城市物业管 理的现状及对策思考   近年来，清原满族自治县人大常委会针对城市建设步伐 不断加快和住宅建设总量持续增长，物业管理混乱及严重滞 后的实际情况，积极开展“三查（察）”活动，为提高县城 物业管理服务工作水平，改善居民的工作、生活条件，促进 县城小区物业管理服务工作持续、健康发展，做着不懈的努 力。 清原从2000年县城住宅小区开展物业管理服务工作以来 ，物业管理服务规模不断扩大，服务企业增长较快，现已达 到16家，物业覆盖率近89%。从现行物业管理服务工作运行情 况来看，还面临着许多新的复杂问题，主要表现在： 一是管理职能不到位，物业管理机制不完善。清原物业 管理工作虽已运行13年，但至今没有完全形成管理有效、协 调有力的物业领导机构和相对完善的工作机制。县城建局管 理物业的人员兼职而且只有1人，人员少，工作量大，对物业 管理工作中出现的问题只能疲于应付。各部门之间没有形成 对物业管理的合力，对物业管理中出现的各种矛盾和问题缺 乏有效的解决措施，造成物业纠纷投诉率高，调解率低，导 致物业管理问题突出。据调查，部分小区存在噪音扰民、私 搭、乱建、乱改、乱收费、门市房和饭店随意造脏、大型车 辆压坏小区基础设施、车辆乱停乱放、楼宇门被砸及开发商 或业主侵占物业公共用地及设施的违法违规行为和小区供水 、供电、供暖维修责任不清等问题。由于物业服务企业没有 执法权，只能进行劝阻，目前各行政管理部门对物业小区执 法范围不明确，部门之间存在互相推诿的现象。物业管理服 务工作缺乏竞争机制和制约机制。县城绝大多数物业公司不 是通过招投标进入物业市场，大部分是开发商自己成立的物 业企业直接管理物业。据调查，开发商下属的企业占75%，外 聘企业25%，造成企业缺乏竞争意识和责任意识。政府对物业 企业缺乏有效的制约机制，行政监管不到位，部分物业企业 对经营服务存在短期行为，缺乏长远打算。出现新开发小区 设施好不需要投入抢着管，旧小区设施老化需要大量投入没 人管，小区设施老化破损严重需要投入较大就弃管的现象。 目前73栋“弃管楼”中，有27栋是物业企业擅自弃管的楼房 ，在与企业负责人座谈时，部分物业公司对缴费不好的小区 ，存在继续弃管的倾向，而城建主管部门缺乏对物业公司监 管的强制措施。 二是物业服务企业整体素质不高、服务意识差，收费困 难。目前清原大多数物业从业人员多是待业、下岗和进城务 工人员，他们无论是职业道德、专业技能、法律知识水平都 难以适应物业管理服务要求。业主普遍反映物业区域内存在 卫生保洁差、维修不及时、服务态度怠慢和服务不到位等现 象，对此群众意见很大。在召开70多人参加的业主座谈会上 ，只有一位业主代表对自己所居住的物业企业服务表示满意 ，其他的业主代表对企业的服务意识、服务态度、服务质量 意见较大。有的物业企业缺乏诚信意识，片面追求经济利益 ，有的只收费不服务或少服务，不按规定到物价局备案，随 意提高收费标准，增加收费项目。据相关部门调查，清原龙 呈金湾俊恒物业，在业主入住环节以各种名目向业主乱收费 ，两年共收取84万多元。部分物业服务企业小、弱、散，经 营能力差。16家物业公司中，经营面积最小一家物业公司经 营面积不足1万平方米。物业收费难，收费率低。由于物业服 务企业服务质量和服务意识差，服务态度不端正及开发建设 单位遗留问题等原因造成收费难，收费率低。清原新世界房 地产开发物业公司物业收费率最低只有20%。全行业平均收费 率仅达到51%。这些问题在一定程度上制约着物业管理服务行 业的健康发展。 三是开发建设单位遗留问题较多，严重影响物业管理工 作有序开展。从调查的情况看，县城部分业主所居住的房屋 及配套工程质量存在一定的问题。楼房竣工验收后，小区配 套工程不委托监理公司、质检部门监管，出现小区下水井、 供热井不按设计施工，下水井埋深不够，道路塌陷破损严重 ，化粪池污水排放不畅，小区绿地内随意堆放施工残土导致 绿化苗木死亡等现象。业主反映，清原凤阳小区、河畔花园 小区、北怡家园小区等房屋工程质量和