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我眼中合格的物业工程主 管 演讲者: 2017 年 01 月 目 录 竞聘岗位的自身优势 对竞聘岗位的认识 竞聘成功后的工作开展规划 个人简介 个人简介 个 人 靓 照 姓 名: 年 龄: 籍 贯: 身 高: 学历: 大专 出生年月: 所获荣誉: 优秀员工 所在项目: 职 位: 维修班长 入职时间: 2012 年 02 月 座右铭: 对竞聘岗位的认识 岗位职责 1 、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定; 2 、负责新接管物业项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装 修项目的验收和资料核实工作; 3 、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施; 4 、负责编制设备、设施维修年保养计划,月保养计划;负责做好与本部门 业务相关的合同评审; 5 、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评 审; 6 、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收,负责对设备保养、维修、 工程项目进行技术审核、 7 、负责所有设备、设施系统(供电、给排水、电梯、智能化、电话、有线 电视、消防、计量等)的管理、运行、维修等; 8 、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作; 9 、负责配合客服中心物派发的维修施工单; 10 、负责小区内紧急情况的处理工作。 对竞聘岗位的认识 工作计划 一、人员安排, 二、工作计划: 三、做好能源控制管理 四、预防性维修: 五、健全设备设施档案,做好维修工作记录: 六、设备设施记划维保工作: 七、做好员工培训和团队思想工作。 对竞聘岗位的认识 • 在服务中心经理领导下 , 全面负责工程技术问题的处理 , 配合做好管理。 • 职责一 : 负责楼宇质量处理、 参与前期工程设备等的验 收工作、负责与施工单位就质保期内质量问题的沟通、负 责落实质保期的施工返修工作。 • 职责二 : 负责与开发公司质保期内费用的结算 、 根据现 场的质量问题 , 负责测算维费用 , 报上级审核 、负责工程 质保期到期时的检查 。 • 职责三 : 负责处理 , 安装 , 维修 , 保修等工作中出现问题、 编制年月度保养计划及落实指令性任务, 根据保养计划 , 监督和督促日常保养计划的落实情况。以上是我对工程管 理的浅见认识,希望各位领导给于督阅指正 。 竞聘岗位的自身优势 时光飞逝,转眼间在招商物业这个大家庭已过五载,在这的工作实践中, 我始终坚持认真工作,做好维修班长这一职责,能够积极的配合客户中心 热爱物业管理这行工作,有吃苦耐劳、默默奉献的敬业精神,虚心好学;   2 、 在 5 年的物业公司安全管理工作,积累了不少经验,掌握了物业公司 在不同阶段安全管理工作的重点,具备一定的物业管理专业知识; 3 、能 够领会公司的服务理念,严格执行公司的各项规章制 ,4 、 熟练掌握计算机 操作知识,利用网络搜集了大量安全管理及安全培训方面的资料和文章 ,5 、 能够与公司同事如兄弟、姐妹般相处。如果这次我有幸在竞聘中得到各 位领导和各位评委的认可,那么我将切实履行好自己的职责,从以下几个 方面是个人经历: 第一,在平时工作中,为了不断适应时代的发展需要,我认真学习有关理 论,深刻反思自己的工作不足,不断总结自己在工作中的经验教训不断努 力,在公司几年自己不论在个人素质、专业技术、服务水平、管理经验等 方面都得到很大提升,在此我衷心的向公司领导及同事表示感谢。 第二,有相关实践经验。在公司经历了小区创优工作,并成通过了市优的 评审,使我熟练并掌握了各项工程设备操作流程及相关的设备保养、维修 技术。在掌握设备管理、装修监管等方面也比较丰富的实操经验。 竞聘岗位的自身优势 • 第三,有较强的工作能力。在前期介入工作,能按照入伙 计划表保质保量地完成各阶段的工作,包括开放日前的、 入伙前的各项准备工作、入伙后的工程遗留问题的跟进。 另外,对新上岗的维修工进行全面的培训,包括礼仪礼貌 以及相关的专业操作等。在工作中能团结、关心、帮助同 志,待人诚恳,平时严以律己,服从领导安排,不计较个 人得失,吃苦在前,享乐在后,工作中做到 “早来一点、 多做一点、晚走一点”,认真做好每一件事。相信在今后 的工作中我能更好更快地提高自身水平,更好的贡献自己 的一份力量。 • 我在日常生活和工作中注意不断地加强个人修养,踏实干 事,诚实待人。经过不断学习和锻炼,自己的工作能力、 组织协调能力、判断分析能力、具体处理问题工作中实际 能力都有了很大提高,能够胜任工程班长的工作。最后如 果我有幸竞聘上岗,我将尽快进入岗位角色,充实自己相 应岗位的责任和技能,争取尽快使自己胜任岗位。 竞聘成功后的工作开展规划 团队建设 1 、培养成员之间的相互信任,是高效团队的必要条件和显著特征,只有团 队中的每个成员对其他人的品行和能力都确信不疑,团队才有可能协同的发 挥作用,但在日常人际交往中,人与人的信任很微妙而且脆弱,只要我们去 信任他人才能换来他人对自己的信任,一个有效的团队需要达到这个境界。 2 、制定清晰的团队目标,坚信目标对于团队和个人的价值,激励团队的 成员把个人目标与团队目标紧紧的结合在一起,在追求个人目标同时最大限 度地实现团队目标,在有效的团队里,成员愿意为团队的目标作出自己的承 诺。 3 、掌握必要的相关技能,实现团队的目标需要具备必需的技能和素质, 而且相互之间有能够很好的合作,从而出色完成任务。 4 、培养企业具有优秀的企业文化,企业文化是积极上进的,而且崇尚开 放、包容、团结协作的作风,并且鼓励员工的参与和自主性,比较容易形成 信任的环境。 5 、提高团队领导者的领导能力,任何一个团队,都需要有一个强有力的 领导者来维持正常的团队活动,在高效的团队中,领导者的作用是至关重要 的,他能让团队与自己共度难关,他能鼓舞成员的自信心,帮助他们充分地 了解自己的潜力。 