理中心工作人员表示，目前该试点并无恢复。
光明网：上海试点失败的原因是什么？
柴效武：老年人对住房的产权甚为关心，这种方案使得老年人对住房的产权首先丧失，大家无法接受，子女也坚决反对。再者，在房价持续快速上升的时代，这种产权出售是最为不利的。当时，每平方米房产尚在万元级，目前已经达到三四万元之多。很多老人虽然对此消息十分关注，但真正参与者却只能以个位数计算。此外，管理中心一次性付给老年人众多的钱财，老人存在能否理财及是否理得好的问题。如若干年后款项全部花销完毕，未来生活就难以打发。
以房养老可推出多种简易操作的实现形式
光明网：当前国家再次提出以房养老，应如何操作才能避免先前的不足，使以房养老落到实处？
柴效武：如果将以房养老作为一项政策来提，即倒按揭式的以房养老，这是状况最为复杂，运作最为麻烦、关联面众多的一种以房养老模式。需要相关政策的多方支持，如财税的贴息优惠、可能出现经营亏损时的政府兜底等，这在一项新兴业务初始推出时很难设想的。还需要相关联的多个部门的沟通协调，搞好具体的运作，并非某个保险公司、银行就可以单独推出此项业务。
但如果推出各种简易操作的以房养老模式，再加上养老基地、异地养老的配合，政府和相关联的部门再给予有力的宣传倡导，优惠支持，情况可能会好得多。老年人自身就可以解放思想，开动脑筋，积极参与了。我们追求的是实际效果，而非单纯形式。只要能够用住房价值的转换达到养老保障的目标，就可以了，不必要单纯追求所谓的形式。
光明网：以房养老可行性在哪里，具体如何操作？如果我的房子估价200万，但万一我签了协一年后就过世了怎么办？
柴效武：倒按揭业务在实施中，老年人的存活余命是个重要因素。如某老人现年60岁，根据寿险公司根据大数定理计算的生命表，预期可存活余命为18.39年。实际业务运作中，老人的存活寿命可能大于或小于这一结果，却很少会直接等同于这一数据。如存活余命不足这一年限时，可以计算整个贷款期间获取的贷款本息，向机构归还这笔款项，然后将抵押房产全部赎回。或者将该住宅出售，用出售得到的款项归还贷款本息。至于说老人签了协议一年后就过世了 ，这笔房产是否就全部由寿险公司全部收回呢？并非如此。老人的家属只要将这一年内的贷款本息全部归还公司，这笔业务就了结了。不会出现某一方特别吃亏、某一方特别占便宜的事项。
实际存活年限超出预期年限时，机构开办本项业务将会发生某些亏损，这时可以采取的办法有：一是由政府兜底包赔机构为此造成的损失；二是由老人的儿女兜底包赔机构为此造成的损失（当然，老人存活寿命较短时的房产收益，也由老人的儿女享有）；三是老年人事先缴纳一笔长寿风险金，以应对这种可能出现的事项。不论采取何种方式，都需要事先在贷款协议中加以明文规定。由儿女兜底者，儿女也应当在贷款协议中签字认证。
并非所有的房子都可用来以房养老，需要相当的资格和条件
光明网：什么样的房子可以用来以房养老？
柴效武：什么样的房子可以用来养老是大家很关心的。我们认为，将住房视为养老保障的工具时，需要有相当的资格和条件，并非所有的住房都可以达到这一目的。
首先是住房应具备一定的价值，作为养老保障用的住房，必须具备有一定的价值，比如总价在20万元及以上等。数值得出的缘由，是综合考虑老年人的余命、利率标准、养老金状况、当地生活费用标准等。如某人现年60岁，每个月可以领取养老金1600元，日常生活甚是困苦，现拥有住房价值40万元，预计某人余命尚有20年，如贴现率为4%，扣除提前支取款项应当贴付的贷款利息，以给付系数60%计算，每年可从住房的变现中得到6000元，每个月1000元。作为一个低收入者而言，相当于每个月领取养老金的大半，对养老生活颇有助益。如该住房是面积小、质量差、破烂不堪，很不值价，就无法作为养老保障的手段。即使勉强为之，也是无济于事，且开办这一业务的一次性费用颇高，很不合算。
其他要求还包括住户必须对住房拥有完全产权、该住房已经归还全部贷款、该住房必须能长期存留等。房产养老是个长期事项，业务开办后，短则数年，长则数十年的长时期运作中，难免会发生城市规划变更、住宅拆除重建等种种变迁事项。金融机构倒按揭的业务开办中，为减弱其间蕴含的不确定性和交易成本，那些濒临拆迁、“朝不保夕”的住房，正如“泥菩萨过河”，自身尚且不保，焉能保障他人，是无法作为养老保障对象的。对于可能引入拆迁范围内的住房，对坐落于老城区、旧街道的住房，同样不能将其列入收购扶养计划。
最后，就是住房应便于流通变现。不易流通变现的住房，很难纳入业务开办机构住房收购的范围。业务开办机构长期源源不断地向住户支付款项，是为了取得签约购买的住房，但机构的终极目标并不在于住房本身，而是要将购进的住房通过出租出借等各种形式的营运来获取利润。倘若购进的住房居处偏远落后地区，经济不发达，住房不易于变现，即使能够变现，其价值也很低，这就使业务开办机构背上了一大包袱。（光明网记者宋雅娟采访整理）
【嘉宾简介】柴效武，男，1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院（现为西安交通大学），1988年毕业于上海复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，1999年晋升教授，现任教于浙江大学经济学院。主要研究方向为教育经济、家庭经济、会计财务、金融投资等。
柴效武教授从2001年起开始研究“以房养老”问题，曾提出“60岁前人养房，60岁后房养人”、“第三个老太太以房养老”、“打造养老基地，建设养老天堂”等观点，得到了较大的社会反响。 目前主要研究方向为以房养老、反向抵押贷款、基地养老和个人金融理财。著有《“以房养老”研究系列丛书》（共7本，230余万字）、《现代家庭经济生活知识大全》、《家庭金融理论与实务》、《个人金融理财理论与实务》等专著，出版各类教材、读物10余部，在中央及省级各类刊物上发表论文100余篇。主持完成国家和省市的社科基金项目，教育部项目和地方合作课题共10余项。被公认为是国内对“以房养老”课题研究最全面的经济学家。
