新形势下发展物管行业的思考 近二十多年来，我区物管行业从无到有，逐步规范管理 ，不断拓展服务，获得了长足的发展，对改善居住环境，提 升城市品位，促进和谐社会建设发挥了积极作用。现阶段不 仅是发展的“重要战略机遇期”，也是一个“社会转型期 ”和“ 矛盾突显期”。我区物管行业在不断发展壮大中也面 临不少的困难和问题，亟待全社会的高度重视，破除制约、 转型提档，适应新常态、获得新发展。  　　一、发展物管行业的现实作用  　　城市的现代化进程催生了物业管理行业，物业管理 行业迅速发展壮大，在替政府分忧，为城市贡献，促社会和 谐中突显了强烈的现实作用。  　　（一）发展物管行业，是社会现代化的必然选择。 城市化是社会现代化的必由之路。房地产经济与城市的发展 唇齿相依，互相促进。伴随着城市化进程的快速推进，作为 房地产经济衍生物的物管行业自然蓬勃兴起。我区围绕“深 耕提质、转型创新”主题，推进跨河东进战略，加快隆平新 区开发建设，抢抓棚改新政机遇、加速旧城改造提质，近二 十多年来，城区面积由8平方公里扩大到42平方公里，物业管 理企业从无到有，目前在我区注册的企业共有152家，其中一 级资质企业2家，二级资质企业23家，三级资质企业127家 ，外区物管企业在本区开展服务的38家。管理服务项目172个 ，面积490余万平方米，覆盖面从最初的住宅小区向办公楼、 医院、学校、商业区和工业区快速延伸。  　　（二）发展物管行业，是满足“人民对美好生活向 往”愿望的客观要求。物业管理连接千家万户，人民群众每 天都直接或间接获得感受，美好生活离不开优质高效的物管 服务。我区按照习总书记提出的“人民对美好生活的向往就 是我们奋斗的目标”的指示精神，实施“精品城区”战略 ，出台了《芙蓉区物业管理办法》，积极探索构建与经济社 会发展相适应的物业管理模式。同时，加大了以“真诚服务 、依法依规、携手共进”为主题的宣传力度，共发放《物权 法》《物业管理条规》等资料30万余册，从指导成立小区业 主委员会、合理收取物管费和使用维修资金以及协调解决开 发建设遗留问题等方面支持物业企业发展，我区发放引导扶 持资金500余万元，共有67个小区成立了业主委员会， 60余 家物管企业顺利申请维修资金200余万元；创建省级物业管理 示范大厦2个，市级文明住宅小区（单位）42个，市级园林住 宅小区（单位）31个。  　　（三）发展物管行业，是提升基层治理能力的重要 抓手。顺应“小政府、大社会”的社会改革，强调从政府单 一主体管理变为民主参与式、互动式的多元主体治理的治理 能力现代化，物业企业是非常重要的社会力量。我区荷花园 街道近年来在这方面进行了成功的探索：该街道辖七个社区 ，89个居民住宅小区，491栋房屋，面积2.36平方公里。常住 人口5.18万人。该街道实行“大工委”管理，开创“大城管 ”治理模式，力推“大联会”群众自治，探索物业管理实践 新途径。仅去年以来争取各方投入5000余万元，推进老旧小 区提质改造；打通主次干道、盘活微循环，“区域交通优质 化”工程成为全市样板；整合包括物业公司保安在内的八大 方面群众力量，推进“万人红袖章行动计划”，构建“全天 候”“立体式”的防控网络，全街呈现“政通人和、百业兴 旺”的局面。  　　（四）发展物管行业，是适应经济新常态的有效措 施。在经济新常态下，要把握好“宏观经济要稳、微观经济 要活、社会政策要托底”的调控思路。其中，“微观经济要 活”，就是要通过政策引导，真正激活蕴藏的巨大社会消费 潜力和民间投资潜力，增强千千万万市场主体的活力。抓住 经济新常态下的新机遇，发展物管行业，必将进一步扩大社 会就业，有利推动区域经济持续快速健康发展。我区物管行 业预计消费人群80万人，分布社会的各行各业；从业人员5万 余人，大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工 等劳动密集型岗位；吸引民间投资10亿余元，拉动社会消费 2亿余元，实现税收年均720万元；为区内“楼宇经济”、房 地产经济的发展提供有力保障，关联产业对区域经济的贡献 率超过60%。  　　二、发展物管行业面临的困难和问题  　　（一）物业管理定价收缴难。根据现行政策法规 ，物业管理费（含停车服务费）全面放开，实行市场调节价 ，由小区业主委员会或业主代表大会或全体业主与物管企业 协商确定。因二者地位的不对等性和利益的不一致性，现实 中难以协商出一个双方均能愉快接受的价格。特别是一些物 管企业想中途调价更是难上加难，区内80%以上的物管企业自 接手物业以来从未调过价。物业管理费收缴率低，平均为 55%左右，拒交物管费的业主类型多种多样：1、疑惑型。对 物管常知不够理解，思想观念停留在计划经济时代。2、挑剔 型。对小区管理任何不顺心的问题均怪罪物管企业，或以此 为借口，拒交物管费。3、合理型。由于物管企业的服务不到 位遭受了损失。4、盲从型。攀比、盲从、随大流，“别人不 交，自己也可以不交”。5、困难型。经济困难，确实无力支 付。6、空巢型。长期空置房子，拒办入住手续。7、恶意型 。蛮横，毫无道理可讲。对上述行为，物管企业法理上唯一 的有效应对措施是依法诉讼，但又面临耗时费力，涉案人数 多，单个金额少和与业主关系彻底弄僵等种种困难和顾虑 ，因此在实际中该办法也很少采用。不少的物管企业因经费 不足导致服务质量下降，服务质量下降导致物管费的收缴更 加困难，由此恶性循环，最终造成物管企业生存困难，一走 了之。  　　（二）业主委员会成立履职难。我区小区成立业主 委员会的比例在长沙市各区中是最高的，但也仅是31%左右。 业主委员会成立难的原因有：1、政策法规严格规定了业主委 员会的成立必须符合“双过半”的原则及繁琐的程序，对其 是否成立却未作硬性规定。2、业主委员会对照政策法规的权 利事务不少，但实际上绝大多数既无办公场所，也无经费来 源，难以吸引广大业主参与，业主自我教育自我服务自我管 理的社会氛围尚未形成。3、一些物管企业不愿意接受监督 ，一些业主面临既得利益受损失，不支持成立业主委员会。 4、新建楼盘空置多，入住率不高。已成立的业主委员会履职 效果也不佳。业主委员会成员有的是物管企业内定的，有的 是业主因共同维权而推定的，代表性不强、威望不高、能力 不足，在组织管理小区事务中往往欠缺全局观念，不能有效 的协调业主和物管企业的利益关系，形成二者的共识。  　　（三） “开发遗留”和“社会行政管理”引发的问 题与物管企业应负的职责不相符。1、开发遗留问题：开发企 业拖欠费用，更改规划，致使小区验收通不过，房产证下不 来；供水、供电、供气前期开发未规划至户，产生中间损耗 ；物业用房和垃圾中转、厕所等公共设施缺乏，管网系统不 配套；绿化、停车位被挤占，房子漏水、渗水、开裂等质量 问题。2、社会行政管理问题：