赵长茂：客观因素促使房地产业要保持一定的热度

主持人：谢谢喻国明教授，尽管上来很自谦，但是喻教授讲的半个小时给了我们很多方法论，我相信对在座的媒体人有很大的启发。接下来我们请中央党校的赵教授关于宏观经济调控对房地产的影响主题的演讲，大家欢迎。

赵长茂：我决定在下面讲，因为刚才喻教授是在台上站着讲，可以展现他的长处，我认为我坐在这儿讲可以掩饰我的短处，因为我们两个身高是不一样的。刚才梁勤俭主任说，他今天讲的是不重要的讲话，我想在喻教授演讲之后，谈一点自己不成熟的看法，仅供大家参考。

非常高兴有机会能和来自全国各地主流媒体的老总们一起探讨问题，我能有这个机会，首先要感谢梁勤俭主任的推荐，而且今天我的讲题也是梁主任确定的，他布置任务之后，我做了一点功课，借这个机会，谈谈我的看法。

这个题目就是宏观经济调控对房地产业的影响，大家知道，2003年下半年我们国家实施新一轮的紧缩性的宏观调控以来，房地产业可以说一直是舆论关注的焦点。我想有关问题的讨论在主流媒体上有充分的体现，特别是房地产的价格问题，房地产调控效果问题讨论的尤其热烈，可以这么说，这些年在经济领域如果说有什么问题最吸引人的眼球的话，我想一是股市、二是房市。

我认为公众对于房地产业的关注不亚于对股市的关注，事实表明，宏观调控是和房地产业高度相关的，所以我们关注房地产就必然关注宏观调控，而关注宏观调控也不能不关注房地产业，宏观调控和房地产业密不可分。有以下几方面可以佐证：

第一，房地产业在我们国家已经成为国民经济的支柱产业，经过近三十年的改革开放，我们国家的房地产业迅速发展，它已经成为我国国民经济的支柱，甚至是这些年来，越来越成为我国整个经济的指标性的产业，具有晴雨表的作用。

第二，这些年来房地产业的投资成为全社会固定资产投资的重点领域，这些年政府调控非常关注固定资产投资问题，其中一个重点就是房地产的投资。比如去年全社会固定资产投资增长了25.8%，而房地产投资增长了30.2%，其中商品住宅投资增长了32.1%。特别值得注意的是，外商对房地产业的直接投资增长了107.3%。由此可见，房地产业以及它的投资在整个国民经济当中的影响力，这就决定了宏观调控不能不把房地产业的调控作为重点，而且我认为对房地产业的这个调控不仅是我国内部的调控，而且涉及到内外调控，因为外资这些年进入房地产业的速度在加快，尽管我们采取了一些限制性的政策，但是现在看来，外资进入房地产的积极性还是在增强。

第三，在我们国家和其他国家一样，房地产业的发展及其风险和银行业的风险高度关联。可以这么说房地产业风险的积累，影响到银行业的风险。我看有资料介绍，一些银行房地产信贷占到信贷总额的50%以上，个别银行甚至达到80%。美国次贷危机之后，政府对于房地产和金融业风险关联问题更加关注、更加重视。

第四，房地产业关系民生。衣食住行是人的四大基本需求，而且我们还说安居才能乐业，这说明住房以及房地产业对于老百姓生活的重要性。对于这样一种民生产业，政府当然不能不加以关注，不能不加以有效的调控。所以宏观调控必然要包括对房地产业的调控。

我梳理了一下2003年以来我国宏观调控的有关政策，发现宏观调控政策中至今影响或者间接影响到房地产业的调控措施有30多条，这两年陆续出台了30多条重大的政策。特别是去年，高密度的、密集的推出了一些房地产的调控政策。可见，宏观调控当中房地产调控的重要地位，这是作为媒体应该从理论上加以把握的问题。

