XX 区促进农村集体经济高质量发展的实践
探索以 XX 镇场南村为例
近年来， XX 镇场南村紧紧围绕党和国家深化改革和推进
城乡一体化建设的目标任务，结合本村集体经济发展现有业态，
主动融入 XX 区城市建设和科创主阵地建设大环境，从维护农
民的切身利益出发，充分发挥区位优势，直面挑战，紧抓机遇，
注重实效，初步形成了一条具有场南特色的集体经济转型发展之
路。
一、基本情况
XX 区 XX 镇位于 XX、静安、普陀三区交界，地理位置
优越。作为全镇最南部的村落之一，场南村地域面积 1.78 平方
公里，目前户籍人口 2428 人，外来人口 4000 多人，其主要发展
沿革分为以下阶段：
在计划经济时期，南部以种蔬菜为主；至上世纪 80 年代末，
农村自留地仍有一部分用于蔬菜种植，另一部分则开始由国有企
业借用以建造仓库；进入 90 年代初期后，场南村主要利用土地
资源进行仓储出租等；在上世纪末，直至 1995 年场南村形成了
以仓储与工业为主的经济带，并于同年成立了山海实业公司，
在 1997 年房产开发后，其进一步成立了村级集体经济的实体公
司—上海山海企业（集团）有限公司，下设多个全资子公司，村
级经济得到了快速发展；在进入 21 世纪后，场南村由发展房产
经济转向引进项目，2004 年成功与红星美凯龙签约并成立汶水
店，实现了由“仓存资产”向“商业资产”的转变。在历史发展
过程中，面对累积的遗留问题，场南村始终坚持“发展是硬道理”
的理念， 处置投资失败项目，重新启动产权制度改革与资产量
化工作，不断盘活存量资产，在新时代发展农村集体经济过程中
跨出了关键一步。
二、主要做法
通过不断探索，场南村以知名、地标性项目为核心产业，并
做到了全过程对村民“公开、公平、公正”，逐渐发展为以商业
与服务业为主的经济模式。
（一）筑巢引凤，探索与“红星美凯龙”合作发展模式
20XX 年，当时位于原场南村夏家宅生产队地区约 80 亩的
土地是以仓储为主的“闵欣建材市场”，其土地及房屋属性均为
“工仓性质”，整个市场的环境脏、乱、差，同时个体经营模式
也造成了诸多管理问题。为此，村领导班子审时度势，开拓思路，
将该地块进行项目升级。在政府的支持下，通过与国内各大知名
企业进行接触、商谈，并以村民会议的方式公示村民，最终通过
了与“红星美凯龙”的合作方案，商场注册 XX，实现了税收落
地。
20XX 年 4 月，“红星美凯龙汶水路商场”正式建成并投入
运营，场南村当年新增收入约 1500 万元，20XX 年至 20XX 年
场南村在该招商引资项目中取得的年均收入每年递增 3%左右。
20XX 年底，场南村完成了资产剥离，并实现商业资产的返租。
20XX 年，场南村在该项目中取得收入约 3600 万元，之后每年
以年均 4%左右的速度递增。
红星美凯龙项目的成功在于以下两个方面：一方面，该项目
所在地紧邻中心城区，交通便利，具有显著的区位优势，为场南
村发展大型商业等不动产提供了有利条件，同时因集体土地的属
性特殊，项目落地的用地成本降低，而与城市关系的密切也使其
能够获得商业发展所需的消费者群体，有利于企业的利润增长，
进一步促进了农村集体经济的发展。另一方面，由农业、仓储业、
房地产开发业到商业合作项目的发展路径，体现了由第一产业逐
渐向第三产业转变的产业转型升级。场南村借助地理位置，发展
商业项目，改变了原有农业的产业弱质性和比较收益偏低的特征，
也破解了房地产开发内生动力不足的难题， 有利于集体经济的
持续健康发展。
（二）困中求变，创建与“宜家”共同发展模式
现“ XX 宜家商场”和“诺诚 M7——山海商业大厦”原为
场南村沈家楼生产队地区，地面建筑主要以部分民宅与仓储为主。
在有了与“红星集团”的合作经验之后，村领导班子也拟将该地
块打造成一流的商业项目。在适应政策变化的努力下，最终在项
目的引进上与“宜家”达成一致，即由场南村将该地块净地交土
地储备中心储备后，由土地储备中心将该地块分为 A、B 两个地
块，其中，A 地块由“宜家”在 XX 镇单独注册“ XX 宜家”，
最终形成 XX 宜家商场， 年落地各项税收约 6000 万元，折合
财政约 1800 万元。B 地块最终形成“山海商业大厦”，资产归属
场南村山海集团，建筑面积约 27000 平方米。“山海商业大厦”
建成后，为了确保集体资产收益持续、稳定，场南村引进了上海
海邑投资管理有限公司作为专业的管理团队，以现代化商务楼的
标准进行统一设计改造后对外招商，确保了集体资产持续、稳定
的收益和收缴率。
宜家项目的成功，是在已有经验的基础上，进一步发挥区位
优势、成功实现产业转型升级的典型案例。但不同的是，在宜家
项目中，场南村引入了具有管理技术优势的团队，既使得商业项
目能够根据政策与市场的变化及时做出调整，也相对减轻了集体
经济在收入预期上的压力。
（三）整合区域资源，创建与“沪仑”联动发展模式
原场南刀片厂废弃的旧厂房和办公用房占地面积约 21 亩，
该企业于 2011 年停产清算后，旧厂房和办公用房长期空置，不
仅影响了村集体经济发展，而且与周边商业环境并不匹配。村领
导班子对此高度重视，在如实汇报上级部门后， 积极引进了上
海沪仑汽车销售服务有限公司，将该地块功能调整为汽车展示、
维修、售后服务等。沪仑的注册使得场南村每年获得租金近 200
万
