现在的房地产市场是否健康
中国经济时报：前不久吴敬琏先生提起房地产市场时说：“我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西最好不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩”。对于吴敬琏先生这番言论应该怎么看？
董藩：吴敬琏先生是名满天下的著名经济学家，其思想对早期中国改革取向产生过积极影响。但这绝对不是说他所有的看法都对。关于房地产，他以往的一些评论有些是对的有些是不对的，因为他是宏观经济学大家，可能对房地产经济学与普通经济学的区别并不了解。比如，房地产具有位置上的固定性，这决定了房地产没有办法像普通商品那样在地区间进行贸易，通过运输、流通调节供给，于是各个区域的供给是不能改变的，价格只能各自独立形成，绝对不会形成像普通商品那样全国价格基本一致，甚至扣除关税后国际价格差别不大的情况。这样全国甚至国际之间的房价比较就没有任何意义。可不光是吴敬琏先生没有意识到这一点，这些年来在全国甚至世界范围内，学术界有些人也都忽略了这一点。所以大家总是在抱怨房价这里高、那里低，我认为这是完全错误的认识。事实上，我以28年对房地产学习、研究的心得来得出我的结论是：无论利用房价收入比、租金售价比还是黑灯率，都得不出中国房地产有泡沫的结论。
不过我想强调的是：吴敬琏先生的这个说法，对提醒最高决策层正确对待房地产市场的下滑是很有意义的。新一届中央政府执政以来，关于宏观经济管理的思路正在转变。尽管官方表述谨慎，但毫无疑问官方的想法也在随着经济形势的变化而变化，或者说形势正逼着官方做出调整应对。这点从官方年初强调“不刺激”，后面用不出“强刺激”政策来变相宣布将实施“微刺激”政策可以看出。
中国经济时报：过去几年，中国推动了大规模的保障房建设，这对商品房市场是否形成了良性推动？接下来住房保障工作要如何推进，以更好实现分类调控？
贾康：现在对于房地产领域，我国政府决策层显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。另一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置健康发展，我们现在越来越有望接近这个境界了。
在宏观调控层面，应该说正在实行“双轨统筹”框架：一是保障轨；一是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。政府要做的首先是托住“廉租房”与“公租房”合而为一这个底；其次，要发展更高一层的“共有产权房”；第三，在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头”出资支持新建保障房转为 “补人头”政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了。
中国经济时报：在目前房地产市场分化、多数人认为不正常的大背景下，应该如何看待“微刺激”？“微刺激”如何才能更有效地实施分类调控？限购政策究竟应该何去何从？
贾康：我们看到，从今年3月份以来，国内主要城市房价指标降温，楼市步入调整期。所以一时间众说纷纭，有不少人在大谈中国楼市的“拐点”和房价“大跳水”、“崩盘”。但我认为这些说法过于极端和悲观。所以我们要搞清房地产市场目前是否正常，有必要区分市场分化（有升有降）和大势拐点（长期曲线掉头向下）这两个概念，以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的概念。我认为目前的情况都属于前者。
市场出现分化后，目前应该是促进我国住房市场健康化的契机，地方政府应该相机抉择使限购等行政手段和措施淡出，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然，这需要因地制宜。所有迹象表明，对市场分化应给予正面评价。同时中长期制度建设更要跟上，以有效防止强烈的大幅反弹。
