本刊记者在津、粤、鲁、沪、苏、京等省市调研了解到，延续2013年各地出现的住房成交量、房价涨幅等区域分化趋势，2014年房地产市场更加错综复杂。
从价格来看，国家统计局公布的1月份70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别比2013年12月份减少了3个和16个，环比下降的城市则分别增加了4个和8个。但从土地市场来看，一二线城市依然竞争激烈。
3月5日，政府工作报告对房地产市场提出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求”的部署，这对2014年的房地产市场传递出了怎样的信息?
房地产角色困境
进入2014年，房地产市场区域分化更加显现。一线城市涨幅环比出现回落，销量下滑;杭州等热点城市出现楼盘降价现象;去年以来原本集中在西部三四线城市的商品房积压现象，向东部三四线城市蔓延明显，不少地方市场开发空间和需求量已接近饱和。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市，市场成交量低迷，房价处于下跌或停涨的状态。
2014年头两个月房地产市场的变化之所以引起普遍关注，因为2013年，在经济增速整体放缓的情况下，房地产行业“一枝独秀”大幅回暖。统计数据显示，全国房地产开发企业国内贷款接近2万(19673)亿元，增长33.1%;利用外资534亿元，增长32.8%。
“一枝独秀”的背后是实体经济面临市场低迷困境时，地方政府对土地财政依赖程度加重。审计署2013年底公布的审计结果显示，地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。
对一些城市而言，房地产业在政府财源和产业地位两方面具有不可替代性。
记者在东部某地区调研发现，该地2013年财政收入为98.3亿元，基金预算收入为69.7亿元，其中国有土地出让金为63.5亿元。后者占基金预算收入的91.1%，相当于财政收入的64.6%。而且财政收入中许多税费名目都和房地产业直接相关。在经济拉动力方面，房地产直接或间接带动的产业超过50个。本文来源：瞭望观察网
进入2014年，一些地方的房地产业陷入“困境”，上述作用还能否继续发挥?
记者近期在广东、山东、江苏等地调研的情况显示，一些地方造新城和出让土地的热情已经超出客观“需求”。
以广东为例，记者发现有些五六万人口的县城，新建的大型住宅项目就有五六个。大的项目面积高达100多万平方米，单个项目就足够容纳整个县城的人口，住房存量远超实际需求。广东省房地产行业协会秘书长王韶对此表示担忧，这些项目配套不全，为开发而开发，“几十层的高楼立在荒地里，像在土地里插进几排筷子。”
据机构统计，广东全省65个县(市)中，连州、阳东、始兴、佛冈、英德、惠东等33个县(市)住宅待售率超过30%，普宁、陆丰、连山、连平、化州、翁源、新丰、云安、南澳9个县(市)待售率超过50%。
业内人士分析认为，不少三四线城市想抓住新一轮城镇化的机会实现城市发展的弯道超车，为此地方政府摊大饼搞大规模开发建设，通过土地、税收等各种手段吸引房地产企业。大批房地产企业涌向这些城市，让这里的楼市表面红火实际问题重重。
广东省政府参事、广东县域经济研究与发展促进会会长陈鸿宇表示，通过研究发现，广东省2011年的县域人口占总人口的42.3%，2012年却下降到42.15%。三四线城市人口在流出，而房地产开发的面积却在不断扩大，“空城”、“鬼城”现象就有可能愈演愈烈。
部分专家提醒，还债的压力仍将继续刺激着三四线城市大量卖地，有可能继续吹大三四线城市楼市的泡沫。
对仍处于城镇化快速发展阶段的中国来说，需要健康的房地产市场满足住房需求，以及在投资拉动宏观经济中扮演重要角色。业内专家指出，正因为此，此次政府工作报告对房地产市场提出“针对不同城市情况分类调控”的原则。
对2014年的房地产市场而言，上述专家指出，无论是开发商还是地方政府都需要进行深度调整。尤其对政府而言，经济增速放缓带来的内需调整、土地出让增速放缓等因素，正是倒逼发展方式转变的良机。
共有产权住房能否平抑房价
“增加共有产权住房供应”首次通过政府工作报告在全国层面明确提出。在此之前，共有产权在一些地方已经尝试推出。
