关于城区物业管理存在问题的调研报告
20XX 年 8 月，XX 区正式承接市级下划的城市物业管理部
分职能，成立了区物业管理工作领导小组和办公室，办公室为区
住建局下属副科级全额事业单位，主要工作职责是：物业管理政
策法规的宣传培训，指导物业服务企业实施规范化管理；指导各
街道、社区按程序实施小区业主委员会成立、换届工作及小区物
业服务企业管理项目的选聘和退出工作；建立投诉受理机制，指
导各街镇、社区及时调解物业管理服务纠纷；参与小区维修基金
使用的初验初审等工作。20XX 年初，城区各街道办成立了物业
管理办公室，配备专职工作人员，理顺了物业管理体制。
目前，XX 区各类住宅小区共计 683 个，建筑总面积 1600
万余平方米，居住总户数 18 万余户；完成注册登记并备案的物
业服务企业共 157 家；有物业公司管理的住宅小区 247 个；无物
业公司管理，现自管或代管的小区 436 个。现有物业管理从业人
员 3075 人。
几年来，XX 区物业办切实加强政策宣传、规范管理、调处
纠纷、严格督促检查，在提升住宅小区物业服务水平方面做了大
量工作，取得了良好成效。小区业主物业服务信访投诉率、群体
上访频次逐年下降，群众满意率逐步上升，多次被全市市长专线
办公室、市住建局评为物业工作先进单位。但是，按照建设和谐
小区、创建文明城市、不断提高居民幸福指数来要求，物业管理
工作中仍然存在一些困难和问题，需要尽快研究解决。
（一）主要存在问题：
1、物业服务监督手段弱化。20XX 年，住建部取消了政府
部门对物业服务企业的资质审批监管后，我们相应的配套监督措
施没有建立起来，使监督物业企业不规范服务的困难有所增加。
例如：前期物业收费标准未向物价部门备案，小区停车收费未征
求业主意见，电梯收费和广告收益不公示，退出小区服务时不按
时移交管理项目和相关手续，引发停水、停电等一系列纠纷，甚
至酿成小区群访事件。针对这些问题，物业管理部门多次下发
“整改通知单”，但力度有限。因此，需要建立、健全、强化物
业服务监督措施。
2、市、区职能脱节，部门职责不明。目前的现状是：凡涉
及小区车位、工程质量、绿化、电梯安全、设备维修、供水、供
电、供气、供热、噪音、乱搭乱建等等问题，基本上均由区级物
业管理部门负责处理，但相应的管理职能在市上或者有关行政部
门，区级协调要么是久拖不决，要么是难于落实到位，严重影响
了政府在群众心目中的形象。因此，需要完善小区问题协调机制。
3、房屋维修基金使用难。中心城区小区专项维修资金现由
市住建部门管理，区物业管理部门负责了维修申报初审、施工监
理、完工验收等全过程，资料完善后再上报市物管处审批拨款，
存在多头管理，责权不一，使用程序复杂，用时较长，业主意见
较大。特别是小区发生水、电设备损坏的突发事件时，XX
