2021年潍坊市住宅小区物业服务标准 本标准适用于潍坊市行政区域内普通住宅前期物业服 务项目，分为五个星级标准，五星级为最高标准，一星级 为最低标准；本标准可作为普通住宅物业服务企业与开发 建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等 级、约定物业服务内容等的参考依据。 一、综合管理服务标准 （一）基本服务 服务与被服务双方签订物业服务合同，权利义务关系 明确；财务管理规范，账目清晰；有完善的管理方案，员 工岗位职责与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主 资料保密制度、员工工作程序与标准等制度体系健全；物 业服务档案资料齐全；从业人员服装统一、行为规范，服 务主动、热情；落实“三会三公开”要求，在小区公示栏或显 著位置公开服务标准和价格、投诉渠道和方式、公共收益 信息等；推行“红色物业”，发挥党组织、党员在小区管理、 矛盾调解中的积极作用。 （二）分级服务 五星级：设置管理处，有专门的接待场所，办公设施 及办公用品配置完备，有业主信息和办公管理系统；每天 不少于8小时为业主或物业使用人进行业务接待，提供24小 时热线电话服务。对业主或物业使用人的求助、咨询即时 处理，投诉在6小时内答复；物业服务经理管理经验丰富 ，具有2年以上相应任职经历；可根据业主需求，提供特约 服务和代办服务；节假日有专题布置，每年组织不少于3次 社区活动；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，每次 征询覆盖面不低于总户数的80%，满意率85%以上。 四星级：设置管理处，办公设施及办公用品配置完备 ，有业主信息和办公管理系统；每天不少于8小时在管理处 进行业务接待，提供24小时热线电话服务；对业主或物业 使用人的求助、咨询即时处理，投诉在12小时内答复；物 业服务经理有2年以上相应任职经历；能根据业主需求提供 特约服务和代办服务；节假日有专题布置，每年组织不少 于2次社区活动。每年至少1次征询业主对物业服务的意见 ，每次征询覆盖面不低于总户数的70%，满意率80%以上。 三星级：设置管理处，办公设施及办公用品配置完备 ；每天不少于8小时在管理处进行业务接待；提供24小时服 务电话，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投 诉在24小时内答复；物业服务经理有2年以上相应从业经历 ；能根据业主需求提供特约服务和代办服务。节假日有专 题布置，每年组织不少于1次社区活动。每年至少1次征询 业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面不低于总户数的 60%，满意率75%以上。 二星级：设置管理处，配置必要的办公设施和办公用 品；每天约定时间在管理处进行业务接待；提供24小时服 务电话，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投 诉在24小时内答复；物业服务经理有1年以上相应从业经历 。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖 面不低于总户数的50%，满意率70%以上。 一星级：根据小区实际设置管理处，管理人员每日巡 查小区一次以上，发现问题及时处理；提供24小时服务电 话，对业主或物业使用人的求助、咨询即时处理，投诉在 24小时内答复；物业服务经理掌握基本的物业管理常识。 每年至少1次征询业主对物业服务的意见，每次征询覆盖面 不低于总户数的50%，满意率65%以上。 二、共用部位及共用设施设备维护标准 （一）基本服务 物业服务企业承接项目时，对住宅小区共用部位、共 用设施设备进行查验，验收手续齐全，交接资料完备。建 立物业共用部位、共用设施设备的日常管理、安全巡查、 维护保养制度及档案记录；建立共用设施设备安全操作规 程、应急处理预案及运行档案；对小区内窨井盖等危险部 位设置警示标识及防护设施，发现隐患第一时间向社区、 有关部门报告，配合做好设施修复；各类设施设备标志清 晰明确、规范齐全；消防设施、器材配置符合消防技术标 准规定；小区道路、场地保持基本平整，不积水；窨井不 漫溢，排水管道通畅；按照管理规约，签订装修服务协议 ，告知业主装修须知，监督装修过程，对违规装修、破坏 结构安全、违章搭建等行为及时劝阻并报告业委会或社区 、有关部门。 （二）特种设施设备运行维护服务 1.电梯：每日巡查 1 次设备运行情况，记录规范、详实 ；电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部 每月清洁 1 次，保持干净、整洁。保证电梯 24 小时运行 ，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好。委托具备相应 资质的电梯维保单位按市场监管部门要求定期维护保养 ，按规定定期检验，轿厢内张贴《特种设备使用标志》 ；对电梯维保单位保养情况进行监督并保存记录；电梯发 生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促 维保单位对故障进行修复，需动用住宅专项维修资金的应 及时编制维修方案，并采取安全防范措施；发生困人或其 它重大事故，物业管理人员应立即赶赴现场并通知电梯维 保单位，实施应急救援。