接下来我们看一下这几年来我国的经济走势，因为走势如何决定着宏观政策的取向，梁主任说我是我们国家经济的乐观派，我确实对我们国家的经济前景一直看好，尽管最近一年多来，我们的经济出现了一些问题，但是我对于前景是乐观的。应该说我们国家经济总体向好这是毋庸置疑的，但是也存在一些突出的矛盾，按照中央领导的说法，突出矛盾重要体现就是“三过”：投资增长过快、信贷投放过多、贸易顺差过大。这是当前宏观经济运行中的突出矛盾，“三过”里面至少有“两过”——投资增长过快、信贷投放过多和房地产业直接相关，而且从去年以来，我认为又出现了一个新的“过”，就是物价涨幅过大，而物价涨幅过大最重要的体现一个是CPI，还有一个就是房价，不包括在CPI里面，但是是关系民生的重要指标。当前经济的突出矛盾我认为和房地产的运行高度、密切相关。

这些问题使中央在去年底的经济工作会议上就提出了两防，宏观调控的政策取向确定从紧，我们知道06年的宏观政策进行了调整，提出了双稳健政策：稳健的财政政策和稳健的货币政策。07年提出了稳健的财政政策、适度从紧的货币政策。去年底经济工作会议确定了今年的宏观调控的基本政策，就是一稳一紧，就是稳健的财政政策和从紧的货币政策，把“适度”两个字去掉了，这是大家知道的，就是体现了一个“紧”字。从紧调控的主要着力点就是控制固定资产投资，因为要防止经济增长偏快演变成经济过热。防止物价结构性上涨，转变成全面的通货膨胀，最主要的抓手就是控制固定资产的投资，而控制固定资产投资的重点之一就是控制房地产投资，这一点也体会到了。从紧调控的另一个着力点就是控制通货膨胀，控制通货膨胀的重点之一就是控制房价过快上涨。我想这就是我们当前宏观调控的大背景以及和房地产业的相关性。

从紧的宏观调控取向必然对房地产业的发展产生重要影响，这十年来，我们一直关注房地产业发现调控房地产的政策、就产业调控来说，没有任何一个产业会在这么短的时间内出台这么多的调控措施。从紧的政策取向能产生什么样的效果？产生多大的效果？这是大家关注的焦点，而且是这一、两年来讨论比较多的或者争论比较多的。有的说这个调控是有效的，比如建设部就是这个观点，这些年我们的房地产调控是有效的，而且效果非常明显。但是也有人认为是无效的，最主要的是房价越调越高，控制不住，很多人持有这样的观点，但是我认为至少我们对房地产业的宏观调控是部分失效的，在很大程度上没有达到预期的调控效果。

我认为原因就是有些客观因素促使房地产业要保持一定的热度，房地产的价格会在高位上运行，有哪些因素呢？我想从供求来说，因为价格问题是房地产业的核心问题，价格问题的背后是供求关系或者说供求规律。所以对房地产的宏观调控也是着力于调控供求关系才能调控价格。这些年我们的调控之所以部分失效，很大的一个问题就是有些客观因素是宏观调控作用空间非常小的甚至是无能为力的。比如从需求来说，有这么几点，时间关系我不展开讲了。

第一是改革开放之前，我们住房欠帐太多、欠帐太久。随着改革开放经济的发展，必然产生一种强烈的改善住房的愿望，而这些愿望这些年不断的释放，这是我们需求迅速扩张的基础性因素，而且我们国家顺应老百姓愿望制定了小康目标，这里面就包括扩大住房面积、改善居住条件。

第二是改革开放以来居民的收入，因为光有购房愿望不行，还得有经济实力，改革开放以来，应该说我们居民的购买力在不断积累。

第三是比如去年城镇居民的人均收入达到了13786元，农民的人均收入达到4140元，这和改革开放初期相比，翻了20多倍，所以这样一种收入的增长，就使社会公众当中有一部分人积累了能实现改善居住条件的能力，这是客观的要求。而根据建设部提供的资料，1978年我们人均住房面积是6.7平米，到了2006年达到了27平米，这就说明了老百姓购房扩大居住面积的一个客观事实。