董藩：这两个月以来，由于看衰的声音很高，再加上出台的政策未能抓住 “牛鼻子”，“微刺激”政策的拉动作用大部分被负面舆论吞没掉，总体效果不太理想。尤其是中央政府设想的 “对房地产市场不直接放松，通过其他措施带动房地产交易回升”这样一个不便公开说出的调控意图明显落空后，中央政府的压力明显增加，从总理的调研活动、讲话以及各部委的表态中可以感觉到这种变化。此前中央政府对房地产业“爱恨交加”。知道不靠房地产业不行，过度依赖也不行，更怕刺激舆论，于是采取了适度迎合大众情绪的做法，去 “支柱化”、去“杠杆”、去“投资、投机”色彩，这样做的目的是要表现出全新的宏观管理思路，不回到2009年时略为激进的救市思路上，不挨骂，让交易量和价格适度降点儿，只要能保住7．5％左右的经济增长率就行。但令官方没有想到的是，交易量和价格的略微下滑，已经使整个国民经济难以承受，显然不敢再任由市场衰退下去。
此前中央政府已经采取了再贷款、定向降准、大搞铁路建设、加快棚户区改造、发行地方债、通过窗口指导松动按揭贷款等刺激强度较高的措施，但效果很慢，也遇到了实施中的一些问题 （如棚户区改造的资金缺口大；商业银行不听召唤，继续变相“放高利贷”），再加上地方政府未揣摩透总理的心思，不敢大尺度救市（“分类调控”原本给了他们取消限购等措施的权力，但表述太委婉，地方官员们理解得不透彻），也担心受到舆论攻击，故房地产市场形势在一些三四线城市有继续恶化的倾向。由于担心市场变化把控不住，威胁金融业和社会稳定，所以信贷的进一步放松已经不可避免，货币政策已经在向适度宽松过度，这就不是“微刺激”的力度了。可以说，“中刺激”正在全面来临，大家拭目以待吧！
中国经济时报：在“分类调控”的思路上，短期和中长期来看，财政政策可以有哪些作为或者说是后招？
贾康：至于财政政策，加快房地产税立法，以经济手段置换行政“调控”，应是楼市分化之后政府和各方互动中的重要抉择。
我们不宜简单化地认为，房地产税一出台就能抑制房价。实际上，房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的大模式，但在发挥其他功能的同时，确实有利于减少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。
但令人遗憾的是，房地产税改革至今的进展很不理想。三中全会之后，这一改革的方向、思路更清晰了，政府理应抓住制度建设不放而有所作为。
此外，应该优化个税制度设计，需强调“综合计征，分类扣除，年度结算”的改革方向，以利优化其调节社会成员收入的功能。还有一个值得重视的优化要领：按家庭征收，以追求更具实质意义的公平。
在目前仅按个人征收个税的情况下，同样水平的收入，在家庭赡养系数不同的两个纳税人之间很容易导致极大的不公平。更合理的制度设计，是合并计算家庭所有收入，再考虑人均收入水平的差异，区别对待。
个税改革的工作千头万绪，我们要做的，是争取将更多符合条件的抵扣因素纳入个税征管，这对于减轻纳税负担更为有效。
财政部楼继伟部长曾特别提及应把按揭贷款纳入抵扣范围。虽然综合和分类结合的个税改革方向，在操作上还有不小的难度，但可以借鉴国际成熟经验，积极创造条件逐步推进。比如，按家庭征收个税不论具体设计上的“技术路线”如何，首先对于税务部门的征管提出了严峻挑战。如何保证信息具备真实性？假如核查、纠错机制跟不上，这种情况将防不胜防，进而整个制度体系将会落入“惩罚老实人”的陷阱，最终趋于丧失公正以及不可持续。
如果信息掌握比较可靠，可以考虑对家庭购买首套房给予适当的个税抵扣优惠。另外，达不到个税起征点的低收入阶层，应首先考虑由保障房解决他们“住有所居”问题，应主要是“租房”而非“购房”，不宜先讲如何以财政贴息支持他们购房。
健康的房地产市场应该什么样
中国经济时报：既然中国的房地产市场被各方叫了很多年不正常，那么在各位心中什么样的房地产市场才是正常的呢？或者说健康的房地产市场应该具备什么样的基本特征呢？