物业企业变更后，应及时移交电 梯安全技术档案，并办理电梯使用登记变更。 2.自动消防设施：设有消防控制室的住宅小区应实行 24 小时值班制度，每班不少于 2 人；防火巡查人员、自动 消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证 上岗；物业服务企业应委托具备资质的检测、维保机构每 年对自动消防系统至少进行1次全面检测，每月进行1次维 保，并做好记录。 （三）分级服务 五星级：每半年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安 全的部位每季度检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使 用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资 金支出的损坏应及时安排协助修理。每周1次巡查围墙、屋 面排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窨井 每年清理2次以上；每周1次巡查楼内公共部位门窗及休闲 椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻 璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周1次巡检 公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在 98%以上；各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保 养1次，设备房每月清洁1次；12小时受理业主或物业使用 人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理 ；提倡物业服务企业通过物联网、互联网等现代技术提高 对公共设施设备的智能化管理水平。 四星级：每年1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全 的部位每半年检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用 人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金 支出的损坏应及时安排协助修理。每月1次巡查围墙、屋面 排水沟、楼内外排水管道、井盖等；井盖无缺损，窨井每 年清理2次；每周1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉 亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门 窗配件完好，保证户外设施安全使用；每周1次巡检公共照 明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在95%以上 ；各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次 ，设备房每月清洁1次；12小时受理业主或物业使用人报修 ，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。 三星级：发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用 人，并做好记录；每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外 排水管道、井盖等；井盖无缺损，窨井每年清理1次以上 ；及时巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身 设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好 ，保证户外设施安全使用；每周1次巡检公共照明设备，修 复损坏的灯具，公共照明设备完好率在90%以上；各类共用 设施设备系统每周检查1次，设备房每月清洁1次；12小时 受理业主或物业使用人报修，急修半小时内到现场处理 ，一般修理1天内处理。 二星级：发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用 人，并做好记录；每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内 外排水管道等；井盖无缺损，窨井每年清理1次；每月巡检 公共照明设备，修复损坏的灯具1次，公共照明设备完好率 在85%以上；8小时受理业主或物业使用人报修，急修1小时 内到现场处理，一般修理2天内处理。 一星级：发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用 人，并做好记录；每季度1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内 外排水管道等；井盖无缺损，窨井每年清理1次；每月1次 巡检公共照明设备，修复损坏灯具，公共照明设备完好率 在80%以上；8小时受理业主或物业使用人报修，急修2小时 内到现场处理，一般修理3天内处理。 