关于辖区“三无小区”治理的调研报告 无物管、无主管部门、无人防物防的“三无小区”，一直是 城市基层治理中的痛点难点。近年来，办事处积极探索、 勇于实践，努力构建党建引领“三无小区”治理新模式，使 “三无小区”成功蝶变为有党组织牵头负责，有物业公司管理 ，有居民积极参与的“三有”小区。打通了党委、政府联系服 务群众的“最后一米”，使党的领导在基层治理中得到强化 ，基层社会治理体系得到优化，群众的幸福感、获得感和 安全感得到明显提升。我办“三无小区”包括4个单位家属院 和45个无人管理小区，主要因单位管理不完善或单位破产 后长期无人管理等历史原因形成，共涉及11个社区、 4462户居民。现将调研情况报告如下： 一、“三无小区”现状 （一）基础设施。2009年以来，办事处开始陆续实施老旧 小区改造，主要改造内容为地下管网雨污分流、墙体粉刷 、沥青（水泥）路面、绿化提升、停车位规划等，一定程 度上改善了“三无小区”基础设施现状。同时，经过创卫创文 等创建成果的多次宣传教育和人居环境整治工作的开展 ，“三无小区”的群众环境卫生意识普遍得到提高。 （二）监控设备建设。目前区平安监控提质工程在办事处 已建设415个监控点，将我辖区内“三无小区”全方位、无死 角覆盖。有效保障居民的生命和财产安全，大大提升了居 民的安全感和幸福感，让小区的环境更加安全、和谐。 （三）物业用房改造提质。辖区内“三无小区”有门岗房的 共24个，为保障平安建设监控设施安装工作，逐步对其进 行改造提质，现门岗房改造升级工作已全部完成。 二、“三无小区”存在问题 （一）遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行相 应保养，大部分的“三无小区”基本都存在房屋老旧、管道老 化、消防安全隐患等问题。上述问题的解决需要大量的资 金，但是大部分“三无小区”的房屋维修基金早已使用完或者 业主根本就没有缴纳维修基金，进一步加剧了物业管理的 难度。 （二）基础设施不完善。“三无小区”小区的规划和设计标 准比较低，配套设施不够全面，导致基础设置不完善，无 法满足当前居民的物质生活和精神文化生活需求。比如没 有绿化场地，没有公共活动区域，违章建筑，机动车停车 难等问题，时常发生消防通道堵塞、路灯损坏，供水和排 水设施老化等现象，严重影响了居民的生活。 （三）物业管理难介入。“三无小区”居住者多为老年人 ，受到传统思想的作用，该部分居民存在无偿享受服务的 意识，一定程度上对物业进驻存在抵触心理。同时很多“三 无小区”普遍面积较小，只有一栋或两栋楼，没有专门的物 业办公用房，导致物业公司积极性不高。 （四）物业费用收取困难。“三无小区”居住成分复杂，居 民对物业管理的要求不尽相同，能够承受的物业服务价格 高低不一，普遍缺乏缴费意识，导致物业管理费用收入困 难，物业管理难以介入和持续。 三、“三无小区”治理思路 （一）邀请第三方管理。在启动改造之前，通过走访居民 、召开群众代表会议征求改造意愿和确定改造项目，引导 居民树立引进物业服务和交纳物业费用的意识，为改造后 成功引入物业奠定良好的群众基础；在改造基本完工后 ，由社区牵头对接，从物业服务公司的品牌、口碑、公司 实力和接管老旧小区的经验等进行综合考量，选取3家物业 服务公司到小区现场调研，分别拿出进驻方案，在居民代 表会议上向群众进行对接、推介和方案解释，居民代表通 过后向小区全体居民进行公示。在群众了解物业进驻方案 后，社区工作人员采取公开竞争、逐户投票的方式，让小 区居民直接参与到选聘物业服务公司中来，增强居民主人 翁意识，并将投票结果及时公示，从而实现了从代民做主 到让民做主的转变，让居民真正享受到了楼院“主人翁”的价 值，增强了群众自我管理、自我服务、自我监督的意识和 水平；物业服务公司确定后，及时进驻小区，对照服务承 诺，按标准开展工作，通过“边服务、边征收”的方式获得