党的十八届三中全会《决定》明确提出，加快房地产税立法。现在社会各方面最关心的问题是，未来的房地产税应该怎么设计,什么样的房地产税才最有利于化解风险，推动社会经济可持续发展。

制定房地产税是一个非常复杂的系统工程，涉及到房产税的类型区分、纳税人主体、课税对象、税率确定、记税依据和征管体制等等许多方面。本建议不是一个系统完整的税制设计方案，而是根据我们的调查研究和国际经验比较，对未来国内城镇个人住房房产税提出一个框架设计，仅供有关决策部门参考。

一、 先把制定我国房地产税的基本原则确定下来

我们认为当前制定国内房地产税应把握三条基本原则。

1.先急后缓、先难后易、先简后繁。不能设想短期内搞出一个十分系统完备的房地产税，也不能设想短期内搞出一个可以解决所有问题的房地产税，为了不拖延时间过长，应该抓住当前主要矛盾，分期分阶段完成，例如可以先制定城镇个人住房房产税，暂不涉及其他方面，也可以考虑先制定一个“城镇个人住房房产税暂行条例”，之后再加以逐步完善和系统化。

2.制定房地产税的主要政策调控目标。制定房地产税的政策目标，应当按照发展问题轻重缓急原则排序，我们认为当前最重要的是，有效矫正在过度投机下支撑的房地产供求关系，消除已经在不断积累的发展风险（包括行业风险引发的金融风险），在国内房地产市场供求关系基本理顺和风险因素化解之后，主要政策目标再转向其它方面。

3.借鉴国际经验和主要依据中国国情相结合。在房产税的制定、执行方面，国际经验需要认真借鉴。但我们在比较研究后也发现，中国的情况有很大差异，不能简单搬用，例如很多国家的计税依据都是房屋市场价值，但当前我国城镇居民工资收入和房屋价值差别特别巨大，对只有一套自用房者来说，即使半个百分点也无法承受，必须考虑有更加合理的办法，等等。

此外，建立城镇居民不动产登记的数据信息平台，也是有效实施房产税的绝对必要条件。

二、城镇个人住房“三阶梯房产税”框架主要内容

第一阶梯——零税阶梯

第一阶梯——零税阶梯的对象，是所有购买一套自用商品房的城镇居民家庭。国家鼓励居民购买自用商品房，税率为零，同时配套优惠贷款和利率。

第一阶梯——零税阶梯，在住房面积的限制上应该比较宽松，不能比照经济适用房或廉租房的面积标准，除单独别墅外，原则上可以不限使用面积。这里的理论依据是，市场经济应充分尊重个人消费偏好的自由选择。在同等居民收入和家庭预算水平下，个人消费偏好差别极大，例如有人愿把更多钱用在旅游消费上，有人愿意花钱买好车，有人想多花钱住好一点的房子，这是市场化的个人消费选择，没有理由限制这种选择的自由度。

第二阶梯——轻税阶梯

第二阶梯——轻税阶梯的对象，是所有购买第二套商品房的城镇居民家庭。购买第二套商品房的性质，应判断为不是自己使用而是家庭投资行为，即获取房屋资产价值的收益，其途经可能是市场出租或资产升值。

购买第二套商品房，是城镇个人住房房产税的实际起征点。根据我们的调研，国内城镇居民的中等收入人群中，有很多人都有能力购买第二套商品房，作为家庭资本投资的一个选项，由此，政府应当留出适度空间，不作为课税重点，只缴纳轻税。

第三阶梯——重税阶梯

第三阶梯——重税阶梯的对象，是所有购买第三套以上商品房的城镇居民。购买第三套以上商品房的性质，应判断为不是自己使用，也不是家庭投资，而是规模投资行为，即获取房屋资产价值的规模收益，其途经可能是市场出租、资产升值或资本市场交易。

购买第三套以上商品房，应缴纳重税，是城镇个人住房房产税的重税起征点。根据我们的调研，在国内城镇居民的高收入人群中，很多人都把购买商品房作为一项投资手段，其中还有一些人大量投入资金进行大规模投机性买卖，成为目前不断抬升超高房价的一个基础性原因，应该以重税制加以遏止。

第三阶梯——重税阶梯的实施，还应该是一个累加递进的税率，例如第三套房和第五套房是一个税率，第六套房到第十套房是一个更高的税率，由此类推，以利有效调控和制约大规模房地产市场投机活动。

三、城镇个人住房“三阶梯房产税”框架的初步评价

我们提出城镇个人住房“三阶梯房产税”框架，是建立在多方面深入调查研究基础上的，包括对当前国内实际购房人群的结构分析、国内房地产发展面临主要问题的分析，以及对当前社会收入阶层及购房态度的分析等等。我们认为该思路可以同时达到四个政策目标。

一是有利控制房屋过热投资和过度投机，避免不断扩张沉淀的金融风险和社会经济风险。现在房地产高额利润的吸引，把大量银行资金积存在房地产部门，很多被长期紧紧捆绑，一旦发生大的经济波动，风险不可预测，实施这样的房产税可以有力遏制。

二是有利调节房地产价格的暴涨，使商品房的定价，逐步回归以使用价值为主的供求关系轨道。现在城市房价很大程度是由大量资金和资本炒作起来的，这种供求关系支持的房价暴涨根本无法控制，如果让家庭投资适当纳税，资本投资重度纳税，房价水平必定回落。

三是有利避免房地产发展的大起大落，保持长期、健康、稳定的发展态势。中国房地产的未来发展空间仍然很大，但现在已有很多二、三线城市陆续出现了大量空置房现象，显露了不可持续的风险。实施三阶梯房产税后，产业发展速度可能有所放缓，但从长期看有利保持稳定增长。

四是还可以给居民家庭的住房投资，留出适当空间。

四、实施“三阶梯城镇个人住房房产税”的难点

该思路的实施难点，也是最可能引起争议的地方，就是轻税和重税的起征点确定，具体而言，就是缴纳轻税的起征点是否为两套房，缴纳重税的起征点是否为三套房以上。

关于是否应该把第二套房作为轻税起征点？我们在讨论中也有两种不同观点，一种认为应该更宽松一些，居民购买第二套房也不要征税，从第三套以上开始；另一种意见完全相反，认为只要不是自用购房就是为了投资和投机赢利，都应课以重税。我们认为第二套房作为缴税起征点不是绝对标准，主要是考虑到当前城镇居民住房状况差异的巨大矛盾，将来结构趋于合理，也可以调整标准。

关于是否把第三套房作为重税起征点，之后税率递进累计？在讨论中也有不同意见，有人提出，这样做，对那些有较多房子的人，可能是一个比较大的打击。我们的调查表明，手中握有较多房产和大量房产者，主要是高收入和中高收入人群中的一部分人，比例应该不超过10-15%，此项课税面不会太宽。在目前房地产市场投机氛围浓重，房地产泡沫和风险都比较大的情况下，这个起征点不宜放得太松，待将来发展纳入正常轨道后，重税起征点也可以适当提高。