关于健全联调机制化解物业矛盾纠纷的实践和思考 开展物业纠纷联调不仅可以有效解决当前物业纠纷化解 工作中行政调解公信力不足、司法调解成本过高、周期过长 等问题，还可以在一定程度上提高调解的成功率，使物业纠 纷双方的合法权益都能得到有效的维护，可以消除和减少社 会不稳定因素，从源头上防止矛盾激化升级影响社会稳定。 一、对真新地区物业矛盾纠纷的现状分析 目前，街道下属18个社区20家物业公司中，具备一级资 质的1家，具备二级资质的6家，其余均为3级资质。所辖50个 小区中，成立业主大会的小区共31个，占总数的60％。近年 来物业矛盾纠纷呈不断增多趋势，2010年-2013年共发生物业 纠纷691件（其中2010年134件，2011年154件，2012年241件 ，2013年162件）。在纠纷性质上，属于相邻关系的453件 ，占66%；因公用部位使用管理发生的纠纷121件，占17%；因 违章搭建引起纠纷72件，占10%；因其他原因的45件，占7%。 从纠纷原因分析，主要是开发商历史遗留问题多、物业管理 费收缴难、对物业管理服务不满意、前期物业管理公司拒不 撤出、群租和违章搭建问题突出等。 近年来，真新司法所依托大联勤格局，不断健全联调机 制，充分发挥大调解的作用，在开展治安联调、医疗矛盾纠 纷联调工作中取得了良好成效，为进一步拓展专业调解工作 ，真新所针对地区物业纠纷多发，物业矛盾激烈、处置难度 高、维稳压力大的特点，与物业办、房地办到菊园新区、工 业区进行调研，探索物业联调实体化运作，结合地区实际 ，建立物业纠纷联调机制，加强横向联系协调，旨在以国家 有关法律、法规和社会公德为依据，坚持“自愿、平等、公 正、合理”原则，采取第三方介入调处的方式，积极化解辖 区内物业矛盾纠纷，维护了当事各方合法权益和社区和谐稳 定。开展物业联调以来，涉及物业矛盾纠纷的信访量下降了 24%；法庭受理的相关物业诉讼案例也有了大幅下降，去年 49起，今年上半年13起。 二、开展物业矛盾纠纷联调的主要做法 （一）加大物业管理法律法规宣传力度 司法所通过印发物业法规宣传册、开展法律咨询服务等 方式，广泛开展物业法律法规宣传。特别是通过运用具体案 例在社区群众中开展生动直观的法制宣传和人民调解工作的 宣传，引导居民和物业公司学法用法、知法守法，明确各自 的权利和义务，有效提升物业服务企业和业主的法律意识。 去年以来在街道开展的群租整治工作中，通过多种渠道加强 相关法律法规宣传，为整治工作营造舆论氛围，整治过程中 没有发生一起暴力抗法和群体性事件，整治工作取得了良好 效果，为居民群众提供了一个和谐、安定的小区生活环境。 （二）加强培训提升调解能力 物业矛盾纠纷成因复杂，行业性专业性强。为进一步加 强物业管理纠纷调解队伍的素质，组织对街道物业调委会成 员、各小区调委会成员以及部分小区业委会、物业公司负责 人等进行培训，学习《民法通则》、《物权法》、《上海市 住宅物业管理规定》等法律法规，以及日常物业管理纠纷的 调解技巧。通过培训，提高物业管理调解队伍化解矛盾纠纷 的能力，切切实实为群众排忧解难。 （三）健全完善管理机制 一是建立调处机制。对调处物管纠纷的组织机构、人员 配置、工作程序等问题进行了明确，建立了快捷方便的反应 机制，协同物业办、房地办结合地区实际，加强不稳定因素 排摸，化解率得到了提高。同时针对物管纠纷涉及法律关系 多、涉及人数多的特点，在规模较大的小区成立物业管理协 商调解小组，主要协助物业调解委员会收集相关资料信息 ，及时反馈群众意见，第一时间做好纠纷当事人之间的沟通 工