三、公共区域清洁卫生服务标准 （一）基本服务 各类清洁设施设备配备齐全；制定环境卫生管理规定 、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急 预案等规章制度；生活垃圾日产日清，公共区域整洁、无 异味，提倡垃圾分类处理；推广使用环保清洁剂。 （二）分级服务 五星级：按单元设置垃圾桶，实行分类投放和袋装化 ，生活垃圾每日清运1次，垃圾桶每日清理，周围地面无垃 圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫 ，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每天1次 ；楼道每天清扫、擦洗一次，保持清洁；共用部位玻璃每 周清洁1次；公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水 井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害 的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次 ，其余月份每月不少于1次。 四星级：按单元设置垃圾桶，实行分类投放和袋装化 ，生活垃圾每日清运1次，垃圾桶每日清洗，周围地面无垃 圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公共部位每日清扫 ，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面等清洁每两天1次 ；楼道每天清扫一次，保持清洁；共用部位玻璃每月清洁 1次；公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检 查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每 年清掏1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作 ，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于1次，其余月份 每两月不少于1次。 三星级：按单元设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次 ，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公 共部位每日清扫，目视无垃圾；电梯轿厢、操作板、地面 等清洁每星期不少于2次；楼道每周清扫2次，保持清洁 ；公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查 1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年 清掏1次，发现异常及时清掏；做好卫生虫害的防治工作 ，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于1次，其余月份 每三个月不少于1次。 二星级：按单元设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次 ，周围地面无垃圾外溢；道路、广场、停车场、绿地等公 共部位每日清扫，目视无垃圾；公共雨、污水管道每年畅 通；雨、污水井每年检查1次，并视检查情况及时清掏；化 粪池无漫溢，每年清掏1次，发现异常及时清掏；5-10月的 灭四害消杀工作每月不少于1次。 一星级：按幢设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次；保 持公共部位基本整洁；公共雨、污水管道每年畅通；雨、 污水井每年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池无漫 溢，发现异常及时清掏；基本落实夏季灭四害消杀工作。 四、公共区域秩序维护服务标准 （一）基本服务 配有专职的公共秩序维护员，落实值班制度；建立公 共秩序维护员管理规定、巡逻执勤制度、停车管理制度、 消防管理制度及应急处理预案；设置门禁系统，大门设有 监控；对外来人员和车辆有登记；对进出车辆进行有序管 理和疏导，设立停车位标识，规范车辆停放；对具备条件 的小区门禁录入消防车辆信息，保持消防车通道、疏散通 道畅通，无占用、堵塞、封闭情况；对楼道内停放电动自 行车及充电、放置杂物等行为进行劝阻，拒不整改的及时 向消防、公安等有关部门报告。有条件的小区推行“智慧物 业”管理，提高信息化管理服务水平。 （二）分级服务 五星级：小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监 控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能 道闸中4项以上技防设施，24小时开通；门口应设置形象岗 ，各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来 车辆的登记记录；公共秩序维护员配备电子巡更设备，重 点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同 ）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；每年组织有业主或 物业使用人参与的消防演练不少于2次；接到火警、警情、 异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规 定及时赶到现场进行处理；对公共秩序维护员进行理论及 实操培训。 四星级：3万平方米以上的小区设有监控中心，配备电 子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门 锁智能卡、智能道闸中3项以上技防设施，24小时开通；各 出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆 的登记记录；重点部位每3小时巡逻1次，并做好巡更记录 ；每年组织有业主或物业使用人参与的消防演练不少于1次 ；接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公 共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；对公共秩 序维护员进行理论及实操培训。 三星级：小区配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、 周界报警、住户报警、门锁智能卡、智能道闸中2项以上技 防设施，24小时开通；小区出入口24小时值班看守，并有 交接班记录和外来车辆的登记记录；重点部位白天巡逻至 少2次，夜间巡逻至少1次，并有巡逻记录；每年组织有业 主或物业使用人参与的消防演练不少于1次；接到火警、警 情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应 按规定及时赶到现场进行处理。 二星级：小区主出入口24小时值班看守，边门定时开 放并专人看管，门卫有交接班记录；每天不定时在小区内 巡逻2次以上，并有巡逻记录；接到火警、警情、异常情况 或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶 到现场进行处理。 一星级：小区主出入口有人值班看守或技防，可定时 关门；每天不定时在小区内巡逻；接到火警、警情、异常 情况或住户紧急求助信号后，及时赶到现场协助处理。 五、公共区域绿化养护服务标准 （一）基本服务 配备专人进行绿化养护管理；制定绿化设施管理规定 、维护保养办法；草坪生长良好，及时修剪、补种，花卉 、绿篱、树木及时修剪整形；乔、灌木、攀缘植物修剪到 位，及时中耕除草、基肥；做好病虫害防治工作；使用化 学药剂，应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的 危害，并在喷药前告知居民。 （二）分级服务 五星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯 枝、缺枝，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适 时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合 肥2遍，满足植物生长需要；草坪保持平整，边缘清晰，及 时补种、清理杂草，适时适量施有机复合肥；花坛及时更 换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草 、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花 期追肥适量；每年中有3次以上花卉、景点布置，3季有花 。 四星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯 枝、缺枝，适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松 ；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年 普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍；草坪常年基本 保持平整，清除杂草每年7遍以上，杂草面积不大于5%，按 肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上；花坛及时 清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每 次布置前施复合肥1次，枯死苗木及时补种。每年中有2次 以上花卉、景点布置。 三星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，基本 无枯枝、缺枝，每年中耕除草4次以上，土壤基本疏松；按 植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机 肥1遍，部分花灌木增施追肥1次；草坪无明显缺水枯黄 ，每年修剪4遍以上，清除杂草4遍以上，每年普施有机肥 1遍；花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。