董藩：我认为所谓正常，首先应该是观念的正常。长期以来，房价连续上涨，开发商赚钱较多，老百姓的承受能力受到挤压，由房价引发的各界冲突不断加剧：消费者与政府之间、政府主管部门与开发商之间、消费者与开发商之间、有房者与无房者之间、开发商内部、政府管理部门之间、中央与地方政府之间、学者与政府之间、学者与开发商之间、学者与需求者之间、学者之间都存在严重冲突。
由于绝大部分人不理解房价上涨的原因，越讨论越乱，越讨论越不敢说真话，说真话就有人认为你政治立场有问题，没有民生意识。其实市场从来没有规定房子必须卖给谁，这个人买不起，就意味着房价高了。但当买不起的人痛斥高房价时，政府应当引导社会正确对待所谓的 “高房价”，而不是一味痛斥开发商缺乏 “道德的血液”；当开发商为自己的定价辩护时，舆论大骂其“黑心”、“暴利”；当学者去阐述高房价的成因时，被质问“屁股坐到哪里去了”、“跟开发商穿一条裤子”；而当市场陷入困境时，从中央政府到地方政府，又都不敢明确说取消限购限贷政策，更不敢提房地产业至少目前仍然是支柱产业、主导产业这些客观事实，因为怕老百姓骂他们 “官商勾结”、“支持开发商、祸害百姓”，结果在这种观念下只能是羞羞答答、遮遮掩掩，导致出台的政策很快被负面舆论吞没，效果很有限，经济形势继续恶化。
其次，房价问题，其实就是一个供求关系问题。不要对房价问题“泛政治化”，否则会造成大量欺上瞒下、信息失真现象，并带来其他副作用，而遗憾的是调控恰恰走到了这一步——不但长期无法达到调控目的，而且一味用税收政策、限购政策、一刀切制造出大量的矛盾与冲突，也影响了政府的形象。难道这种情况要长期保持下去么？这样要产生多大的无效损耗？谁来对损失负责？希望新一届政府治理国家，首要的品质能具备不怕舆论要挟，敢于说出真相，力排众议的勇气，这也是政府部门应该具有的政府品格。
邓郁松：我认为健康的房地产市场应该具备两个基本特征。一是市场运行状况要有利于满足广大居民的居住需求。住房市场的需求归根结底来自于人们的居住需求。因此，市场运行状况是否有利于居民持续改善住房条件是判断市场运行是否健康平稳的关键。美国、日本等典型经济体住房市场发展历史表明，人口总量和结构的变化对住房需求的影响最为显著。在人口快速增长期，将会带动住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。随着新建住房开工量的持续较快增长，居民住房条件会明显改善，户均住房套数也明显提高，在现有人群的居住需求基本被满足后，新建住房的需求将主要来自住房的更新改造和新增人口情况，住房建设的趋势也将因此发生变化。还要认识到，居民改善住房是一个长期、持续过程，随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化，居民将会经历多次换购住房的过程，以不断改善居住条件。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20－64岁，其中20－34岁以首次置业为主，35—64岁主要是改善型需求。从我国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1／3,而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2／3，即从需求侧观察，改善型需求群体对房地产市场的影响更为显著。因此，健康的房地产市场，还必须重视改善型需求群体能够顺畅地改善居住条件。
二是市场运行比较平稳，既不出现房地产泡沫，也不出现严重的供给过剩问题。2003年以来，各界对房地产市场的运行情况实际上一直存在较大分歧。分歧的背后实际上表明不同观察者对市场运行平稳健康与否的判断标准并不一致。比如，长期以来，主流观点一直认为房价涨幅过高、投资增长过快，并据此认为中国的房地产市场发展不正常。但如果从较长时间观察，美国、日本、德国等典型经济体在人口较快增长、住房总量不足、居民收入增长较快的阶段，房价涨幅也较高，房地产投资增速也保持在较高水平。而在住房供求基本平衡和居民收入增速回落后，房价涨幅和投资增速都会回落。因此，市场运行是否健康、平稳，要结合市场发展阶段考虑，市场运行健康平稳的关键是既不出现房地产泡沫，也不出现严重的供给过剩问题。