第四是城镇化进程，必然要推动房地产业的快速发展。

第五是家庭小型化，过去中国人的传统是大家庭，最好是五世同堂，但是现在趋向是小型化。不要说家里孩子多，就是独生子女结婚了，也不愿意跟父母住在一起，要单住。没有钱买房怎么办呢？老人支持，老人没有能力怎么办？这与很多青年人的理财观念有关联，家庭小型化是一个趋势，房地产业发展的重要因素。

第六是中国的文化传统，这个问题我认为也是推动中国房地产业发展的一个文化因素，因为在中国人看来，中国人把房地产看成是最稳定的财产，所以中国人具有强烈的持久的持有房地产财产的愿望。比如我看到统计资料说，我国去年城镇住宅私有率达到了82%，而美国才68%、英国67%、德国42%，这个差别我认为很重要的一点就是中国人的传统观念。你看我们考察中国的历史，资本家不管做到多大，和西方国家不太一样，都是资本家兼地主，在西方资本家就是资本家，农场主就是农场主，也有双肩挑的，但是比较小。但是中国的观念就是兵荒马乱不怕，地是跑不掉的。中国这种房地产情结也是推动房地产业快速发展的因素。

第七是地方政府对于房地产业的推动。我认为我们的房地产之所以热度不减，尽管中央采取那么多措施，三令五申让地方落实政策，但是很重要的体制基础就是我们的财政体制，中央与地方的利益关系没有理顺，这是一种制度因素，所以我认为房地产业存在着两个博弈：一个就是房地产商和政府的博弈，第二个博弈就是地方政府和中央政府的博弈。这两个博弈作为一种体制因素也是推动房地产业走强走热的重要因素。这些都是导致我们的需求很难控制、很难调控的主要因素。

另外从供给的角度来看，就是土地的有效性，房地产有特殊的形式，房屋有它的本身的交易特性，但是有一点是共通的，就是价格都决定供求，房地产业之所以能够持续的保持一定的热度，甚至是越走越强，很重要的一个因素我认为就是土地的有限性，土地不可再生，本身也有限，经济规律就是东西稀缺了，价格降下来了，除非采取计划经济的方式配给或者指令性计划控制，你要走市场化的道路必然稀缺导致高价。所以土地的有限性对房屋的供给实行了刚性约束，我们国家是人口大国，而且耕地有限，你要发展的话，这么多的因素形成刚性的需求，土地供应又是刚性的，所以供求矛盾短期内我认为是无法解决的。这样一种供求关系决定了中国房地产业发展的基本态势，决定了中国房价的持续上涨，这是我的基本判断。

当然我们从长期来看，房地产业会保持一定的热度、房价会持续走高，并不意味着中国房地产的价格会直线上升，会一年比一年高。这里面有两方面的因素：第一，房地产的走势关系到民生，甚至关系到社会的稳定、关系到党和政府的威信，这个问题能不能解决好，关系到社会未来发展。“十七大”提出居者有其屋这样的目标，关注老百姓的生活，从住房条件上来关注是一个必然的决策，从政党和政府来说解决老百姓的房子就得让老百姓买得起，这样必然要采取措施。二是大趋势是客观、走强的因素，在推动的过程中也有房地产的投机因素，也就是说也有泡沫的问题、也有过热的问题。为了保持这个产业的健康发展、促进国民经济的持续、稳定、健康发展，也有必要对房地产业进行定义，这个过程已经开始了，但是效果并不是太明显。但是我认为对这个效果我们还可以在预期的时间里面看到，而且已经出现了迹象。因为任何政策按照经济学的原理来说都有时滞，比如说货币政策在美国至少得需要有18个月的市场，所以很多政策不是出台了马上效果就会出来，它有一个时滞。我们一连串的密集政策，它得有一个滞后的政策效果的出现。这是一个因素。

