物业服务纠纷常见问题的法律思考 随着城市化进程的不断拓进，商品房住宅小区和物业服 务行业也成为城市化建设的重要内容，但物业服务行为规范 性较差，至今仍存在诸多不完善的地方，物业公司与业主之 间因物业服务问题产生的纠纷呈快速上涨趋势，其中物业费 纠纷是最为常见的诉讼种类和诉讼事由。笔者以兴文县人民 法院为例，2017年全院审理物业服务合同纠纷479 件，通过 对这批案件的研究，发现业主拒交物业费的理由具有类型化 的特点，故对此进行归纳评析如下： 　　 　　一、业主以物业公司不具备相应资质、前期物业服务合 同未经招投标为由，主张物业服务合同无效而拒交物管费。 　　 　　《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位 按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业；第三十二条规定，从 事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从 事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务 院建设行政主管部门制定；第三十三条规定，从事物业管理 的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　 　　因物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技 的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用 ，物业的智能化程度越来越高，这就要求物业公司具有一定 数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建 立科学、规范的工作程序，才能对价值量巨大的物业资产实 施良好的管理与维护。基于这一立法背景，依照《中华人民 共和国行政许可法》的法律规定，国务院的《物业管理条例 》明文规定了对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 ，严格审查物业公司的资质，这是加强行政监管、规范企业 行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手 段。同时，该物业管理条例第二十四条规定的法律后果只是 处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并无作出规 定，故物业公司没有资质证书，前期物业合同未经招投标程 序违反的是管理性规定，并不必然导致合同无效，该物业服 务合同同样具有法律效力。业主可就物业违规经营，向有关 部门（住建、工商等）举报，由有关部门对物业公司的违规 经营进行处罚等。故业主的该项抗辩得不到法院支持。 　　 　　二、业主以自己非物业服务合同当事人为由抗辩而拒交 物管费。 　　 　　有些业主认为自己并未与物业公司签订物业管理合同 ，房地产开发商和业主委员会与物业公司签订的物业服务合 同对其无约束力，自己不知晓、不认可合同内容，因此拒绝 交纳物管费。 　　 　　对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，建设单位依法 与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会 与业主大会依法依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合 同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出 抗辩的，人民法院不予支持。故业主的这项抗辩理由得不到 法院支持。 　　 　　三、业主以物业服务合同约定的合同期限已届满、物业 费超过诉讼时效为由抗辩而拒交物管费。 　　 　　有些业主辩称物业服务合同中约定的期限早已届满，对 超过合同期限的物业费不受合同约定，且物业公司未对其催 收过物业费，物管费已超过诉讼时效为由拒绝交纳。《中华 人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定 或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面 形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立 ；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理 由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业 服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。我国 民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权 利，将导致权利的丧失或权利减损的法律后果，物业服务合 同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的 物业费都无法主张了。在约定的合同期限届满后，如物业公 司继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务，双方形成 了事实上的物业服务合同关系，双方也应承担相应的合同义 务。实践中，物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行 为基本上采取在小区的公共区域或者业主的房屋大门上张贴 催费通知单的形式。如物业公司提供相关证据证明这一催费 事实，法院可认定为诉讼时效的中断，业主的这项抗辩理由 得不到法院支持，反之，如物业公司没有证据证明其催收过 物业费，则该项抗辩理由就能得到法院支持。 　　 　　四、业主以房屋质量不达标，如漏水、墙体脱落、下水 道堵塞等问题拒交物管费。 　　 　　因商品房的质量问题属于业主与开发商之间的商品房买 卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业公司之间的 物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系。通常情况下 ，开发商与物业公司是两个不同的企业法人，应各自承担相 应的民事责任。《物业管理条例》第二十八条规定，物业服 务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进 行查验。房屋质量不好导致漏水，一方面如果物业公司在承 接物业时进行了查验，并且有做好遗留问题的登记。那么在 保修期和保修范围内应向开发商主张。另