关于加快XX市XX地区旧城改造的调查研究 XX地区是XX城市的发祥地，曾经长期是XX城市的政治、经 济、文化中心，素有“小南京”之称。然而，老城区在诉说着 昔日繁荣的同时，也逐步显露出日渐落败的遗憾。相对闭塞的 社会环境、相对缓慢的经济发展、相对集中的弱势群体，以及 脏乱差的城市环境更是透出些许无奈。城市改造更新是城市发 展不可回避的问题，也是较难跨越的难题。出于对XX城市整体 均衡发展的战略思考，近日，我就XX地区旧城区的改造问题专 门进行了一次调研，对如何加快XX旧城区的改造进行了一些思 考。 一、XX旧城改造的现状分析 XX地区旧城改造范围包括了湘黔线以南的区域，主要集中 在湘江沿岸的城正、平政、中山、窑湾等四大片区，总面积约 200公顷。这片区域房屋大多建于解放前和上世纪六七十年代 ，旧房总面积达205万多平方米，涉及2.6万余户8万余人。此区 域过去曾是XX最繁华的商贸区、人口密集的居住区，现在由于 房屋建设年代久远，破败凋零，有的还成了危房，城市基础设 施不配套，居民居住条件很差。同时，潜伏着消防、卫生、环 境、治安等问题，与现代文明城市格格不入。主要表现为： 一是拥挤。建筑密度高，平均容积率达1.45，较高的达到 2.0，绿地率很低，几乎为零，而且计划经济年代形成的区街企 业用地与居民居住地混杂。 二是危险。旧城区内背街小巷道路狭窄，无消防通道，旧 房屋内各类电线乱牵乱搭，如同蜘蛛网，且部分房屋因年代已 久摇摇欲坠，存在着严重的安全隐患。 三是破烂。市政服务设施不齐全，道路、下水、环卫等基 础设施和公共服务设施差，多数房屋属低矮的高密度住宅，以 1-2层为主，结构以砖、木为主，有的还是竹蔑夯土房屋，建筑 布局混乱，室内日照少，通风不畅，阴暗潮湿，脏、乱、差现 象较为严重。 四是落后。没有像样的业态组织和商业网点，各类“四小 ”、“三无”经营铺面较多，同时区域内流动人口等重点管理 人口成倍超过其它区域，治安状况较为突出，各类文物古迹大 都年久失修，有的甚至彻底损坏。 五是贫困。在旧城区内弱势群众和老龄人口所占比例大 ，数量多，集中度高，大部分靠低保金救助和亲属支持度日 ，许多人身患疾病，生活举步维艰。 XX旧城改造起步较早，并有了一定的进展。自1992年以来 ，我市就陆续制定了旧城改造的相关政策，市、区两级政府都 相应成立了旧城改造办公室。特别是2005年市政府出台了《 XX市城区旧城区改造管理暂行办法》（潭政发[2005]24号 ），XX旧城改造在道路建设和企业改制的小区建设等方面有了 实质性的启动，改造面积达40余万平方米。如韶山东路、熙春 路、中山路的扩建拉通，以及随着而来的大同世界、新景家园 、白马湖片区的小区式改造。但改造的规模不大，速度不快 ，档次不高，效果不甚理想。同时,这种局部手术刀式的改造对 以后的旧城改造留下了更多不容忽视的遗留问题。一是开发建 设不规范。开发商为谋求自身利益的最大化，只把眼光盯在临 街的繁华地段，或改造难度较小的区域，搞剥皮式掠夺开发 ，改造难度大的地方则无人问津。二是改造档次不高。因利益 原因，改造区域内基础设施、公共设施、物业管理都不配套。 像平政路的旧城改造又需要进行新的一轮改造建设，同时它所 建设的安置区云塘街道的东环小区规划、设计、建设档次都不 高。三是点状式开发。开发商在土地报批难的情况下，大都寻 找改制企业、搬迁机关搞点状式开发，导致边角余地无法改造 ，且没有公益和商业网点的合理分布，不符合现代城市建设的 要求。