近期，保监会的一纸征求意见稿——《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》预示着“以房养老”中国胎动，业界关注持续升温。

“以房养老”是一种金融创新产品，指老年人以拥有完全产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，以取得贷款用于补充养老，老人继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；此后，银行或保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。由于其现金流与传统的购房抵押贷款相反，又被称为“反向抵押贷款”或“倒按揭”。

中国特色的“以房养老”在整个养老保险体系中将扮演什么样的角色？国外以房养老是如何开展的？中国未来以房养老中需要注意什么？这些问题都需要前瞻性的思考。

“以房养老”在整个养老保险体系中的作用

养老问题近年来成为社会公众议论的焦点问题之一，从计划经济时代的单位养老，到市场经济时代的个人、单位共同负担，总体来看是个人越来越要为自己养老负更大的责任。那么“以房养老”是不是政府在推脱责任呢？它在养老保险体系中能够起到什么样的作用呢？

按照世界银行推荐的养老保险“三支柱”或者“五支柱”体系，第一支柱都是基本养老保险，由政府承担；第二支柱都是个人和雇主共同缴费，计入个人账户。以房养老最多只能归入第三支柱，即类似寿险这样的个人自愿养老保险，是少数人的自愿行为。

1961年美国缅因州出现了第一例住房反向抵押贷款产品，此后，其他一些发达国家也相继开始试水以房养老。有学者通过测定反向抵押贷款支付中位数对特定老年群体收入影响的显著性、房产价值与收入之间差额等统计数据发现，作为一种自愿养老产品，仅约10%的符合条件的65岁以上老人有可能参加住房反向抵押贷款。

美国马萨诸塞州2001年针对老年人的抽样调查表明：大部分老人仅在积蓄即将耗尽或债务负担沉重的时候才会选择进行住房反向抵押贷款。而美国金融消费者保护局2012年6月向国会提交的报告表明：在全美符合申请住房反向抵押贷款条件的约2400万人中，仅有2%-3%提出申请，平均每年申请者仅约7万例，到2011年11月共有58.2万例申请者，而同期其他类型的房屋抵押贷款申请超过了6700万例。由此可见，住房反向抵押贷款只是少数老人以房养老的自愿选择，并不是普遍现象。

在中国，对广大的民众而言，基于家产传后的传统观念，房屋留给儿孙已经有数千年的传统，不能也不应成为养老的主体工具。以房养老真正的需求者可能是孤寡老人、近年来出现的数百万个“失独家庭”以及部分老年贫困者。特别是失独者作为国家独生子女政策30多年的牺牲品，单靠微薄的政府补助不足以慰藉他们的生活和心灵，如果“失独家庭”及孤寡老人这些社会的弱势群体有以房养老的需求，政府应当支持，并在税收、交易费用等方面给予他们更多的优惠和帮助。

基于此，未来在中国的养老保险体系中，以房养老只是少数人锦上添花的补充养老，不能也不应成为养老保险的主体，养老保险的主体还是政府主导的第一支柱基本养老、雇主和雇员共同缴费的第二支柱企业年金、职业年金。

国外以房养老的经验与发展趋势

随着老龄化的加剧，欧美发达国家住房反向抵押贷款产品自上世纪90年代以来发展迅速，相继推出了住房反向抵押贷款计划，以缓解“房子富翁、现金穷人”现象，为减少老年贫困做出了一定贡献。按照OECD在2013年的统计，2007年，欧盟各国共签署了45238个住房反向抵押贷款合同，房屋价值33.1亿欧元，但也仅占欧盟所有抵押贷款数量的0.1%而已，其中奥地利在2005到2011年间住房反向抵押贷款增加了一倍。新西兰2006年有4500例，比上年增加了一倍。美国数量虽然最多，但从2009年的115000例下降到2011年的72000例，历史上全部数量合计约58.2万例。

据美国金融消费者保护局2012年6月向国会提交的报告，2009年，美国超过一半的62岁及以上老人全部资产的55%是房产，住房反向抵押贷款发展因而具有一定现实基础，只要62岁以上、拥有自有产权房屋者均可申请住房反向抵押贷款，该贷款由联邦住房与城市发展部（HUD）支持的吉利美（GinnieMae）、房地美（FreddieMac）、房利美（FannieMae）等机构提供担保。

根据2010年的《多德·弗兰克法案》，所有住房反向抵押贷款者受金融消费者保护局的保护。根据2008年的《住房与经济复兴法案》，HUD公布的2014年度予以担保的住房反向抵押贷款最高额度为$625,500，而此前仅$417,000。根据年龄、利率的不同，老人能够获得房屋评估价值51%-77%的贷款。在2011财年，高达73%以上的申请人在70岁以下，比2008年增加了30%，69%的申请人是一次性获得贷款，其余31%获得的是循环信用额度贷款，几乎没有人采取年金的形式按月领取，且多数申请人并不使用这些资金补充养老，而是用于支付此前的其他债务，或者归还另外房屋的按揭。

根据大都会人寿（MetLife）与美国国家老龄化委员会2010年联合进行的反向抵押贷款者贷款用途调查（可多项选择）中，约73%的被调查者是用于归还其他按揭等债务，31%是为了增加日常消费，26%是为了提高生活质量，21%是为了应对不时之需。

一个令人不安的现实是：仅2012年2月，就有高达9.4%的反向抵押贷款者出现了因欠税或者欠保险费而丧失抵押权的情况，且这一比例还在上升。此外，反向抵押贷款者在去世或者搬家的时候，其配偶、同住的儿孙面临失去房屋或者不得不搬家的风险，金融消费者保护局将密切关注由此而带来的金融风险。

由此可见，欧美发达国家的反向抵押贷款实际上已经越来越成为一个金融创新产品，主要是解决老年人的债务问题，即使用于养老也是锦上添花，与最初以房养老按月领取养老金的模式渐行渐远。欧美以房养老的现实对中国未来以房养老的制度设计具有一定参考价值。

中国特色的以房养老：必须考虑的问题

从发达国家几十年的住房反向抵押贷款历程来看，以房养老只是“小众产品”，相当于一款面向老人的金融创新产品，一直也没有成为养老保险的主体，中国将来也不例外。基于国外的经验和中国数千年家产传后的传统，未来中国特色的以房养老应当注意以下几个方面：

一是以房养老的主体，必须贯彻完全自愿、尊重老人需求的原则。《老年人权益保护法》规定：“老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系”，老年人有对自己房屋完全的处置权，不管是失独家庭、孤寡老人、老年贫困者，还是其他任何有以房养老需求的老年人，金融企业以房养老产品设计、政府相关部门的监管都应当贯彻尊重老人意愿的基本原则。

二是根据实际情况选择以房养老的承办机构。银行经营的主要是固定期限类产品，具有住房抵押贷款的长期经验，美国反向抵押贷款中大部分都是一次性获得现金，在中国以房养老中同样的需求可以由银行承办。保险业的寿险产品大都是不固定期限，这与以房养老模式“与生命等长”的业务要求更加吻合，如果老人希望以每月获得养老金的方式以房养老，则保险公司强大的精算能力和长期保障的性质更符合老人的需求。

三是充分发挥政府在以房养老中的作用。保监会的《征求意见稿》提出将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度，是政府监管该行业的良好开端。借鉴美国金融消费者保护局为住房反向抵押贷款者提供保护、HUD支持机构为贷款提供担保的做法，未来应当由中国的中央政府主管部门——保监会、住房和城乡建设部联合出台住房反向抵押贷款相关担保与金融消费者保护的法规、规章，确保老年人在以房养老中的权益不受侵害。