每年 中有1次以上花卉、景点布置。 二星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，观感 良好；每年中耕除草3次以上；草坪每年修剪3遍以上，清 除杂草3遍以上；每年及时打药，基本没有病虫害。 一星级：乔、灌木、攀缘植物每年修剪1次以上，观感 较好；每年中耕除草1次以上，没有大面积杂草；没有枯死 树木。 本标准自2021年4月15日起施行，有效期至2026年4月 14日。 青岛市既有住宅加装电梯暂行办法 第一条　为完善既有住宅的使用功能，提高居民生活 质量，方便居民出行，根据《中华人民共和国民法典》《 中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城乡规划法》 《中华人民共和国特种设备安全法》《建设工程质量管理 条例》等有关法律法规,结合我市实际，制定本办法。 第二条　本市行政区域内国有土地上建设的既有住宅 加装电梯，适用本办法。 第三条　既有住宅加装电梯应当遵循业主自愿、政府 扶持，充分协商、兼顾各方，保障安全、依法合规的原则 。 本办法所称既有住宅是指依法建设并投入使用,具有合 法建设手续和权属证明，符合加装电梯条件的四层及以上 未设电梯的单元式多业主住宅。 第四条　市住房城乡建设部门牵头负责全市既有住宅 加装电梯工作相关政策制定和业务指导。 市财政部门负责市级财政奖补资金的预算安排和业务 指导。 市自然资源和规划部门负责指导各区（市）自然资源 和规划部门做好项目现场勘验和规划审查工作。 市市场监督管理部门负责指导各区（市）市场监督管 理部门做好既有住宅加装电梯安装开工告知接收、安装监 督检验及对电梯制造、安装单位的监管等工作。 市行政审批、消防救援、城市管理、公安、民政、退 役军人事务等部门按照职责分工做好既有住宅加装电梯相 关工作。 各区（市）政府负责辖区范围内既有住宅加装电梯工 作的统筹，明确牵头部门，配置工作人员，健全工作机制 ，优化工作流程，组织辖区内相关部门提供“一站式”咨询服 务和手续办理。 街道办事处（镇政府）负责辖区内既有住宅加装电梯 需求情况的摸查，建立工作台账；负责成立服务机构、纳 入窗口服务，做好宣传发动、服务指导、业务办理等工作 ，引导各利益相关方按照“充分协商、兼顾各方”的原则，理 性表达意见诉求，妥善化解矛盾。 第五条　既有住宅加装电梯应当充分保障相关业主知 情权和表达权，其初步方案及设计方案应当充分征求拟加 装电梯服务范围内全体业主的意见，应当重点征求加装电 梯后可能影响通行、采光、通风或者产生噪声直接影响其 他利益相关方的意见，加装电梯拟占用业主专有部分的 ，应当征得该专有部分业主同意，加装电梯拟改变业主共 有部分用途的，按照有关法律法规规定执行。 第六条　业主就加装电梯达不成一致意见的，可以按 照有关法律法规的规定进行表决。 （一）既有住宅加装电梯服务单一单元，以单元为单 位申请的，由本单元专有部分面积占比三分之二以上的业 主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决 专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之 三以上的业主同意并签订书面同意意见。 （二）既有住宅加装电梯服务整栋楼座，以整栋楼座 为单位申请的，由本栋楼座专有部分面积占比三分之二以 上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参 与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数 四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。 第七条　既有住宅加装电梯后不得改变原有房屋的整 体性和结构安全。存在结构安全隐患的，须消除安全隐患 后，或者书面承诺在加装电梯的同时进行房屋结构安全加 固、消除安全隐患方可申请。 第八条既有住宅加装电梯原则上应当在原建设项目用 地界址范围内实施。应当符合土地、规划、建设、消防等 相关要求，符合历史文化名城保护和城市风貌保护的相关 规定。 第九条　既有住宅加装电梯的资金以业主自筹资金为 主。业主自筹资金按照“谁受益、谁出资”及受益大小等因素 ,按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由业主协商确定。 使用房屋专项维修资金和住房公积金以及财政奖补资 金的，按照有关规定执行。 第十条　同意加装的全部业主为既有住宅加装电梯项 目申请人，可以书面授权委托业主代表或已售公房原产权 单位、房地产开发企业、电梯制造企业、电梯安装企业、 物业服务企业、项目管理企业等单位作为实施主体，承担 方案制定、组织协调、工程报建、设备采购、工程实施、 维护管理等相关工作，申请人和实施主体应当按委托约定 各自承担相关法律法规规定的责任和义务。 第十一条　实施主体负责组织编制加装电梯初步方案 ，并向相关业主书面征求意见，说明初步方案的所有内容 ，街道办事处（镇政府）应当对征求意见环节进行协调、 指导、监督。