四是违章建设呈泛滥之势。由于旧城改造缺乏统一的规 划，且启动缓慢，加上执法不力，在旧城区内乱搭、乱建、升 层、改造等违法建设比比皆是，加重了改造成本。 二、XX旧城改造面临的主要问题 1、资金平衡的问题。目前政府对旧城改造难以注入较多 的资金。政府虽然不直接介入旧城改造，但在旧城改造过程中 ，政府需要提供旧城改造的总体规划，还需要协调各方关系以 及进行贯穿始终的配套市政设施建设的资金投入，因此旧城改 造资金平衡问题涉及面是非常广的。当前XX地区旧城改造的推 进速度远远落后于河东新区的建设速度，在市政中心东移和行 政职能变化过程中，河东新区凭借相对低廉的开发成本，已顺 利的成为XX市新城建设的重点。在XX有限的财力条件下，旧城 改造成本要大大的高于新区开发，旧城改造资金难以达到平衡 。在旧城改造和新区开发的普通商品房中，根据初步测算，旧 城改造在完成拆迁为熟地的所有费用约占总成本的60%左右，而 新区开发中这部分费用只占总成本的35%左右。由此可见，同样 的普通商品住宅，旧城改造投资为新区开发的2倍。其实还远不 止这些，人口密度大是旧城又一个显著特点，拆迁工作量大 ，拆迁面积和安置面积比例都很高，导致成本进一步提高。以 城正街为例，城区内人口密度是全市平均水平的3倍左右。所以 ，旧城改造首先必须解决资金平衡问题。 2、文物保护的问题。老城区的旧城改造和房产开发无疑 给XX地区甚至整个XX城市的建设带来诸多好处，如改善居住环 境，改善交通设施，提升城市品位等等。但XX地区作为XX市的 发源地，主要的文物遗迹都集中于此，重点分布在城正、平政 、中山、窑湾等沿江一线。在推动沿江风光带建设和旧城改造 过程中，为达到资金平衡和追求高回报率等原因，开发商要千 方百计地突破规划对建筑高度和建筑容积度的限制，增大建筑 密度，以提高建筑面积，这样就势必形成高层建筑包围部分居 民小楼及文化景点的态势，影响和破坏城市景观。如果旧城改 造过多的强调文物保护，所需改造资金将会更多。因此在旧城 改造的过程中，必须处理好开发和保护的关系。 3、拆迁安置的问题。拆迁安置是旧城改造的关键，也是 关乎成败的第一步。开发商与拆迁户的利益矛盾是旧城改造的 又一难点。拆迁户总认为拆迁没有充分顾及他们的利益，而开 发商则埋怨拆迁户漫天要价，所以房产界认为搞旧城改造是在 自找死路。旧城改造区居住人群相对贫困，居住群众大都属于 中低收入的蓝领阶层，甚至是无任何收入的城市贫民。由于近 十年来，房地产业开发的崛起，旧城区内相对富裕的居民都新 建了楼房或搬入了新的住宅小区，留下来的人群都相对贫困。 在初步调查中，在沿江旧城区域内，一家三口以上的人口居住 面积在50平米以下的有3000余户。因此在住房困难户和危房户 最为集中的区域，搞旧城改造是很难达到资金平衡的。此外 ，拆迁补偿在旧城改造中是最大的难题。按正常情况，拆一还 一，等于是付出了两倍的成本来买一半的旧房子。对一户拥有 60平米砖木平房的五口之家，如果通过货币补偿，按政策最多 也只能拿到10万元左右，按XX现有的房价，很难找到更好的安 置。还有许多面积更少的住户，或人口相对较多的住户，拆迁 难但安置更难。在关注民生的今天，实施旧城改造必须处理好 拆迁安置的问题。 三、关于推进XX旧城改造的思考 全面建设“两型社会”，以“两型”带“两新