X市政协调研组关于X市老旧小区改造情况 的调查报告 城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。为深入贯彻落实国家关于 实施城镇老旧小区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环 境，提升城市品质形象，根据市政协2020年工作安排，X-X月份，由XX副主席牵 头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我 市老旧小区改造情况进行了调研。现将有关情况报告如下：  一、基本情况  城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设 施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼 ）。据调研组不完全统计，我市20X年底前建成的老旧小区X个（乐成街道X个、城 东街道X个、城南街道X个），总建筑面积XX多万平方米，涉及XXX户，XXX人。其 中，XX年底前建成的老旧小区X个，涉及XX户，XXX人。调研发现，老旧小区“三 多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈 。  （一）建设标准不高，多孔预制楼板结构多、建筑管线老化多、安全隐患 多。老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，不少建筑是多孔预制楼板结构，经 过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路 、水污管网老化严重的问题，存在安全隐患，群众反映非常强烈。如X区X栋建筑有 多孔预制楼板结构的X栋，X小区X栋建筑有多孔预制楼板结构的X栋，调研组走访发 现其中部分房屋主体出现不同程度的倾斜，部分房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱 落，看上去安全隐患较大。X小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电 高峰期就频繁停电，今年夏天刚开始就连续三个晚上停电，群众强烈要求后实行了 线路分流改造。X近几年都出现了管道堵塞、化粪池溢出等情况，业主们不得不雇佣 疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与屋面排水管相连，导致 雨污混排现象普遍，很多排水管还是球墨铸铁管，大部分已经腐蚀损坏严重，此外 大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。  （二）配套先天不足，电梯少、停车位少、公共服务设施少。老旧小区总 体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。如老旧小区 大部分是X-X层建筑，基本没有安装电梯。据调研组初步统计，X区老旧小区XX幢 建筑数千个单元楼，仅有电梯X部。老旧小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位 不足造成的乱停现象十分普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车 位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如X二 区居民车辆XX多，停车位仅XX个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化娱 乐、体育健身、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。据调研，X个老旧小 区中，仅X个小区有固定的办公场所（包括X个违建），X个小区有老年活动场所 ，X个小区有托幼场所；很多小区的公共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至根本没 有配备；公共厕所配备不足，X街道X个老旧小区就有X个没有公共厕所。  （三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。老 旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象十 分常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新X人，有的X平方米的车库住了X-X个 人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严重；部分 住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区 面貌；部分建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在X小区车库或者一层被用 作美容美发、家电维修、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不 到位，部分保安岗亭形同虚设、无人值班，部分监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效 。如X小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；X区不少楼道门禁系统形 同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前X个老旧小区中，有X个小区还没 有成立业委会，X个小区没有进驻物业管理，X个小区没有建立党的组织，而且很多 业委会只有组织，没有固定办公场所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的 管理工作。  2019年X月以来，国家部委、X省、X市相继出台了推进老旧小区改造工作 的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。《X市城镇老旧小区改造三年行动方 案》中我市2020-2022年改造老旧小区X个，目前我市已上报X小区、X区、X、 X小区等X个小区改造项目，总建筑面积约X.X万平方米，涉及约XX户。  二、制约老旧小区改造的主要问题  （一）小区底数不清，改造机制不健全  我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务复杂 。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不够，对改造的 总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。如市住建局、 市文明中心、属地街道都有部分老旧小区的简单统计数据，但数据各不相同，老旧 小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理情况不 清。同时我市老旧小区三年改造行动工作推进相对滞后，实施方案现在还没有出台 ，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工 程衔接的具体政策支持尚不明确，而对比兄弟县市区，X、X已经出台了老旧小区改 造实施方案，X、X、X也陆续公布了实施方案征求意见稿。此外，我市还没有建立 老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责 工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力 。  （二）资料档案不全，改造技术有难题  据反映，部分老旧小区前期的设计图纸和建设资料缺失，有的只有总平图 却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改 造计划的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建设时的设计图纸，不得 不聘请专业机构对小区情况进行重新测绘，无形中增加了时间成本和资金成本；X街 道干部为解决X小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面 图纸，无法明确四至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里 ，各单位对小区进行了各种后期施工改造，建筑、绿化等部分结构改变了，电力、 给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样 设计，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。据X公司反映，X区地下管线 复杂，规划设计完成后工程推进缓慢，至今现在仍未开工；X小区地下管线走向不详 ，社区、小区无人能说得清楚，给天然气改造设计增加了很多困难。此外，改造施 工需要使用一定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距不足，空地较 少，由于场地的限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生 活与人身安全。  （三）居民需求多样，现实矛盾不乐观  调研组走访调研了解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气 省钱、加装电梯方便老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗 的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配 套服务的需求多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标 准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使 得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯 的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意 见、房屋鉴定报告B级以上等条件限制，自20X年以来申请加装的成功者寥寥，仅有 X小区、X、X公寓X个小区共计X台电梯。供水改造方面，一些老旧小区X楼以上住 户水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不间断地出 现黄水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能 保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方面，调查发现 老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，X岁以上的老人如X小 区XX人（占X%）、X小区约XX人（占X%）、X小区XX人（占X%）、X小区约XX人 （占X%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲 娱乐活动、群体安全保障、社区养老服务等需求也日益明显，但一些项目限于场地 、资金处于无法可改、无处可建的尴尬境地。  （四）资金问题突出，业主共建意识弱  老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，部分老旧小区没有物业 维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后 期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设按照补助基数XX元/平方米计算，仅今 年计划的X个小区项目补助就超过X个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金 （X市级仅对X、X、X区等各实际功能区实施补助），市财政仍然面临较大压力。并 且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对象主要是XX年以前建成的小区不 包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自 建住房，如X小区商品房XX套、自建房X套（间），X小区商品房XX套、自建房 XX套（间），X小区商品房X套