房地产泡沫的典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅显著高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。监测房价泡沫风险最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价泡沫风险已在累积。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收投资，并进而引发一系列风险。供给过剩型风险实际上是产能过剩在房地产领域的集中体现。监测供给过剩型风险需要重点关注两类指标，监测中长期的供给过剩要关注特定城市的户均套数指标，监测短期的供给过剩则应重点关注人口结构变化和居民收入情况。
中国经济时报：那在如何实现房地产市场的健康发展方面，有什么好的建议吗？
邓郁松：我建议一是要正确认识房地产市场所处的发展阶段。在不同的发展阶段，房价涨幅、房地产投资增速、新建住房规模等常用指标会呈现不同的特征。总体来说，在快速发展阶段，房价、投资和新建住房等主要指标增速都较快，但到了平稳发展阶段后，房价和投资涨幅一般会回落，新建住房量将下降。因此，分析、判断和预测房地产市场形势，不能简单根据房价、投资、房地产新开工量的增速快慢来判断市场运行是否健康，而应首先把握房地产市场所处的发展阶段，将对各项指标的分析同房地产市场所处的发展阶段结合起来。比如，在快速发展阶段，房价通常涨幅较高，但只要房价涨幅不高于收入涨幅，并不会出现房价泡沫风险。而到了平稳发展阶段，如果房价继续保持较高涨幅，且房价涨幅明显超过收入涨幅，则会催生房价泡沫风险。再如，15％左右的投资增速，在快速发展阶段，可能会带来市场供不应求的问题，即投资增速相对于所处的阶段来说是偏低了；而到了平稳发展阶段，同样的投资增速可能会引发供给过剩的风险，即投资增速相对于所处的发展阶段来说是偏高了。显然，在观察房地产市场形势时，只有准确把握不同发展阶段的特征，并在对发展阶段做出准确判断的基础上，才可能对房地产市场的主要运行指标是否正常做出判断，也才可能在房地产市场出现波动时，对房地产市场调整的性质、趋势、持续时间和影响程度等做出更为准确的判断。
二是要找准市场波动的原因。房地产市场的波动受多种因素影响，比如，人口的增加、居民收入的提高都会带动市场需求的增加，购房首付和贷款利率的下调会提高居民的购买能力，供给的增加或减少则可能造成市场的过剩或供不应求。从典型经济体房地产市场发展历程看，房地产市场的波动可能是单因素造成的，也可能是多个因素同时在发挥作用。而影响的原因不同，对市场的影响程度、范围和持续时间也会存在较大差异。比如，人口总量和结构变化对房地产市场的影响持续时间长，并通常决定了房地产市场发展的长期趋势；而居民收入增长情况基本决定了房地产市场发展的中期趋势；住房金融政策、土地政策等政策因素的调整则通常是房地产市场短期波动的主要因素。而一旦影响房地产市场的长期因素、中期因素和短期因素出现叠加的情况，则市场通常会出现持续时间较长的新趋势。因此，对房地产市场形势的分析和判断，还必须认清造成市场波动的主要原因，分清是由短期的政策调整造成的市场波动，还是受中长期的人口总量和结构变化等因素影响的结果，在此基础上再对市场未来发展趋势做出判断。
三是从短期看，要根据市场发展阶段和市场波动的主要原因，采取针对性的政策组合；从长期看，要坚持实行中性的住房政策。房地产市场是受政策影响较大的市场。相关政策要取得预期效果，要在准确把握房地产市场发展阶段的基础上，根据市场波动的主要原因，采取有针对性的政策组合。总体来说，在市场供不应求的阶段，要更加重视增加市场供给方面的政策。在进入市场供求基本平衡的阶段，要更加重视防范房地产泡沫风险和供给过剩型风险。从美国等典型经济体房地产市场波动历程看，要实现房地产市场持续稳定运行，关键是要实行中性的住房政策组合，既不要人为刺激房地产市场，也不要人为抑制房地产市场。在金融、土地、税收等主要政策工具的使用上，要坚持政策中性、稳定和可预期原则。（记者 徐蔚冰）
