关于我市房地产开发经营管理工作情况的 调研报告 根据市人大常委会工作安排，9、10月份，张大勇副主 任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开 发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国 土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座 谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道 社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房 地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。 一、基本情况 近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快 建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按 照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控 ，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施 ，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。 （一）开发建设稳步增长。今年1-9月，全市房地产开 发完成投资1079.3亿元，同比增长4.6%。全市各类房屋新开 工面积1937万平方米，同比上升22.3%。今年前8个月，全 市已批复供地方案的住宅用地12008亩。全市房地产业实现 税收收入308亿元，同比增长29.6%，占全市税收收入的比 重为22.5%。 （二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限 贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房 行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月，全 市新建商品住宅销售10.2万套，同比减少11.3%；销售面积 1175.3万平方米，同比减少7.3%。截至今年9月底，全市新 建商品住宅库存10.66万套，同比增长3.2%，库存去化周期 为9.2个月，库存水平处于合理区间下限。 （三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。 从9月份价格指数情况看，同比上涨10.4%。考虑到政策影 响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化 ，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将 继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房 价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等 政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但 因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手 房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒 挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个月，西海岸新区 、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三 位，合计占比56.4%；相较于外围区域市场的火热，主城区 受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显 ，市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住 宅销售面积的11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农 村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建 设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。 二、存在问题 （一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋 紧。尤其是主城区可用土地少，市南、市北、李沧、崂山 及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供 需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及 时转化为有效的住房供给，2011年至2016年六年间，全市 累计供应住宅用地2192宗、11.4万亩，但因种种原因有 2.4万亩尚未开发利用，占供应总量的21.2%。二是供地结构 不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、 旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土 地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对 房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价 房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房 价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年 建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、 物业服务水平低，我市每年新增上市二手房40余万套，约 7万套成交,成交率仅为17.5%。 （二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润 低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房 屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。 按照现在的租金和税费政策，租赁企业每月实际收益的约 25%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三 是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群 体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员 ，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、 租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周 边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小 面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商 业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资 源浪费。 （三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商 、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于 个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市 场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统 计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时 等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控 政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出 售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信 息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商 品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车 位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违 法违规乱象。 (四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新 开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不 衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套 设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。 部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿 地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项 目，由于规划、征地、资金