任志强谈房地产红利：中国未来20年的房 价会一直涨 01 房地产未来还有二十年的红利期 价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来 20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？ 意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市 迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人 口迁移。中国人口快速流动还有20年。 流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让 市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加 ，弱的城市需求减退，直至衰亡。 所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小 跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨 ？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工 资都2万出头了，房价6万有何不可？ 但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的 谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨 幅透支的可能就是你10多年的努力。 02 房产税出台：也就是他们吹吹吧 今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者 的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房 产税，这个副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产 税。我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法，他 不知道1951年的时候，1949年的时候我们是房产税是房产 税，地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了 ，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的 。 如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不 知道自己国家发生的历史，我想他一定是搞错了，这个副 部长，如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不 收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的 了。因此，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了 了，所以他就取消了。取消以后变成了什么？就变成了工 商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土 地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个 税种，都是属于房产这个范围之内。 因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产 税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收 绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，2011年的时 候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是 我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。但是 现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情 况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。 但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地 财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代 土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次 性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你 要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代 不了地方税。 回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公 平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。 第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再 收才合理，否则就是税上加税。 第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土 地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量 的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子 ，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收 税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。 我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什 么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金 的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的 住房改房。这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的 房改文件1997年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里 头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统 一收税，人家说了，文件上写着，我老板得老办法，你怎 么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几 乎是不可能的。 有人老问，房产税出台，房地产税出台了，也就是他 们吹吹吧。 03 现在是买房的大好时机吗？ 我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度 涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史 上涨幅最高的一年。 利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是 跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售 价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来 ，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的 一个季度。 哪些地方的房子万万不能买？ 分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投 资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了 增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一 部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所 以这个支撑效果还是有的。 买哪些地方的房子房价会涨？ 大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌 了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不 涨他出政策干吗？他傻呀？很多人都问我，到哪买房子 ？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲 压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了 才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不 就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水 上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上 走？这么简单的道理还用问吗？政府