黄奇帆：房地产很快要大变天...... 今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻 习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合 理的对策措施。 中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产 业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是 成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的 5.3%，所以它当然是支柱产业。 同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料 的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一 起，是一个龙头产业。 我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头 产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地 产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在 一起，所以它又是财富的象征。 房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会 带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度 ，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的 经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。 那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作 会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是 很重要的。 习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题 ，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业 失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。 我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失 衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。 © 失衡之一：土地供应 房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济 中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。 宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把 农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体 上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设 用地。 每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府 或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这 样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的 地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。 我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩 ，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是 20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下 了。 我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃 饭问题至少需要18亿亩耕地。 一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需 要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我 们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左 右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几 亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够 的，每年都要进口饲料或者粮食。 总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需 要和国家安全所在。 现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了 ， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年 ，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应 600万亩。 土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点 ，这是第一个问题。 第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用 途。 这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有 建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础 设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中 经过农村的地变成建设性用地。 这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用 在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下 2/ 3，6 0 0万亩里还有40 0万亩。 这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基 础设施比如城市的道路、绿化、市政建设； 第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年 ，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用 土地做本钱，工业用地便宜。 如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应 1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨 ，投入产出率低，不那么集约、节约。 过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不 多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地 ，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。 剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万 亩中，10%给了房地产。 这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占 这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得 少了。 好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用 拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的 就应该少供应一点呢？ 政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控 。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加 了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万- 300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部 门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大 城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。 每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增 的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小 城市会更多一点。 供不应求，土地越拍越贵。 这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况 ，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们 在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。 © 失衡之二：土地价格 这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时 候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是 150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了 8倍、10倍、12倍。 到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？ 我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这 么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货 膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还 是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西 ，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。 房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有 关。 地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每 年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土 地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百 万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值 有点畸形，长得特别高。 有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方 式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪 80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起 到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一 轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应 该说了解得特别清晰。 总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里 ，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。 如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害 了多少干部。 拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很 多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越 拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排 ，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去 的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。 这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。 第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供 应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡 ，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对 一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后 倒过来，地价越来越高，房价越来越高。 这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺 ，有缺口产生的问题。 第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等 城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土 地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。 每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活 呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的 棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造 不要指标，本来就是城市建设用地。 拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是 7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米 ，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价 来补偿，这是拆迁的基本逻辑。 所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米 ，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土 地成本。 过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成 本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这 个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。 这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造 新房子滚动开发，房价容易高。 所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体 上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这 三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。 一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制 ，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓 埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满 意，似乎无法改变它。 © 失衡之三：房地产占用的社会资源 每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比 重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失 衡。 从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验 ，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超 过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个 原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个 人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但 是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。 我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会 整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论 ，很简单，就是六分之一的理论。 一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的 1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生 活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买 房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之 一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。 一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投 资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。 意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个 家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。 一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过 GDP总量的60%，否则就不可持续。 我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市 ，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上 ，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市 在10%几，这些城市发育不足。 房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟 进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。 这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为 增长的撒手锏。 © 失衡之四：绑架金融 2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八 ，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地 产用了全部金融资金量的百分之二十七八。 大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架 的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要 银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言 ，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。 从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也 可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济 ，都在房地产。 © 失衡之五：税收 这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占 了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入 ，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地 出让金、预算外资金有3.7万亿。 在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们 整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿 与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加 起来，将近8万亿。 讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一 共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有 关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这 也是太依赖房地产。 © 失衡之六：销售租赁比例 在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售 ，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产 租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套 ，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。 新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我 们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的 房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。 这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用 的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是 畸形的。 租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没 有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租 金； 第二，随意把房子收走； 第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户 当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校 ，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有 关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。 老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是 没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把 租赁当成短暂的没办法的办法。 © 失衡之七：房价收入比 六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在 实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。 纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房 子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。 总得来说，我们高得离谱。 一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的 地方，五六年。 © 失衡之八：房地产内部结构 一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求 ，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况 下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。 这是一种失衡，资源错配。 供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供 过于求的地方应该不再批土地给它。 这就要把错配的资源调配回来。 具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等 到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可 以有明确的信息，进行调整的。 比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方 米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了 ，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发 1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均 住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。 所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动 个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少 ，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多 ，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾 ，后面的人收拾烂尾。 一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字 楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易 公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米 ，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米 的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。 如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其 实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的 GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足 矣。 上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场 、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造 5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上 海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都 有规则。 如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米 的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。 有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖 场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞 两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功 的代表。 这些都是要吸取教训的。 © 失衡之九：市场秩序 比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工 业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能 政府知道了，罚款一下。 各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖 ，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账 ，变成社会不稳定的源头。 房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资 ，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象 。 还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五 年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年 来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。 政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房 ，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当 成标准化的再卖。 这些都是要加强管理。 © 失衡之十：调控方向 失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺 激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它 ，稳住它，不让它乱涨价，往西调。 现在房地产调控是有这种不东不西的状态。 再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺 少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑 、经济杠杆措施。 比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给 上进行有效的结构性调控比较少。 这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评 的，这种政府长周期的法制性的问题。 © 以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡 会带来三个后果： 实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实 体经济的投资肯定是不划算的。 实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几 年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。 实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的 人才买不起房，没地方住。 从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价 造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。 怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地 、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制 ，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。 总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记 关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。 © 长效机制之一：土地 我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施 。 一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万 人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。 爬行钉住，后发制人。 什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到 500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你 几十万平方米。 不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两 百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给 你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人 ，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责 。 土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官 意志