全区 住宅小区物业管理工作专题调研的报告 为了全面掌握我区住宅小区物业管理现状，深入了解全 区物业管理中的热点难点问题，进一步提高物业管理水平 ，提升城市品位，营造良好的生活居住环境。按照《区政协 常委会2018年工作要点》安排，9月26日，区政协副主席庞军 刚带领部分政协委员对全区住宅小区物业管理工作进行专题 调研，现将调研情况报告如下： 　　一、调研背景 　　住宅小区物业管理工作是改善城市形象，优化人居环境 ，提高居民生活质量，增强城市综合竞争力的重要体现，是 关系千家万户的民生工程，也是建设宜居宜业宜游美丽新崆 峒的重要内容。今年，区政府提出，紧盯陕甘宁三省区域中 心城市发展定位，按照“六项原则”“四大转变”的城市发 展新要求，突出高点定位，多措并举加快城市建设，在提升 中心城市品质上谋求更大突破。 　　住宅小区物业管理作为城市管理一项重要内容，牵动千 家万户，热点、焦点、难点问题集中。基于此，区政协决定 对全区住宅小区物业管理工作进行专题调研，为提高物业管 理工作水平，助推城市品位提升建言献策。 　　二、调研方式 　　调研采取现场看点、座谈交流等方式进行。 　　（一）现场看点 　　9月26日上午，调研组一行深入南湘园住宅小区、物资局 家属院、新城国际住宅小区、十里铺安置楼小区、天门安置 楼住宅小区和四十五研究所小区等6个物业现场，实地查看了 各小区的环境卫生、安全卫护、消防设施、文化建设等设施 设备，听取了各小区物业负责人情况介绍。 　　（二）座谈交流 　　下午3时，调研组召开调研座谈会。会议听取了住建局负 责人就崆峒区中心城区物业管理工作汇报，调研组成员通过 实地查看，听取情况介绍，自己调查了解等方式掌握的情况 进行了座谈交流发言，深有感触地道出了作为住户对物业管 理的真实感受，客观公正的指出来物业管理存在的困难和问 题，并提出了意见和建议。 　　三、住宅小区，物业服务企业和物业服务企业经营现状 　　（一）住宅小区。截止目前，我区中心城区现有居民住 宅小区340个，总建筑面积970.35万平方米，住宅118794套 ，入住人口约23.8万人，主要呈现以下三个特点：一是住宅 性质多样。经统计，由企事业单位承建的职工住宅小区共有 183个，占小区总数的56.7%，住户多数没有取得产权证，目 前多数已经转手，住户人员结构复杂；由开发商开发的商品 住宅小区共有139个，占总数的37.8%，住户有完整的产权 ；由村集体在集体土地开发（包括村民在自有宅基地建设 ）的住宅小区共有6个，占总数的1.8%，基本为小产权房；由 政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住宅小区共有9个 ，占总数的2.8%，住户无产权；由政府早期建设的旧城改造 安居工程新涉及小区共有3个，占总数的0.9%，住户有完整的 产权。二是建设标准不一。从建筑结构看，早期建成的盖板 房小区76个，砖混结构小区96个，半框架结构小区92个，框 架结构小区50个，剪力墙结构小区26个。从配套设施建设看 ，配套幼儿园的小区共有4个，配套公厕的小区共有2个，绿 化未达35%的小区共有18个，无停车站、停车场的小区共有 149个。三是规模差别较大。据统计，所有住宅小区中30户以 下的小区有53个，31-80户的有68个，81-200户的有164个 ，500户以上的有55个。 　　（二）物业服务企业。截至目前，物业服务企业54家 （市外11家），在市区工商注册的物业管理公司共41家，从 业人员2873人，服务小区151个，住宅75930套，分别占小区 总数和住宅总数的41%和62%。主要有以下三种模式：一是以 房地产开发企业为主体或另行成立物业公司承担物业服务的 有134个小区；二是社会资本投资成立的物业公司承担物业服 务的有8个小区；三是由行政事业单位、国有企业、自营或居 民自治管理的有181个小区。 　　（三）物业服务企业经营状况。从统计数据看，根据使 用面积每月按0.2元/平方米收取物业费的物业公司有8家，每 月按1.2元/平方米收取物业费的有2家，介于0.2-1.2元之间 的31家。从业人员月工资低于1420元的83人，介于1420- 3000元的2250人，高于3000元的533人。按照《我省物业服务 收费管理实施办法》规定，我区物业服务企业收费低于规定 标准，加之业主欠费，服务物业企业全部亏损经营，依靠房 产开发公司生存，直接造成物业服务企业市场化进程缓慢 ，生存和发展的步履艰难。 　　