关于县城物业服务品质提升的调研报告
随着全市经济的快速发展，人民生活水平的逐步提高，市民对改善人居环境需
求与物业管理工作滞后的矛盾已日益突出。为破解小区物业管理工作难题，助推文
明典范城市建设，提升城市居民的幸福指数，市住建局组织开展了“县城物业服务
品质提升”专题调研活动，通过发放调查问卷、召开座谈会、走访调查等形式，深
入了解我市小区物业管理工作现状，广泛征集意见建议，在此基础上形成调研报告
如下:
一、基本情况
全市现有住宅小区210个，其中不包括在建未交付小区16个。按党员占比50%的
要求对140个业主委会重组改选，现成立合格业主委员会140个，业委会覆盖率
77%（除去在建及不符合成立业委会条件的小区）。
现有物业服务企业49家，从业人员1000余人，管理物业服务项目75个，但从业
人员普遍年龄偏大、文化层次较低，专业化水平有待提升。总体来看，我市小区物
业管理工作水平不高，问题比较突出，既直接影响了社会和谐稳定。
二、存在问题和不足
一是思想认识有偏差。各级各部门对小区物业管理工作重视不够，没有将小区
物业管理作为社会治理的重要组成部分，未从不断满足人民日益增长的美好生活需
要出发，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究;多数业主对小区物业
管理工作认识有偏差，混淆了小区物业管理与小区治理的概念，将小区治理等同于
物业管理，普遍存在“有问题找物业，解决不好就不缴费”的思想。
二是小区自治能力弱。业主委员会是代表和维护全体业主权益的小区自治组织
。调研中发现，我市小区业主委员会建设滞后，远未实现全覆盖;同时，受工作经费
不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益和参与小区物
业管理工作的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管现象突出，“僵尸型”业主委
员会比比皆是;个别业主委员会成员甚至串通物业服务企业打着小区改造、基础设施
设备维修的幌子，套取住宅专项维修资金，侵占业主权益。
三是物业服务水平低。大多物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态
，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出;物业服务从业人员普遍年龄较大、文
化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务﹔物业服务企业履约保
证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象屡见不鲜。
四是齐抓共管机制缺乏。小区物业管理是一项系统性工作，涉及部门多，由于
齐抓共管的协调联动机制缺乏，属地责任、监管责任不力，部门之间相互推诿时有
发生;相关部门未仅从便于本部门工作开展的角度出发，采用“撒胡椒面”的方式进
行分散投入，既不能形成小区物业管理工作合力，又无形中助长了业主的依赖和攀
比思想，长而久之，业主的自治意识越来越差，政府的投入永远满足不了业主的期
望。
五是业主自治意识缺失。部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交
物业费、乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝;一些老旧小区居
民习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己作为业主的责任和义务，对需
业主自身投入的建设和维修工作不管不问，出现问题就找政府。调研中发现，部分
老旧小区的居民多年来一直未缴纳物业费和住宅专项维修资金，基础设施建设全部
依靠老旧小区改造资金投入。
六是小区历史欠账多。我市住宅小区大多建设于2000年前后，受当初规划设计
和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完
善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多
数物业服务企业不愿进驻。
三、几点建议
为加强小区物业管理，改善城市人居环境，不断提高群众的获得感、幸福感、
安全感，特提出建议如下:
（一）转变观念，强化顶层设计
1.加强组织领导。要站在维护社会和谐稳定的高度，将小区物业管理作为推进
基层社会治理、文明典范城市创建的重要抓手，作为“一把手”工程抓紧抓实;进一
步提升物业行业党委统筹全市物业管理工作能力，对小区物业管理工作中存在的问
题进行全面分析研究,编制符合发展实际的工作规划;建立小区物业管理工作联席会
议制度,构建行之有效的指挥体系和长效机制,充实小区物业管理工作力量,高位推动
小区物业管理工作,扎实推进各类问题的解决。
2.推进依法治理。要以贯彻上级物业管理“123”政策体系为契机,强化小区物
业管理相关法律法规的梳理和提炼,加大宣传力度,教育和引导广大业主依法履行义
务,维护自身权益;开展执法进小区活动,将相关部门的执法事项、联系人、联系方式
、监督电话纳入小区规范化建设内容,统一制作宣传牌进行公告,畅通投诉举报渠道
,及时掌握小区物业管理中的违法违规线索;加大对小区内乱停乱放、乱搭乱建、毁
绿种菜等行为查处力度,引导广大业主转变生活方式，自觉遵守小区物业管理各项规
章制度;将拒交物业费行为纳入个人征信范围,发挥人民调解委员会物业调解中心作
用,加大拒缴物业费案件的调解和执行力度,并加强宣传,以案说法,引导广大业主树
立“花钱买服务”的物业消费理念。
3.做实“红色物业”。由组织部门牵头,相关职责部门协作配合,街道和社区抓
落实,全面推进“红色物业”建设;加强物业企业党群组织建设,扩大党在物业企业中
的组织和工