初步方案包括用地范围、建筑结构、消防安 全等可行性分析，加装电梯的初步设计方案及业主关于加 装电梯签订的书面协议。其中，业主关于加装电梯签订的 书面协议应当包含以下附件： （一）加装电梯的品牌、型号、费用预算及分摊方案 ； （二）加装电梯运行、保养、维修等费用分摊方案； （三）电梯运行管理主体的确定及运行管理协议； （四）资金的分配使用方案。 第十二条　业主就加装电梯事项达成一致意见并签订 书面协议后，应当携以上有关资料向所在区（市）既有住 宅加装电梯牵头部门提交项目登记申请。各区（市）牵头 部门应当加强指导，联合相关部门，推进相关项目的落实 。 第十三条　实施主体应当委托具有相应资质的设计单 位进行设计，出具设计方案。设计方案应当符合相关规范 、标准规定，确保加装电梯后不改变原有房屋的整体性和 结构安全。 第十四条　实施主体应当将加装电梯设计方案在小区 和本单元显著位置进行公示，公示时间除法律法规规章另 有规定外，不得少于10日（其中涉及历史文化名城保护和 城市风貌保护区的，公示时间不得少于20日），公示完成 后出具公示结果说明。公示文本中应当明示反映渠道及联 系地址、联系人、联系电话等内容。 公示期间，对加装电梯设计方案提出的合理化建议 ，实施主体应当积极采纳，会同设计单位优化设计方案 ，降低对相关业主的不利影响；对设计方案仍有异议的 ，业主应当自行协商。 第十五条　项目开工建设前，实施主体应当按照规定 向区（市）有关部门办理规划审查、土建施工等手续，应 当书面告知市场监管部门并申请监督检验。加装电梯影响 或改变供电、供水、排水、供气、供热、通信、消防等设 施的，应当办理相关手续。 第十六条　实施主体应当委托具备相应资质的监理单 位负责工程监理，并签订监理合同；需实施土建施工的 ，实施主体应当委托具备相应资质的施工单位负责土建施 工，并签订施工合同。既有住宅加装电梯的施工、安装 ，应当符合法律法规和安全技术规范相关规定要求。 实施主体对加装电梯质量安全负总责，设计、施工、 监理单位和电梯安装企业按照有关法律法规规定履行义务 、承担责任。土建施工质量安全监管单位负责对加装电梯 井道的土建工程进行质量和施工安全监督；市场监管部门 负责对电梯质量进行监督。 第十七条　加装电梯项目竣工后，实施主体应当组织 设计、施工、安装、监理等单位共同对项目进行竣工验收 。竣工验收后，项目相关档案资料应当由实施主体移交至 所在区（市）加装电梯牵头部门。 第十八条　既有住宅加装电梯项目竣工验收后，实施 主体应当按有关规定向项目所在区（市）特种设备使用登 记部门申请办理登记手续。 第十九条　出资加装电梯的业主为电梯的共有人，应 当共同委托相应资格的单位和专业人员按有关规定对电梯 进行维护保养、申请定期检验，履行特种设备有关法律法 规规定的相关义务，确保加装电梯运行安全。相关房屋所 有权或使用权发生变更的,出让人应当告知受让人加装电梯 的事实并移交有关资料。 第二十条　涉及供水、排水、供气、供热等相关管线 迁移改造的，相关专业经营单位优先安排加装电梯的电力 扩容、管线迁移等配套项目实施计划，公布办事流程，优 惠收取有关费用。 第二十一条　各区（市）政府建立“老旧小区改造+加 装电梯”工作机制，在老旧小区改造时，统筹推进加装电梯 及其涉及到的管线迁移和小区道路、停车、绿地修复等工 作；鼓励实施集中采购、连片加装、统一维护，降低加装 成本。 第二十二条各区（市）政府制定分步实施方案，提前 组织有关部门对辖区内加装电梯可行性进行连片勘验规划 ，出具勘验意见。 第二十三条　鼓励房地产开发企业、物业服务企业、 电梯制造企业、电梯安装企业、项目管理企业等社会资本 积极参与,依法探索代建式、租赁式等模式,推动既有住宅加 装电梯工作。 第二十四条　鼓励保险机构创新保险机制，发挥保险 的事故赔偿和风险预防作用，促进加装电梯使用管理和维 护保养水平提升。 第二十五条　相关业主认为因加装电梯侵犯其自身民 事权益的，应当通过协商方式确定补偿方案，或依法维护 其自身权益。 第二十六条　符合下列条件的，可以按照本办法执行 ： （一）住宅原规划设计方案中设有电梯，也建设了电 梯井，但未实际安装电梯的房屋，在业主协商一致后，可 直接采购电梯设备，按要求办理电梯安装开工告知、设备 监督检验等手续。 （二）住宅底层为二层及以上网点或高度为7米及以上 平台的，居民需经网点或平台入户，可依托网点或平台加 装电梯。 （三）依法依规建设的城镇旧村改造回迁房及机关、 企事业单位的公有（集体）产权住宅，实际为个人所有未 办理个人房产证的，产权单位能提供房产使用人等有关情 况说明且产权单位及房产使用人同意加装电梯的,适用本办 法。 （四）部队在国有土地上建设的干休所、集资房、经 济适用房等已向个人发放房产证的房屋，或产权单位能提 供对房产使用人等有关情况的说明，且产权单位及房产使 用人同意加装电梯的,适用本办法。 前期建设手续不全，已经建成入住但暂时无法办理房 产证的房屋，应当在补齐有关建设手续，完成房屋初始登 记，具备办理个人房产证条件后，再按本办法加装电梯。 拟对居民进行征收补偿安置，或拟以拆除新建（含改 建、扩建、翻建）方式实施改造及列入危旧房改造计划的 住宅小区（含独栋住宅楼）,不适用本办法。 第二十七条　各区（市）政府应依据本办法制定实施 细则，进一步优化工作流程，明确工作标准，提高服务质 量。 