物业管理常见问题及解决措施 住宅物业管理是业主通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和 相关场地进行维护、养护和管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。 各地根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，均相继出台有地方性物业管理 条规，同时积极探索业主自治和政府依法监管相结合，房管部门负责物业行业发展管 理监督，民政部门负责区街所辖社区业委会组建等指导监督，其他部门按各自职责负 责物业管理活动的相关监督管理，将物业管理融入城市基层社会治理，初步形成业 主、物业、社区“三方联动”机制。 各地在加强物业行业行政监管，有效促进其规范发展的同时，通过调研发现物业 服务企业运营服务和财务管理、执行物业管理政策、物业行业行政监管等方面还存在 一些问题，需要予以纠正和规范。 一、发现问题 （一）小区物业服务和财务管理存在的问题 1．小区物业企业未与业委会签订物业服务合同，造成物业服务缺乏合同依据，双 方权益难以保障。有的小区物业企业未配齐服务人员，导致服务质量难以保证。 2．小区自管物业财务管理不规范，不设会计账簿，白条列支和将物业相关经费存 放个人账户，现金收入达数百万元。有的小区业委会公共收益财务管理不规范，缺乏 相应制约和监督。 3．小区物业公司未开设公共收益专户单独核算，公共收益被挤占挪用。有的物业 企业将物业费和车辆停泊管理费收入不入账，直接坐支。 4．少数物业公司未按规定对公共性收益收支情况实行“四公开一监督”公示制度。 （二）物业管理政策执行存在的问题 1．相关职能部门协同治理小区工作不到位，未形成有效合力。一般物业服务投诉 问题中，属于职能部门的问题较多，投诉集中在违章搭建、住改商、毁绿等方面。按 规定涉及综合治理问题应由各相关职能部门进入小区处理。但目前有的部门主动参与 小区治理的意识还不够强，还未形成有效合力机制。 2．房龄较长的小区物业收费偏低，物业企业运营较困难。有的地方普通住宅物业 服务费及车辆停泊服务费指导价格，已经十多年未调整标准偏低，目前房龄较长的大 部分小区物业费仍执行这一标准。市场化物业企业收不抵支，弃管不断发生。 3．部分专营单位将部分工作交由物业企业承担，加重企业负担。现行物业管理相 关规定要求供水、供电等专营单位应服务到终端，收费到终端。目前仍有很多小区依 然由物业企业维护到终端，代收业主相关使用费用。 4．老旧小区和还建小区公共部位维护维修难问题突出。老旧小区缴纳住宅专项维 修资金金额小、比例低，还建小区普遍未设立住宅