第二，这些年来，我们从各个方面出台了很多的措施，它有一个组合效益的问题，也得需要时间来体现。还有按照从紧的调控取向来说，还会有一些新的政策出台，甚至是所谓的杀手锏的政策也不排除会在近期出台。所以，我们说房地产的长期走强，并不排除近期的调整，或者说我们不要低估政府对房地产调控的决心，为什么政府的政策不到位呢？效果不明显，一方面有调控的针对性，另外一方面也有政府投鼠忌器的问题。房地产作为制度性产业，以及它和银行业的高关联度，就是政府在调控房地产的时候必须拿捏好“度”，并不是说政府对房地产过热的因素没有办法解决，而是有投鼠忌器的考虑。所以，我认为不能低估政府对房地产近期调控的决心，特别是在政府的调控权威受到挑战的时候，当下政府总得拿出点“厉害玩艺儿”给大家看看。特别是有房地产商叫板，越调越高，说宏观调控调得太好了，我们欢迎宏观调控，这就是对政府的挑战，这样的一种挑战政府肯定会做出一些措施，而且已经有一些措施在出台了。

所以，我认为对于房地产的调控，它的有效性会逐步的体现，房地产业近期也许会在奥运会之后有一个向下的调控。宏观调控确实是关系到整个房地产业的未来发展、健康发展。当然这里面也有一个对于当前形势的判断问题，比如对于泡沫，我对于泡沫的看法就是房价走高或者房价太高就是泡沫，但是我认为还得看它是不是一种有需求的高价，现在我们的高价基本上是有需求的高价，有一定的泡沫，但是泡沫并不太多。所以新任的建设部部长前不久在一个论坛上发表演讲的时候就讲，“我们房地产业总体上比较正常”，而且讲到了“房市的泡沫仍然在正常的范围内”，而且他还提出了当前房地产调控的一些思路。比如讲到了要用经济手段抑制房价，强调在增加供给的同时来引导人们的心理预期方面采取措施。我认为，既考虑到对于需求的调控，又要在供给方面采取一些有效的政策。

比如，我们要在严控土地供给的情况下，用土地的有限性来挖掘现有土地的潜力，利用好现有的土地，比如挤出存量土地，去年国务院研究中心有一个研究报告，现在我们的地产商在土地囤积方面，最大的地主是碧桂园(企业专区,旗下楼盘)，大的房地产商都囤积了相当数量的土地。去年以来采取的措施就是要挤压这些土地，使土地能够尽快地转化成房屋的供给。另外也有的学者提出，要强制地提高容积率，同样的面积盖多高的楼层这样做出强制的规定，从供给方面入手。同时对于需求进行有效调控，我想房地产的虚高，所谓的泡沫这样的问题会得到一定程度的缓解，也会对房地产业的健康成长产生良性作用。

另外，从总理的政府报告和新任的住房部长讲话中也体现出了一个新思路，就是在住房政策上市场调节和政府保障相结合。这是调控的重要思路。当前，宏观调控实际上是把房地产业的调控作为重要的着力点，房地产本身在于国民经济运行中的重要的特殊性。所以我们媒体对于房地产业的特殊关注也是在这样的大背景下做出我们的判断和我们的贡献。

梁主任跟我说，在讲到最后的时候，简单地说一下媒体的作用，媒体对于从紧宏观调控背景下房地产业的发展问题上有什么作用，因为我不懂媒体，我考虑了一下，我概括为两个字，就是“引导”。我们媒体很难有更大的作用，但是引导是我们能做到的，这个引导有三方面：

一是知识性的引导，因为现在房地产的投资过程中有盲目性，有些是盘地效应在里面和一些从众效应在里面，媒体可以提供相关的知识提供知识性的引导。

二是政策性的引导，对一些政策进行解读和分析，这样使老百姓也好、投资者也好，能够知道政策的近期效果、未来效果，中间可能产生什么问题，会产生什么样的影响，我们的媒体特别是财经方面的媒体应该大有作用。

三是策略性引导，就是通过有关专家提供策略性的方案引导老百姓在这方面的投入，能学会一些投资技巧，避免盲从、避免失误，通过引导使我们房地产的投资、住房的消费更加理性。现在有一个说法叫做回归理性，就是在现实中存在着非理性的投资，非理性的消费，在引导房地产投资和住房消费这方面，我想我们媒体人大有可为。

以上是我对宏观调控对房地产业影响的不成熟的看法，仅供参考，谢谢大家。