关于城中村改造后物业管理问题的思考
随着城中村改造工作的扎实推进,拆迁安置小区相继建
成,我县新县城的区域面积不断扩大,城中村改造已由拆迁
建设为主,逐渐转向物业管理为主,加强城中村改造后安置
小区的物业管理,已成为当前城市管理的一个突出问题。目
前,安置小区的物业管理问题错综复杂,矛盾突出,亟待加
以规范和管理。
一、安置小区物业管理现状及问题
到2007年底,柯桥街道已建成拆迁安置小区15个,建
筑面积为100万平方米左右,主要是:立新小区、福年小区、
福东小区、碧水苑东区、碧水苑西区、双渎裕民小区、双梅
小区、兴越西区、双川裕民中区、梅川小区、管墅小区、管
宁小区、后梅小区、梅巷小区、红建居等,由于安置小区新
建成,均由房产开发商招聘专业物业公司进行管理。
安置小区管理工作存在着规划、建设、移交、管理不
到位等情况,突出表现在体制、运行机制、经费、居民素质
、小区设施、管理组织等一系列问题,小区物业管理面临重
重困难。
1、职责不够明确。目前,我县物业管理行业、管理
部门不够明确,县级的建管局房管处,只属行业管理,街道
也没有专职管理物业的部门。特别是新建成小区的移交,前
期物业聘请、产权明晰等社区(居)均不知情,造成工作衔
接上的脱节。如一个双梅小区出现两个物业公司管理的现象
,带来管理难。
2、部分小区面临物业失管。目前,双梅小区(一期
、二期),兴越西区的前期物业管理委托合同已到期,与两
个小区房产开发商签订物业管理合同的深圳天健物业管理有
限公司,由于亏损而决意撤退;经多次协调,仅同意在裕民
小区续约一年,但兴越西区和双梅小区即将面临物业失管的
尴尬局面,而房产开发商也想一走了之。此问题迫在眉睫
,急需由县有关部门协调解决。
3、业主交费意识淡薄。由于拆迁安置户是由农村转
为市民:①农民环卫意识不强;②对物业管理的有偿服务不
理解,无交费意识;③小区内环境破坏严重;④住户业主收
废品和公共场地、绿化地块“乱堆放”随处可见;⑤因城区
无外来人口公寓,业主出租住房,尤其是车库(无卫生设施
)出租,环境污染和破坏严重,对小区治安也带来隐患
;⑥现任的社区(居)干部缺乏管理小区经验;⑦县环卫处
清运垃圾按5元/户·月收费,增加了物管经济负担;⑧因安
置小区都为失地农民,无业人员较多,收入无来源,认为农
民最基本的生产资料——土地,已贡献给政府的城市建设
,故对交物业管理费不满。面对业主拒交物管费,物管公司
束手无策,缺乏有效的制约手段。目前,各安置小区的物管
费核定为0.23元/m2·月,裕民小区的缴费率仅为50%左右
,兴越西区和双梅小区缴费率为零,其他安置小区也仅为30-
50%,缴费率低与物业服务质量降低之间形成了恶性循环。
4、房屋开发商“遗留问题”较多。房屋开发商在施
工中轻监理,产生许多工程质量问题,物业公司代开发商
“受过”。如双梅小区仅入住三年,已出现不少窨井盖严重
破损,并露出竹丝代替钢筋、道路损坏、绿化枯萎等现象
;双梅小区三期于今年8月交付使用,塑料窨井盖因质量不好
已出现严重破损,2007年11月29日已有1小孩掉进窨井事件
(未造成伤害),居民反映强烈。对此,物业管理公司无能
为力。另外,刚刚交付的管宁小区日前出现业主违规装修问
题突出,物管公司不力。同时,该小区物管公司也缺乏与社
区的沟通,社区对物业管理一无所知。
5、物业管理经费严重不足。业主拒交物管费0.23元
/m2·月,使物业公司难以维持正常开支。如深圳天健物业公
司虽然享受了政府连续3年的定额补助0.12元/m2·月,但与
其测算所需的标准为0.50元/m2·月,差距很大;2004年接管
双梅小区物管,交房时予交了一年的物管费,2005年收费依
靠装修押金和水电保证金扣除物管费,2006年仅收缴了一部
分,2007年分文未收缴,出现了业主拒交物管费;同时,还
需支付给县环卫处,垃圾清运费(5元/套·月),而该物管
公司是个自负盈亏的经济实体,故要求撤退。
二、外地安置小区物业管理的做法
近期,街道驻社区(居)指导中心组织部分社区(居
)书记就安置小区物业管理专题赴宁波、越城区、华舍街道
等地考察调研,各有千秋,摘要如下:
1、宁波的主要做法。一是在确保3‰物管用房的前提
下,对原4‰的物业经营用房标准提高到8‰,以弥补物业管
理费用的不足。二是免交垃圾清运费,由政府财政贴补给环
卫处,物业公司负责把垃圾清运到中转站。三是宁波北仑区
于今年8月起执行《北仑区拆迁安置小区物业管理费用“以奖
代补”实施意见》,基准补贴标准为0.20元/m2·月(其中
0.15元参加考核,日常维修补贴0.05元/m2·月直接拨付,不
予考核),拆迁安置小区综合服务费缴费标准仍为0.25元
/m2·月,拆迁安置户物业管理综合服务费的缴纳标准由原
0.15元/m2·月调整为0.10元/m2·月(固定)。考核由区物
业管理主管部门会同小区所属街道(镇)共同组织实施,奖
励全额由财政局报区领导审批后,拨付给区物业管理主管部
门,由该部门将费用一次性拨付给各拆迁安置小区物业管理
单位,从2007年开始补贴,暂定三年。四是宁波东钱湖小区
物业实行政府补贴。该小区集中安置10余个村的拆迁户,小
区物业管理费标准为0.35元/m2·月,其中业