关于我市房地产市场发展情况的调研报告 按照《政协*市委员会*年度协商计划安排》，为促进房地产 业平稳健康发展，实现“稳房价、稳地价、稳预期”目标，市 政协人口资源环境委员会于*月下旬，组织部分市政协委员及住 建、自然资源和规划、住房公积金中心等部门负责人，赴*个县 市区，就我市房地产市场发展情况进行了专题调研，现将调研 情况报告如下。 一、基本情况 近年来，我市按照中央和省委、市委的要求，不断加强房地 产市场管理，通过一系列政策措施的实施，房地产开发规模不 断扩大、住房品质逐步提升，基本形成了以普通商品房为主、 公租房和廉租房为辅的多层次住房供应体系，房地产市场平稳 健康发展，有力地促进了经济社会发展和新型城镇化建设。 （一）房地产市场发展情况 1.房地产业进一步快速发展。截至目前，全市共有房地产开 发企业*家，其中一级资质*家，二级资质*家，三级资 质*家，四级资质*家，暂定资质*家。全市共有在建、在售房地 产开发项目*个，其中新建项目*个，续建项目*个，呈现出购销 两旺的局面。 2.房地产投资快速增长、供应持续增加。房地产投资方 面，今年*-*月份，全市房地产累计开发投资*亿元，同比增长* %；其中中心城区房地产累计开发投资*亿元，同比增长*%。商 品房供应方面，今年*-*月份，全市新增商品住房*套，预售面 积*万㎡，同比增长*%。中心城区新增商品住房*套，预售面 积*万㎡，同比增长*%。 3.商品住房销售增长、成交均价同比上涨。商品房销售方 面，今年*-*月份，全市商品住房销售面积*万㎡，*套，销售面 积同比增长*%，套数同比增长*%。中心城区商品住房销售面 积*万㎡，*套，销售面积同比增长*%，套数同比增长*%。商品 房销售价格方面，今年*月份，全市新建商品住房销售均 价*元/㎡,同比增长*%，环比增长*%。其中，中心城区商品住房 销售均价*元/㎡,同比增长*%，环比增长*%。同时，商品住房库 存水平全面收窄。中心城区新建商品住房库存面积*万㎡，可售 住宅*套。新建商品住房库存去化周期为*个月，较*年下降* %，较*年下降*%，较*年下降*%。 4.住宅项目用地保障力度不断加大。认真贯彻落实市政府 《关于促进房地产平稳健康发展的若干意见的通知》要求，成 立了稳地价长效调控机制工作领导小组，加大了中心城区土地 统征储备力度，今年*月份，国土资源和规划部门全年计划供应 住宅用地*亩，比去年实际供应量增长*%。截至目前，中心城区 供应住宅用地*亩，具备供地条件*宗*亩将根据市场需求逐步投 放，处置消化造成闲置住宅用地*亩，在年底前全面完成中心城 区出让住宅用地*亩任务。 二、存在问题 （一）土地供应总量不足与土地闲置现象并存。今年以 来，国土部门加大了住宅用地供应力度，无论是年度计划供应 总量，还是当前供应量都全面超越往年，但与持续走高的房价 和群众购房的需求相比，住房用地供应仍然不足。受土地整 合、审批管控、规划调整等因素影响，住宅用地资源趋紧，尤 其是中心城区可用土地逐年减少，高新区、西沙、东沙等热点 区域住宅有效供应无法满足市场需求，市场供需失衡导致稳控 市场压力增大。部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房 供给，近*年中心城区累计供应住宅用地*宗、*亩，但因种种原 因有*亩土地尚未开发利用，占供应总量的*%。 （二）市场供需矛盾较为突出。一是建房成本与市场预期差 距较大。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，新 建商品房成本逐年上涨，加之企业追求利润与购房者企盼低价 房源的矛盾依然突出。比如，高新区南区土地未整合到 位，“滨水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆迁不到位，科创新城 限制用地规划审批，无法启动供地及项目建设，进一步加剧了 供需矛盾。二是区域性矛盾凸显。受教育、周边基础配套等资 源配置不均衡影响，我市中心城区、部分县区房地产市场出现 区域性“冷热不均”现象。中心城区学区房周边的楼盘销售比 较火爆。例如*年高新一中附近的“颐和家园”项目开盘即售 罄，“曼哈顿”项目房源供不应求，“一号院”项目等成交活 跃，且楼盘均价达到*万元/㎡，部分楼层已达到*万元/㎡；周 边配套相对差点的项目（非学区房）销售价格比较稳定，如迎 宾大道的“迎宾佳苑”、“亚都嘉府”，南郊片区的“荣轩家 园”、“东城新筑”。*市滨河新区楼盘均价*元/㎡，部分好地 段楼盘均价已过万元，较*年销售价格同比上涨*%，老城区楼盘 均价*元/㎡，同比上涨*%。绥德县今年批准预售项目*个，同比 增长*%，新建商品房均价*元/㎡，同比增长*%。三是租赁住房 供需结构性矛盾严重。我市的租赁住房需求群体主要为来榆、 留榆工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力和职 住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；而我 市中心城区住房租赁市场的房源多为大面积房屋，交通便捷、 生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是购房群体出现两 极分化。*中心城区刚需住房需求群体趋向饱和，改善型住房仍 受追捧。