康宝奇同志在全市物业管理工作会议上的讲话 (2015年4月17日) 同志们： 　　这次会议是经市住建局党委研究决定召开的，也是我市 近年来第一次召开的由区（市）物业主管部门、房地产开发 主管部门、物业服务企业共同参加的物业管理工作会议。会 议主要任务是传达全省物业管理工作会议精神和全市规划建 设管理工作会议精神，正确把握物业管理面临的新形势,启动 物业服务市场秩序专项整治活动，深入扎实推进住宅物业星 级服务评定工作，全面加强物业管理工作,提升物业服务质量 ，不断提高广大业主的满意度,树立全新的物业行业形象。刚 才，郭万宝同志传达了全省物业管理工作会议精神，滕州市 、薛城区和市中区交流了工作经验和下步工作打算，安居物 业公司做了表态发言，让我深受启发。下面，我谈三点意见 。 　　一、认清形势，准确把握我市物业行业发展现状 　　近几年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管 理工作以改善人民群众的生活居住环境为目标，不断创新管 理服务模式，不断扩大物业服务覆盖面，服务内容日趋丰富 ，服务质量大力提升，社会认知度和业主满意度大幅提高 ，物业行业发展走上了快车道。 　　（一）物业服务企业、从业人员队伍不断壮大。截至目 前，全市物业服务企业已发展到近200家，从业人员1.5万余 人，物业服务面积突破3000万平方米；全市累计归集住宅专 项维修资金11.4亿元，物业质量保修金8000余万元。 　　（二）物业管理体系基本形成。自2011年《枣庄市人民 政府关于进一步加强物业管理工作的意见》出台以来，除台 儿庄区外，其他区（市）相继出台了加强物业管理工作意见 ，进一步明确了区（市）政府、街道办事处、社区居委会、 物业主管部门以及物业服务企业各自应承担的物业管理职能 与职责，物业管理关口进一步前置，物业管理重心进一步下 移。滕州市提出的在社区居委会党支部领导下的居民委员会 、业主委员会、物业服务公司共同参与的“四位一体”物业 管理模式，得到了住建部的认可，这一做法，在全国范围得 到推广。这次在烟台召开的全省物业管理工作会议上，滕州 市做了典型发言；薛城区在各个街道办事处设立了物业管理 办公室，并正式开展了物业管理工作；市中区建立了物业服 务企业诚信档案管理考核制度，创新了“四位一体”物业管 理模式和“4+X”联席会议制度。 　　(三)物业管理制度不断健全。目前，我市已经建立了住 宅前期物业管理招投标制度、住宅专项维修资金制度、住宅 物业质量保修金制度、物业合同备案制度、业主委员会备案 制度等管理制度，物业管理制度不断完善。去年，我市又新 修订出台了住宅物业服务收费管理实施办法，出台了新的物 业服务收费标准和车位租赁收费标准。 　　(四)物业服务水平和服务质量得到有力提升。2013年、 2014年，市政府连续两年把物业管理示范小区创建活动作为 百件惠民实事。两年共投资3100多万元，创建了一批管理有 序、服务完美、秩序良好、生活便利、人际关系和谐的物业 管理示范小区，引领了全市物业服务水平提升。 　　在看到成绩的同时，我们也必须准确把握我市物业行业 发展的严峻形势。目前，我市物业管理工作与省内其他先进 城市相比，与广大人民群众期望相比，还存在较大差距。一 是和谐平等的物业服务关系尚未真正建立。物业企业服务意 识不强，服务标准不规范，行业利润率下降，质价相符的动 态价格体系尚未形成，企业生存面临着严峻考验。业主有偿 服务观念滞后，权力义务对等及守约意识淡薄，业主委员会 成立比例不高，有的小区即使已成立了业主委员会，往往也 不能正确履行职责。市长热线、12319服务热线接到的物业投 诉较多，特别是近期鲁南论坛、枣庄晚报出现较多的物业负 面报道。二是开发遗留问题依然严重。开发建设单位延期交 房，不按规划设计要求建设配套设施、部分房屋及附属设施 存在质量问题。缺乏严格的承接查验手续，造成权责不分 ，遇到矛盾相互推诿扯皮，损害业主利益。三是缺乏知名品 牌和龙头企业。虽然我市物业企业数量较多，但整体来说 ，层次不高，规模较小，实力较弱，人员素质和人才储备不 足，制约了整个行业发展。去年，全市物业服务总产值才 4.5个亿，不及省内知名企业山东明德物业公司一年的产值。 