四、我区物业管理主要做法 　　近年来，我区物业管理始终坚持“以管理促服务，以服 务带管理”的理念，积极培育物业管理市场，持续规范物业 服务行为，物业管理覆盖面不断扩大，居民满意度日益提升 。 　　一是加强新建小区物业管理。按照新建小区物业管理一 步到位的思路，对近年来新建的小区全部推行物业管理前期 介入和承接验收制度，房地产开发企业在商品房预售前制定 物业管理方案，选聘物业管理企业，签订物业管理合同，并 严格按照规定做好物业项目验收工作，对不符合条件的，一 律不准交付使用，杜绝了由于配套设施不规范，给后期物业 管理带来的矛盾与隐患。 　　二是加快老旧住宅楼改造。为了把老旧住宅楼改造为功 能基本完善、配套基本齐全、绿化与物业管理达标、生活秩 序文明健康，面貌焕然一新的宜居小区，市区住建局积极对 接国家省市区政策，按照中央、省级补助一点、社会集资统 筹一点的原则，主要实施了五大改造内容:一是全面实施了厨 房卫生间、楼梯间、屋面防水、外墙面、采暖分户改造，二 是对供热、供水、污水、雨水管网进行了改造，三是煤炭房 、储物间实施了拆除改造，四是配套物管用房、改造公共照 明设施，增设视频监控系统、防盗门等，五是实施外墙色彩 改造、加装轻钢屋檐。项目计划分三年实施，2017年实施了 22个片区4845户; 2018年计划实施21个片区18432户，预计 10月底前完成主要施工内容;2019年将继续加大改造力度，计 划实施120个小区12618户。 　　三是加强小区监督管理。区住建局下发了2018年度物业 管理工作实施意见，与各物业公司签订了物业管理责任书 ，采取干部包物业服务企业、包小区的办法，定期对住宅小 区物业服务进行检查巡访，重点对小区的卫生、秩序、执勤 、安全等情况开展经常性检查，对发现的问题限期整改，目 前共下发整改通知书12份，整改到位12家，小区内违法搭建 、违规装修、破坏公共绿地、无序停车等行为得到有效遏制 ，同时，督促各物管企业在住宅小区内公示服务项目、服务 内容、收费标准及收费依据，有效保障了广大业主的知情权 。 　　四是加强专项维修基金管理。2018年6月27日，市政府第 21次常务会议审定了《平凉市住宅专项维修资金管理办法》 ，为了尽快抓好新的管理办法的实施，区住建局已起草了具 体的实施方案，待汇报区政府同意后实施，方案提出将对 2018年以前专项维修资金进行全面审计，(2018年前50家开发 公司涉及住宅小区共69个，缴存住宅专项维修资金7100万元 )，对挪用、尾欠的资金做到应收尽收，不留死角。 　　五是积极组建业主委员会。规范了业主委员会备案证制 度，对已成立业主委员会的小区，督促和协助物业服务企业 履行合同和约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾 纠纷，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。截至目前 ，全区已组建业主委员会26个。 　　六是加强从业人员学习培训。建立物业管理从业人员定 期培训学习制度，督促各物业服务企业积板开展从业人员教 育培训，注重强化专业岗位技术人员的专业技能和职业道德 建设，全面提高物业服务企业从业人员管理和服务水平以及 综合素质。 　　七是加强矛盾纠纷调处。严格落实举报、投诉登记制定 ，建立提速办理机制，对上级转办或群众反映的各类信访件 、电话投诉和网络留言，坚持在第一时间受理、第一时间交 办、第一时间反馈，今年以来，区住建局物业办先后办理门 户网站投诉160条，便民服务热线投诉270条接待上访群众 20余起，办结率100%。 　　五、物业管理存在主要问题 　　一是物业服务企业乱。据不完全统计，中心城区现有物 业服务企业54家。从资质和备案情况来看，具有资质且在工 商局注册的41家，没有备案的13家。从服务情况来看，物业 服务水平参差不齐，服务行为不规范，呈现两级分化局面 ，好的比较好，差的太差，好的小区配套完善、环境优美、 管理规范，业主与物业关系融洽。差的小区因服务质量不高 ，物业企业“只收费不服务”成“收费与服务不相称”,小区 环境差，公用设施和绿化不能及时维护,甚至出现真空无人管 理的区域，最终业主不愿缴费，业主与物业之间冲突不断 ，矛盾激化。 　　二是小区建设遗留问题众多。部分开