任志强博鳌演讲全文：放开调控房地产也 不会崩盘！ 任志强 房价在持续上涨或不可逆转地向上 中国房地产市场比较明显，实际上是在政府主导下的 一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应，曾经发生 过很多因为土地而产生的价格波动，比如黄奇帆先生曾经 说过，政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向 城市转移的时候，特别是向大中城市转移的时候，土地在 配置上是错位的，大城市人口需要一个迁移数量多的地区 土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决，主 要是因为政府对土地的控制问题。 最近产生了关于货币化棚改问题，也明显可以看出来 。社会上有很多不同的反响。实际上进行城市改造，各国 政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用货币化 补偿的方式去组织的话，就会导致在一些地区和一部分城 市里头供给需求之间的矛盾，会导致这个价格的不断上涨 。 现在中央政府采取了另外一种办法，就是一部分地区 是货币化安置，一部分地区是实物安置。如果仅仅从去库 存的角度看的话，去库存是需要的，但是不动产的特点是 根据人口结构来进行的，所以你要是仅仅用一刀切的货币 化安置的办法的话，就会产生供求关系间的矛盾。 在中国房地产市场，我们明显看到的是政府对于市场 的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种 各样的限购措施、限贷措施、限售措施等等，价格审批、 摇号等等，一线城市人口最向往的地区，房价被严格的限 制，结果是全国普遍的房价在继续上涨。 从1-6月份的统计数据来看，上半年基本情况是，投资 主要靠房地产支撑，税收和税外的其他财政经费的收入 ，主要也来源于房地产市场。大概十几万亿的中央和地方 的财政收入中，仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万 多亿，这个比重是非常非常大的。 那么如果没有这个房地产市场的投资的支撑的话，中 国现有的投资增速可能就从6%，降到更低更低的一个阶段 。总体来看，上半年维持了6.7%的GDP水平，二季度6.7%的 GDP水平，实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%、 6.7%，大家都预测下半年可能会继续下降，有可能会低于 6.5%。很多经济学家都认为，在中美贸易出现不确定性因 素的时候，重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。 我们中国的习惯就是历年的7月份都有一次中央经济工 作会议(应该是中央政治局会议)，对上半年的经济工作进 行总结，提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了这 样一个要开会和做出总结的时候。 从统计局的情况来看，他们认为上半年基本上是处于 平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看，我们认 为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身，房地产的这个销 售是略有增长的一个情况，从2点几增长到3.3，增长了 0.4个点。从销售金额上可以明显看出，增长的更高一些。 中间大概有接近于10%的差，这就说明房价是在持续上涨和 不可逆转的上涨趋势。 下半年房企销售量和投资量持续下行 很多人可能对下半年的这个房地产发展的情况有所担 忧，我最担忧的实际上不是在今年，是在去年就开始担忧 的是今年有大量的还债高峰，开发商的资金会严重的不足 。那么今年的还债高峰，可能会导致一些企业的资金流出 现问题，或者说一些地区的开发增速会继续下降。 所以在年初我说，虽然我们在年初进入一个投资高峰 期，但逐步下降的趋势是不可改变的，至少连续三个月来 看，是一个持续下降的趋势，下半年可能下降的会更加严 重。前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的 情况，6月份虽然有所回升，但仍是低位。在银行贷款上是 负增长的，在个人按揭贷款上也是负增长的，现在主要支 撑的是靠自有资金和这个预付款、定金，这两项占的比重 是最大的。那么下半年如果现行政策不改的话，我认为 ，我个人认为这个销售量和投资还是持续下行的一个趋势 。 是不是要为此而担心呢？我个人倒不觉得房地产市场 会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求 还存在，消费的欲望和改善性需求还是大量存在，特别是 独居生活的这个总户数在不断加大。 过去三年，独居家庭的增长率每年大概有30%多，未来 几年呢可能还是越来越多。一个是老龄化造成的独居生活 ，就是两个老人剩了一个了，另外一个是年轻人不愿意和 老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户 左右，大概占城市总人口的百分之6点几，但是在北欧已经 接近于40%，欧洲基本上在25%左右。 中国在未来的发展过程中，可能也会达到20%或者更高 的水平，那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍，几年以 后，可能独居家庭会达到2亿用户，所以对住房的需求来说 ，仍然是巨大的。 那么从销售量即使存在了负增长，是不是就很惨了 ？不是。去年我们大概达到了16.9亿（平方米）的总面积 销售量，今年即使按目前情况看，可能即使下降了，也还 会达到16亿（平方米）左右的这个数字。这个市场还是巨 大的，全世界都找不到这么大一个房地产市场。 那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减 少，是在政府调控之下的政策变化，你是不是能适应？比 如说在融资问题上遇到困难的时候，如何保证现金流的稳 定。比如说你所拿取土地的地区和城市，是不是面临限购 或者其他一些行政措施。比如说你所提供的楼盘，或者说 户型是不是满足当地的居民需求。再比如说你是不是为了 谋取高额利润而不愿意低价销售，这些都是企业有能力做 决定的。虽然政府在控制一些市场的情况，但是并非没有 生存的余地，16亿（平方米）左右的大市场在全世界来说 ，仍然是巨大的，还有利可为。 但是怎么解决资金问题，怎么解决你的现金流问题 ，怎么解决你获取的土地能有一定利润的问题，就是要企 业靠自身的能力和对市场的充分把握，以及对政府政策的 应用。 我们可以看到，在多少年以前就已经形成了政府政策 和各方博弈的一种情况。比如说2006、2007的时候90/70的 问题就已经是开发商和政府博弈。随后的各种限制性措施 ，又产生了一个消费者和政府政策的博弈问题，比如说离 婚啊等等。在我们看到了这个用平均数来控制房价增幅的 时候，地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博 弈就是把郊区县，或者是更远地区的数字都拿进来进行平 均，结果是高房价的东西可能没有高速增长，但是把低房 价的反而带成高速增长一种情况。 因此我们可以看到，从全国来说，到6月份为止，平均 房价上涨速度很快，但是总额并不高，只有8000多块钱。 东部地区只有11000多块钱，但是东部地区的地价平均值已 经达到了17600，远远高于了房价。