四是政策制度有待更新完善。物业承接查验、老旧小区简易 物业管理办法亟待出台，我市的前期物业服务招投标制度、 住宅专项维修资金制度需要及时修订完善。五是个别区存在 违规挪用住宅专项维修资金的现象。在前年全省开展的专项 检查中，省厅指出了我市存在的问题，直到目前，还有薛城 、山亭两个区迟迟没有整改到位。这些问题需要我们在今后 工作中认真研究，尽快加以解决。 　　二、适应“新常态”，加快推进我市物业行业大发展 　　当前，我国经济发展已经进入“新常态”阶段，在经济 发展“新常态”下，我国的发展更加注重提高质量和效益 ，更加强调结构优化和产业升级，更加强调环境改善和生态 文明，更加强调社会治理和全面进步。今年的市政府工作报 告提出，加快发展现代服务业，抓好布局优化、业态完善、 产业融合，推动生产性服务业与生活性服务业协调发展。物 业行业作为现代服务业的重要组成部分，有着就业容量大、 产业关联度高、发展前景广等特点，对于发展城市经济、优 化产业结构、增加就业人口具有重要的现实意义。 　　（一）加快推进物业行业转型升级。近几年来，我市物 业行业发展较快，全市物业服务企业从2006年不到70家，发 展至今近200家，其中一级企业4家，二级企业15家，三级或 三级暂定181家，占90.5%。可以看出，我市有规模、有实力 的物业服务企业较少，仅仅能够提供简单的保洁、保安、绿 化这类基础性物业服务。在经济发展“新常态”下，各级物 业主管部门有责任、有义务引导好物业服务企业转型升级 ，全力支持物业服务企业做大做强，加快培育骨干企业。当 前，我国已发展到“互联网+”时代，希望全市物业服务企业 紧跟时代潮流，借助互联网等现代高科技手段，积极加入智 能社区建设，实施“规范化运作、人性化管理、亲情化服务 ”，推动物业管理提档升级，实现由粗放型向精细化转变、 由单一型向多元化转变、由传统型向现代化转变。 　　（二）加快提升从业人员素质。实事求是地讲，我市物 业行业从业人员素质和技能普遍不高，法制观念、服务意识 与现代服务业要求相差甚远。因此，提升从业人员的整体素 质，增强服务意识、服务能力迫在眉睫。各物业服务企业要 切实加强内部管理，苦练内功，创新经营，提高从业人员素 质，全面提升物业服务水平。一是加大人才培养和人才储备 力度。特别是要加强关键岗位从业人员技能培训，从事电梯 、消防等专业人员必须具备相应的从业资格，建立项目经理 持证上岗制度，加强项目经理培训和日常监管。二是努力增 强服务意识。各物业服务企业要积极更新观念、转变角色 ，把提升物业服务水平放在首位，大力推行精细化管理、人 性化服务。要主动与社区居委会、业主委员会搞好沟通协调 ，共同研究解决存在的困难和问题。 　　（三）加快建立行业诚信体系。当前，我市物业行业信 用体系还不完善，部分企业违约、违规行为时有发生，侵害 了广大业主权益。市里要加快建立全市统一的诚信平台，各 区（市）也要抓紧研究制定相应办法，尽快搭建诚信档案和 信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记 录。要逐步将企业诚信体系建设与企业资质管理挂钩，对信 誉好、口碑佳的企业，在前期物业招投标和资质升级中予以 优先考虑，对信誉差、问题多的企业，给予严肃查处，该通 报的通报，该降级的降级，该吊销资质的吊销资质，绝不姑 息迁就。要进一步加强企业资质动态管理，严格将从业人员 社会保障、企业诚信经营等内容纳入资质审查要件，不断提 高物业管理企业准入门槛，完善物业服务市场准入清出机制 ，努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。 　　（四）加快完善行业监管体系。各区（市）要尽快落实 “区、街、居”的三级物业管理体制，更加注重发挥街道、 居委会在物业管理中的职责和作用，关口前移，做细做实基 层一线管理工作。要在物业管理区域内公布投诉受理电话 ，建立完善投诉处理机制。进一步推进城管、公安、工商等 行政执法部门进社区、进小区工作。建立健全物业管理联席 会议制度，重点解决业主委员会和有关企业不依法履行职责 、物业服务企业未履行退出程序和未按规定