团队建设 6 、树立共同的信念,能够使团队具有极强的凝聚力和协作 力,一个成功团队的成员肯定对他们团队怀有强烈的认同 感,共同的信念能够调动和发挥成员的最大潜能; 7 、及时调整技能,成员的角色具有灵活性,总在不断地进 行调整,这就需要成员具备充分的调整自身适应情况的技 能,成员必须能应付各种情况。 8 、制定培训计划,定期对员工进行培训  管理者应积极地培养员工对企业的感情,当员工对企业有了 感情时,就会将企业看作是自己的企业,将企业的事业看 作是自己的事业,从而为企业的利益而努力地工作;还要 对员工进行督促与激励,作为激励的对象,员工的需要是 多方面的。随着员工素质的提高,员工需求的内容发生了 巨大的变化,使得激励手段也必须随之变化因此,企业的 管理得应当重视对员工的感情投资,增加企业的凝聚力。 部门管理 • 1、部门管理 • ( 1 ) 负责工程设备及人员的管辖和调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设备 的安全运行与装修设施的完好; • ( 2 )深入现场,掌握人员和设备状况,坚持每天检查; • ( 3 )编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; • ( 4 )制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; • ( 5 )制订部门工作计划; • ( 6 )主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式; • ( 7 )每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; • ( 8 )审核部门报表、请示和报告; • ( 9 )制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估; • ( 10 )整理上报部门合理化建议; • ( 11 )组织部门创新活动; • ( 12 )处理下级上报的各类问题; • ( 13 )处理突发事件; • ( 14 )组织本部门评优活动。 部门管理 • 2、协作其它部门 • ( 1 )协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; • ( 2 )协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; • ( 3 )协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 • 3、对客户服务管理 • ( 1 )及时处理业主提出的问题; • ( 2 )处理突发事件。 • 4、自我管理 • ( 1 )根据公司要求制定个人年度、月度学习计划; • ( 2 )按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训; • ( 3 )听取各层级管理方面意见,并逐条落实; • ( 4 )定期自我总结,总结管理中的不足。 部门管理 • 1 、主持部门班以上级别工作例会;传达公司会议精神;公布内部自查中存在的问题, 表扬好人好事,做到奖罚分明。 • 2 、利用部门开会时间学习企业文化;通过会议讨论解决工作中存在的疑难问题; • 3 、每月至少一次对部门员工进行专业培训;提升员工的服务意识,调动员工的积极性 ,培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训 , 员工通过训练有素的言行 举止;培训提高员工专业技术水平,力求一专多能,加强管理,培强责任感,提高发 现问题和解决问题的能力;培训做到结合实际工作中存在的问题,分析事故发生的原 因,总结经验教训。 • 4 、检查工作表格的填写情况;检查员工对公司企业文化学习情况;对重要设备、机房 每天至少巡视一次。 • 5 、每周组织一次例会,总结本周工作,针对存在的问题,提出解决方案,并布置下周 工作;了解员工思想状态、探讨工作中的不足,发挥员工的创造性,鼓励员工提供合 理化建议,及时通报例会内容 • 6 、每周至少组织一次装修组例会,了解近期装修施工过程中存在的顽症,结合现有装 修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施;(为了有效减少一线装修管理员的工 作责任心问题,制定每月区域性轮岗制度,将有效抵制个别装修管理员的违纪行为) • 7 、制订设备安全运行责任制;督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工 作。 • 8 、对小区的搬运队、清洁监督管理 各部门沟通 1 、配合公司其它部门工作 积极做好与公司其它部 门的沟通,做好配电、供水、弱电维修工作。 • 2 、质量跟踪 现场跟踪重大质量问题,查明原因 ,提出解决措施。 • 3 、与行政部采购管理负责人协调了;保证各类 备品备件的及时供应;做好设备零配件的管理。 • 4 、与其他部门协作;做好设备维修、改造工作 ;做好使用设备部门的技术操作培训。 服务提升 1 、阅读报表、阅读当日工作日志,检查设 备巡查表,掌握设备运行情况;阅读当日 设备巡查登记表,掌握设备情况。 2 、亲临现场指导,及时解决协调问题;对 巡查过程中遇到的问题及时进行补救。 3 、处理客人投诉或突发事件:出现客人投诉或突 发事件,第一时间赶赴现场,查找原因; 协调相 关部门及时处理解决,关系到对业主服务的要赔 礼道歉,升级服务;若属人为原因造成,查找责 任人,将落实情况汇总及时拿出处理意见。 设备管理计划 • 1、 设备机房 • 每月清洁 1 次,在明显易取位置配备消防器材每月检查 1 次,确保 完好有效。设施设备标志、标牌齐全; 在显著位置张贴或悬挂相关 制度、证书;交接班记录、工作日志等齐全、完整。 • 2、建筑部件 • 房屋结构 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件。 • 3、附属构筑物 • 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。每 季度检查 1 次雨、污水管井等。每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏 等。每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 • 4、生活水泵房 • 每天每班次巡视生活水泵房不少于 2次,每月检修水泵一次,并填写 运行记录;生活水池(水箱)每年消毒次数不少于 2次;并有消毒处 理记录;机房需人走上锁。 • 5、排水系统 • 每月对排水系统进行检查,组织清理、疏通,确保畅通。每次降雨前 后及过程中对主要排水口、管井进行检查。污水泵 汛期每日巡视 2 次,平时每日巡视 1 次,检查设备运行状态;每周进行 1 次手动启 动测试;每季度养护 1 次。化粪池 每一年检查 1 次化粪池;组织 安排清掏。 • 6、消防泵房 • 1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。 在正常 情况下,生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关 应置于“自动”位置。 2. 消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次 ,确保消防泵在紧急状态下的正常使用。 3. 维修员每周对泵房地面 和设备外表进行一次清洁。 4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进 行维护保养,并作好相关工作记录。 5. 保证水泵房的通风、照明设 施完好。 6.未经部门负责人许可,非工作人员不得入内,离开锁门。 因工作原因必须进入机房的人员,当值人员必须详细记录表《机房外 来人员登记表》上。 • 7、照明和电气设备 • 1. 楼内照明、泛光照明、每班巡视 1 次,一般故障 8 小时内修复;复杂故 障 1 日内修复。 2. 楼外照明 每日巡视 1 次,一般故障 12 小时内修复; 复杂故障 3 日内修复。 3.应急照明 每日巡视 1 次,发现故障,即时修复 。 • 8、变配电系统 • 每日巡视检查设备房设施设备,并填写运行记录;每月检查紧固系统接线端 子,保证接触良好;每月检修发电机 1次,并试车 15分钟;雷雨季节来临前 检查系统防雷接地情况;每年检验 1 次内部结算电能表。 • 9、智能可是监控门禁系统 • 监控系统: 每周维护检查红外线报警装置一次,确保录像清晰; 每月全面检 查线路接头及系统元件;报警控制管理主机、可视对讲系统、停车管理系统 、网络控制箱、 红外对射探测器、图像采集设备、摄像机、解码器、巡更点 、读卡器、电磁锁门锁;并进行故障测试;每月维护除尘一次, • 10、园林景观水系统 • 每季度进行防渗漏和防漏电检查,保证用电安全。使用期间每周巡查 1 次喷 水池、水泵及其附属设施,每年进行一次系统设备维护保养检修,管道阀门 油漆;设置必要的安全警示标志。 • 11、电梯 • 1. 电梯在投入使用前或者投入使用后,应向相关行政主管部门办理使 用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 • 2. 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月,应向电梯检验检测机构 提出定期检验申请。 3.每月对电梯例行检修 2次,日常维护保养和 定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置 、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 • 4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同 ,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与 责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定 期检修计划的落实情况进行监督。 • 5. 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安 全培训,保证其具备必要的安全知识。 • 6. 发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织 救援,并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场,专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。 自我管理 • 1. 月度总结 进行月度工作总结 ,必须包括本月工作进展、 存在问题及原因、拟采取的解决方法;进行个人总结,找 出个人自身不足,言明下月努力方向。 • 2. 物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作,也是一 项细水长流的工作,更是一项需要我们不断坚持,不断总 结,不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位,都 会对整个物业工作带来极大的影响,我们必须统一思想, 上下一致,才能无微不致、无往不胜,真正把物业服务工 作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下,物业公司 管辖下地各小区的物业管理工作,围绕以服务为主的发展 思路,创新工作模式,强化内部管理,外树公司形象,努 力适应新形势下对物业管理工作的发展要求,制定了清晰 的运作路线,才能展开行之有效的工作。 Thank you !