例如，2013年，北京市提出要完成不低于2万套自住型商品住房供地，销售均价比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右，并且规定自住型商品房为“共有产权性质”，原则上5年内不得转让﹔五年后转让的，按照届时同地段商品住房和该自住型商品房购买时差价30%缴纳土地收益等价款。
不同于“共有产权”，深圳市2013年供应“安居型商品房”近7500套，价格仅相当于周边商品房的50%。
专家指出，通过政府让利，上述这些介于商品房与保障房之间，带有保障性质的“中等价位”的房源，有助于解决楼市“夹心层”的住房困难，推进多层次住房供应体系的建设。
下一步，建立介于政府主导的住房保障供应体系和市场主导的商品住房体系两者之间的社会住房供应体系是未来的发展方向，对房价上涨压力较大的城市而言更是如此。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲等专家表示，自住型商品住房等“中等价位”房源是在不从根本上影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期的最快办法。中原地产市场研究部总监张大伟建议，对于房价涨幅超过10%的城市，都可尝试供应此类房源。
但是，专家认为，该项政策还应从明确政策连续性、细化购房者准入标准、完善交易细则等方面着力，进一步稳定楼市预期。
首先，“中等价位”房源未来供应规模应更加明确。从目前来看，北京对外公布的“自住型商品住房”的土地供应规模为两年7万套，深圳的“安居型商品房”仅在每年初会公布当年的供应规模。一些申请的购房者建议，政府对于政策未来是否可持续应该有明确表态，供应规模可以预见才会让购房者安心。
其次，对于购房者的准入标准和房源面积的限制应更加严格。该类房源应坚持只解决初次置业家庭的刚需，且以小户型为主。
第三，完善转让退出等政策细则。为避免购房者借此牟利，在出让环节应该有更严格的限制。上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰建议，延长自住型商品住房上市交易的时间限制，最大幅度剥离自住型商品住房的投资价值。
抓住调整期挤泡沫
“楼市整体上的相对降速，是适应宏观经济发展的一种理性回归。”对于目前房地产市场的变化，陈杰认为，应抓住楼市的调整期逐渐将房价以及过度投资的泡沫挤出。
国务院发展研究中心主任李伟在2014年全国政策咨询工作会议上表示，我国房地产行业不可能也没必要再保持近些年的高速增长。房地产行业发展环境和内在动力已经发生了变化：我国经济已由快速增长期进入中高速增长期，增长阶段的转换对房地产市场必将产生较大影响。本文来源：瞭望观察网
另一方面来看，房地产业的调整也是中国经济结构调整的“必须”。房价上涨趋势下，资金过度流向房地产领域，制造业等实体部门面临劳动力成本上升和资金成本上涨的双重压力。统计数据显示，我国规模以上工业企业主营业务平均利润率只有5.2%左右，中小企业融资困境也一直未得到根本缓解。央行报告显示，截至2013年9月末，金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，远远超过工业中长期贷款4.1%的增幅。总量信贷控制下，这实际上进一步推升了实体经济的融资成本。
李伟认为，在市场分化的情况下，房地产调控应更加注重因地制宜和增强相关政策措施的区别性、针对性。
但是，一些地方的财政税收结构现状，对调整而言，将是不小的掣肘。在广州市2013年卖地收入高达838亿元的情况下，相关领导表示今年要再加大供地力度，主要用于还债。据统计，2008年广州土地出让金收入为173亿元，2010年突破400亿元;2013年达到838亿元，创历史新高。与此同时，广州土地出让金占财政收入比例也不断提高，达到1/3左右。从投资结构来看，2013年，广州4000多亿元的固定资产投资中，有1600多亿元是房地产投资。这也充分显示出房地产业乃至经济结构调整的迫切性。
业内人士认为，下一步楼市调控应着力解决三对矛盾：调控目标的短期性与市场运行的周期性之间的矛盾、调控的“治标”特点和市场“治本”需求之间的矛盾、调控手段的同一性和地区市场的差异性之间的矛盾。在此过程中，调控政策要找准切入点，保持稳定性和连续性，确保落实到位，逐渐把市场导入健康运行的轨道。