第二十八条　本办法自发布之日起施行。《青岛市人 民政府办公厅关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点 工作实施方案的通知》（青政办字〔2016〕145号）同时废 止。 加强住宅工程建设全过程质量闭环管理十 五条措施 为进一步贯彻落实《山东省人民政府办公厅转发省住 房城乡建设厅等部门关于进一步完善质量保障体系提升建 筑工程品质的实施意见的通知》（鲁政办字〔2020〕122号 ）要求，持续完善住宅工程质量保障体系，不断提升住宅 工程质量品质，结合我市实际，提出如下措施。 一、夯实各方主体责任 第一条 建设单位首要责任。建设单位为住宅工程质量 第一责任人，依法对住宅质量承担全面责任。强化建设单 位对住宅工程建设全过程的质量首要责任,严格落实项目法 人责任制,严禁违法违规发包、支解发包工程、盲目压缩合 理工期和造价,不得借优化设计名义降低住宅结构安全和使 用功能。涉及结构安全的试块、试件以及有关材料应选用 有资质的检测机构开展建筑原材料取样检测工作。应严格 履行住宅质量保修责任，在保修范围和保修期限内，对所 有权人履行质量保修义务，保修期满后，明确履行住宅质 量服务保障的责任主体。 第二条 勘察、设计单位质量责任。勘察、设计单位对 住宅工程质量负勘察、设计责任。应明确项目负责人，依 法依规开展住宅工程勘察、设计工作。施工前，应组织勘 察、设计交底，对容易产生质量问题的部位和环节进行优 化细化设计，提出保障住宅工程质量的具体措施。应严格 初步设计和施工图审查，涉及工程建设强制标准、地基基 础和主体结构的安全性、消防安全、人防工程防护安全性 、建筑节能强制性标准、绿色建筑标准的设计变更，应报 原施工图审查机构审查，严禁擅自修改审查合格的施工图 ，变更降低或取消住宅工程正常使用功能。 第三条 施工单位主体责任。施工单位对住宅工程质量 负主体责任，建设工程实行总承包的，总承包单位应当对 全部建设工程质量负责。应完善质量管理体系，设置质量 管理机构，建立岗位责任制度，切实履行对分包单位质量 管理职责，严禁转包、违法分包、以包代管。项目负责人 应到岗履职，项目应配备专职质量负责人。应编制住宅工 程质量常见问题控制方案并严格实施，按照经审查合格的 施工图设计文件和施工技术标准进行施工。严格落实住宅 工程质量分户验收制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程 实施举牌验收，实现质量控制全过程可追溯。 第四条 监理单位监理责任。监理单位应明确项目管理 人员及质量保证体系，按照法律法规、有关技术标准、设 计文件和工程承包合同进行监理。应按规定配备总监理工 程师、各专业监理工程师，保证到岗履职。应针对住宅工 程特点，编制质量控制专项监理实施细则并严格落实。监 理单位应逐件、逐批对建筑原材料实施进场验收，严格落 实旁站、巡视、平行检验制度，按要求对住宅工程各检验 批、分项、分部工程实施验收，严把竣工预验收关。 第五条 其他参建各方质量责任。全面落实商品混凝土 生产企业、质量检测机构等工程责任主体质量责任。 商品混凝土生产企业对住宅工程使用的混凝土负质量 责任。应建立健全质量管理体系，关键岗位持证上岗，严 禁随意调整原材料配合比用量，严格落实出厂检验、运输 、交货检验制度，严禁检验样品弄虚作假、代做试件等违 法违规行为。 检测机构对住宅工程使用的建筑材料检测结果负质量 责任。应建立健全质量保证体系，严格按规范标准要求实 施质量检测工作，实现检测全过程数据自动采集，严禁超 资质承揽检测业务、检测过程弄虚作假、伪造监测数据、 出具虚假检测报告等违法违规行为。 二、强化全过程闭环监管 第六条 加强关键环节监管。住宅工程施工前，工程质 量监督机构应要求参建各方按照有关规范标准，加强对影 响结构安全及重要使用功能的分部分项工程和关键工序、 关键部位的技术交底。 住宅工程施工期间，工程质量监督机构应加强日常巡 查，重点对参建各方质量责任落实情况、关键岗位人员到 岗履职等质量行为进行监督抽查。 第七条 加强主要原材料质量管理。住房城乡建设主管 部门公开选用信用好、技术优、实力强的第三方检测机构 ，对新建住宅工程主要原材料独立开展抽测工作；规范预 拌混凝土企业及其所属专项试验室质量行为；督促参建各 方严格落实材料进场验收、见证取样和送检制度。 第八条 加强住宅质量过程控制。工程质量监督机构应 强化对地基基础、主体结构工程施工、验收等环节的质量 监督。主体施工阶段，施工难度较大或质量不易保证的施 工过程，原则上按项目每4层抽查不少于一次，重点检测混 凝土强度，抽查钢筋、混凝土等重要分部分项工程施工质 量。强化事中监管，重点查处随意变更、降低和取消正常 使用功能的行为，保障住宅使用功能。 发挥社会资源优势，住房城乡建设主管部门委托第三 方开展辅助巡查，补强监督力量。 第九条 严把住宅工程竣工验收关。参建各方应严格落 实竣工验收主体责任，住宅工程未组织分户验收或分户验 收不合格的，不得组织竣工验收。竣工验收应在监理预验 收合格的基础上，由建设单位组织参建各方实施，严禁验 收造假行为。 第十条 加强工程质量资料管理。参建各方应保证施工 记录、验收记录、产品质量证明文件、检测报告等施工资 料真实、完整、可追溯，严厉打击资料造假行为。 