*年以来，高新和西沙片区依旧一房难求，东沙、北郊 片区今年*月以来楼盘销售渐趋理性。 （三）监管联动机制亟待健全。房地产市场监管涉及住建、 发改、资源规划、市场监管、税务等多个部门，由于不少监管 环节职责不清晰、配合不紧密等原因，造成市场监管漏洞。存 在房地产开发经营管理的相关数据统计口径不统一、内容不完 整、数据信息公布不全面不及时等现象。房地产企业、中介机 构为规避调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之 外加价出售房屋或者收取未标明的费用。有的通过散布涨价信 息等方式哄抬房价；有的未取得预售许可证销售商品房，捂盘 惜售或变相囤积房源；有的存在违背购房者意愿搭售车位车 库、签订阴阳合同、虚假装修等违规乱象。*年机构改革后，部 分县区商品房预售职能由住建局划转至行政审批局，住建部门 作为房地产市场调控的牵头部门，与行政审批局出现了权责不 符、相互扯皮的情况。 （四）配套设施建设不够完善。一是基础设施不配套。我市 老城区部分建设项目、新开发地块受周边区域环境限制，项目 红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、 管网等市政配套设施不能同步交付使用，学校、医院、幼儿 园、养老机构等公益项目因规划、征地、资金等原因，不能与 房地产项目同时建成投运，造成房屋建成后无法及时移交，导 致部分楼盘滞销。二是幼儿园配建不规范。虽然新建住宅项目 配建幼儿园已基本落实到位，建成后移交教育和民政部门（街 道办）运营管理，对缓解“入园难”问题发挥了重要作用。但 产权不清晰，经营主体不明确，全市缺乏统一的政策和法律依 据。三是邻里中心配建执行难。虽然对*市中心城区新建住宅项 目邻里中心配置结构体系、建设标准、建筑规模、权属问题和 土地性质等事项作了明确规定，对提高我市城市规划建设标 准，提升城市规划建设品质具有重要意义，但刚刚起步，执行 难度大，可操作性差。 （五）公积金普惠性作用发挥有限。根据国务院、省市政府 有关文件规定，其在职职工不分用工性质，包括聘用人员、人 事代理人员、劳务派遣人员等都应依法建立住房公积金制 度，按月足额为职工缴纳公积金。但目前，全市财政供养的协 管员、村官、社区专职人员、公益性工勤岗位人员和大部分行 政事业单位劳务派遣人员均未建立住房公积金制度，也一定程 度上挫伤了低收入职工的积极性，住房公积金在保障中低收入 者购房中的普惠性作用没有得到有效发挥。 *以来，我市中心城区和部分县区房地产市场升温较快，究 其原因主要有以下四个方面： （一）供求失衡。*年以后，中心城区房地产用地供应开始 缩减，自*年后，开始加大土地供应量。*年，高新区的房地产 用地成交亩价为近十年最高值，达到*万元/亩。西南新区的房 地产供应主要集中在*-*年，其中已供未开发的土地达 到*亩，自*年开始没有新供应房地产用地。其原因主要有三个 方面：一是积压购房需求逐步释放。居民住房消费在疫情期间 受到短期抑制，但对居住条件的要求也因居家隔离发生较大变 化，一部分人以追求大户型、高品质、优质物业服务为代表的 消费需求被激发释放。二是西安楼市溢出效应带动。近年来西 安楼市持续火爆以及双限政策的出台，一部分人投资需求及改 善住房在我市就地转化。三是购房者的从众效应。市场价格的 快速上涨导致刚需购房预期紧张，加之购房者存在买涨不买跌 的从众心理，进一步推动了房价的上涨。 （二）资本投资。受通货膨胀影响,资金持有者缺乏很好的 投资渠道,为规避资产贬值风险，在没有更好更安全投资获利渠 道的情况下，对房地产投资的选择增多。同时，动力煤由今 年*月份*元/吨，上涨至*月份*/吨，价格暴涨*%，一部分煤炭 利润进入房地产市场，导致房地产市场升温迅速，进一步推高 房价。 （三）人口流入。据我市第七次全国人口普查数据，*常住 人口*万人，居住城镇的占*%，城镇人口比重提高*个百分 点，*年增加*万人。其中*个县市区人口增加，分别是：榆阳 区*万人、*市*万人、靖边县*万人、定边县*万人，其余县区均 程度不同减少。榆阳区增加的人口最多，他们对住房的刚需和 对高素质教育的需求是助推*中心城区高房价的中坚力量。 （四）传统习惯。“存钱不如买房”“结婚必须有房”“有 钱首先买房”的传统观念，已经成为我市居民的普遍价值认 同。一些有购买力的市民为争取到优质教育资源，不惜高价在 学校、行政办公中心周边买房。据统计，*年全市各项存款余额 高达*亿元，民间资本缺乏自由发挥的通道，在没有更好投资项 目和更高投资能力情况下，买房已成为资本保值增值的最佳选 择。 三、对策建议 （一）坚持政策引导，促进房地产市场平稳健康发展。一是 坚持目标导向。要进一步提高政治站位，毫不动摇坚持“房住 不炒”的定位，继续深化“一城一策”“因城施策”,落实“城 市政府主体责任”的长效调控机制，让全体人民住有所居，不 断提高居民生活质量。二是加强政策调控。坚持调控政策的连 续性、稳定性，加强规划和政策引导，推进房地产开发建设布 局的战略性调整，从各县市区的实际情况出发，重点发展中低 价位普通商品住房、公租房，适度发展中高档商品房，形成各 种价位档次住房供给的合理配置，坚决抑制投机炒房，引导正 常需求稳步释放，形成理性购买心态，避免出现房价大起大 落。要围绕房地产建设布局调整，抓好新开项目地供应的分析 论证，