在全市物业管理工作会议上的讲话 今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开 这样一个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也 是必须认真贯彻落实的会。下面，我讲三点意见： 一、提高认识，切实增强责任感和紧迫感 物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关 注的热点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维 护社会稳定的高度，充分认识物业管理工作的重要性。 （一）做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意 义。第一，物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完 善和发展城市功能，维持城市的运转，需要投入相应的人 力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设 施这一“硬环境”相适应的管理服务“软环境”。物业管 理工作者实际上也是城市的管理者。第二，良好的物业服 务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏 ，业主是否满意，直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳 定。作为社区管理和服务的主体，物业服务企业在提高人 们居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明 建设的重任。第三，发展物业管理是优化产业结构的重要 手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员 获取劳动报酬，是合理调整社会财富再分配的重要手段。 这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物 业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳 动力和部队复转军人，这对缓解产业结构调整中的就业压 力具有重要作用。第四，提升物业管理水平是促进房地产 业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理 环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物 业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。 （二）认真剖析当前物业管理中的不足。第一，管理 体制不顺。主要体现在两点：一是市、县两级住建局的物 业管理职责不清晰，特别是在市区，市住建局参与或直接 行使具体管理工作，真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、 掌握一手情况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个 别县（市、区）住建局，还没有理顺与规划、城管、公安 以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没 有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、及时地 解决物业问题。第二，物业行政管理力度不够。一是管理 力量不足，有的县（市）甚至无专门机构、无专业人员、 无工作经费。二是人员素质不高，专业水平不够，对物业 相关政策、法规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在 的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的管 理手段。第三，物业服务水平较低，服务行为不够规范。 从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员 ，服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加 强。第四，物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物 业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在一定从属关系 ,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营 能力，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的 合理分配。第五，物业收费标准低、收费率低是现阶段制 约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行 20XX年制定的标准，全市XX家物业服务企业有XX家亏损。 亏损企业依靠减少人员和降低人工费来降低成本，或靠母 公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素质下降、服 务质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六，老旧小区是 物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前 瞻性，停车位、安全监控等配套设施不齐全，没有归集维 修资金或维修资金已基本用完等问题。同时，无物业管理 的住宅小区基本由居委会代管，物业维护问题日益突出。 第七，开发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。 开发商不按规定标准配备物业管理设施，不按要求对公共 部位进行移交查验、移交建设资料，在保修期内不及时担 负维修责任等行为普遍存在。第八，业主物业服务消费理 念不成熟，小区自治机构不完善。一些业主还没有建立 “买房是投资，住房是消费，产权归己、维修自理”的观 念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。 二、抓重点、解难题，推动全市物业管理出特色、上 水平 物业管理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全 市物业管理工作的思路是：以完善管理体制、提高服务水 平为目标，把“规范物业管理，创建宜居小区”活动作为 抓手，理顺各方主体关系，强化行政监管。引入市场机制 ，做强物业企业。化解矛盾，破解难题，形成制度完善、 管理规范、竞争有序的物业管理模式。主要经济指标要确 保实现两个“100%”，即：新建小区专业物业覆盖率 100%，新建小区住宅专项维修资金缴存率100%。 （一）理顺各方主体关系，建立健全物业管理体制。 只有体制理顺了，才能从根本上破解物业发展的瓶颈，实 现物业管理、服务和经营的科学发展。第一，要理顺市、 县两级物业主管部门关系，完善物业行政管理机制。各县 （市、区）住建部门要抓紧向本级政府汇报，争取支持 ，充分发挥法律、法规赋予的职能和作用，尽快理顺与街 道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物 业管理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、办公 经费、工作制度“五到位”。今年开始，XX市区物业管理 的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门 ，将相关职权迅速下放到街道办事处及社区居委会。今后 ，市住建局将主要行使对全市物业行业管理的行政监管和 业务指导，起督促、协调和服务作用；各县（市、区）、 特别是市区的XX要做好具体领导、组织协调和监督管理工 作。第二，要处理好住建局与物业管理相关部门的关系 ，形成齐抓共管的良好局面。各县（市、区）住建局要增 强大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水 、供暖、供气等单位加强联系、交流与协作，按照各自职 能，明确工作职责，形成各负其责、协同推进的工作格局 。第三，要处理好开发建设与后期管理的关系，解决开发 建设的遗留问题。各县（市、区）住建局或房管局要明确 界定房产开发与物业管理交