鼓励施工企业采用BIM技术等信息化手段开展施工资料 整理与监管，将施工信息数据实时上传平台，并通过BIM模 型与施工部位关联。 第十一条 落实业主预验房制度。在住宅工程竣工验收 合格后至交付业主使用前，鼓励设立业主开放日，由建设 单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。建 设、施工、监理、物业等企业人员共同对分户内及相关公 共区域、公共设施存在的质量问题进行确认、登记，并由 施工企业进行维修。实际交付使用时，由业主对质量问题 维修情况进行确认。 三、完善质量保障措施 第十二条 强化主管部门监督管理。市、区县（功能区 ）住房城乡建设主管部门应加强事中事后监管，建立日常 巡查和差别化监管制度，对质量责任落实不到位、有严重 违法违规行为的建设单位，加大对其建设项目的检查频次 和力度。原则上市住房城乡建设主管部门每半年、区县 （功能区）住房城乡建设主管部门每季度对本辖区在建住 宅工程各责任主体的质量行为至少抽查一次，对发现的违 法违规行为，及时公开通报并依法处罚。 住房城乡建设主管部门可采取购买服务的方式，委托 第三方检测机构独立开展质量抽测工作。对支解发包、违 法分包、质量管理缺失、人员不到岗履职、检测及验收弄 虚作假等违法违规行为，由相应部门依法依规严肃查处。 第十三条 从严惩处工程质量问题主体。住房城乡建设 主管部门或工程质量监督机构发现工程存在涉及结构安全 和重要使用功能的质量问题，应责令参建各方限期整改或 局部停工整改，并委托具有相应资质的检测单位进行检测 ，经检测达不到设计或规范标准要求的，须对该分部工程 全部鉴定；发现工程质量责任主体违反法律法规和工程建 设强制性标准的，应约谈相关责任单位质量负责人，由相 应部门依法依规严肃查处。 对出现严重质量缺陷，经返修及加固处理仍不能满足 安全的，责令拆除重做，并依法追究相关单位及个人的责 任。对建设单位组织竣工验收合格的项目，经抽查达不到 验收条件、标准要求的，责令重新组织验收；情节严重的 ，由相应部门依法依规严肃查处。 第十四条 加强工程质量与房屋预售联动管理。因发生 违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令 全面停工的住宅工程，应暂停其项目预售或房屋交易合同 网签备案，待批准复工后方可恢复。 第十五条 加快推进诚信体系建设。完善建筑市场信用 体系，畅通信用信息采集渠道，对守信建设单位加大政策 支持，对失信建设单位按照国家有关规定依法实施惩戒 ，营造“守信激励、失信惩戒，一处失信、处处受制”的良好 信用环境。 本措施自2021年10月8日施行，有效期至2026年10月 7日。 2021年兰州市老旧住宅加装电梯工作实施 方案 为持续改善老旧住宅小区居住条件，解决老旧住宅居 民上下楼困难的问题，根据甘肃省住房和城乡建设厅《关 于印发〈2021年城市老旧住宅加装电梯工作实施方案〉的 通知》，结合我市老旧住宅实际情况，制定本实施方案。 一、目标任务 2021年，市政府计划实施老旧住宅加装电梯300部，根 据主城四区老旧住宅小区分布情况，具体分配城关区加装 180部，七里河区加装50部，西固区加装40部，安宁区加装 30部。 二、实施主体及申报要求 老旧住宅加装电梯经用地权属单位同意后，以幢或单 元为单位申请加装电梯的，实施主体为该幢或单元业主 ；以小区为单位申请加装电梯的，实施主体原则上为该小 区业主委员会（小区未成立业主委员会的，可委托小区原 开发建设单位或物业管理单位作为实施主体）。实施主体 可以推荐业主代表或者委托物业服务企业、原房地产开发 企业、房改房原售房单位、电梯制造安装企业等代理实施 。实施主体委托代理方实施的，应当签订授权委托书，明 确双方的权利和义务。实施主体负责该幢或单元业主意见 统一、资金筹集、设备采购、工程实施、安全管理、维护 管理等相关工作，并对加装电梯建设和使用期间的质量安 全负总责。 加装电梯的老旧住宅必须符合以下条件： （一）房屋必须为非单一产权，具有合法的房屋所有 权证。 （二）未列入房屋征收、棚改、旧城改造范围和计 （三）楼体为四层及以上，且房屋具备安全加装和使 用电梯条件，加装电梯用地在原住宅产权红线内。 （四）须书面征求本幢或本单元全体业主的意见，加 装电梯应经专有部分占本幢或本单元总面积三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并签订书面 协议（已预留电梯井，并明确费用筹集方案且具备加装条 件的，征求意见可不受三分之二比例限制），同时，应征 得因加装电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元 业主的同意。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得 该专有部分的业主同意。加装电梯部分超出该幢（小区 ）建设用地红线范围的，应取得相关土地使用权人的书面 意见。上述业主的书面同意文件，应提供房屋所有权证与 身份证作为附件，也可以由公证机关提供证明文书。 （五）同意加装电梯的业主应当书面达成加装电梯工 程费用（含管线迁改、电力增容等费用）筹集方案、电梯 运行维护保养委托方案、电梯运行维修费用分担方案（或 增加物业费标准的方案）。同意加装电梯的业主可根据所 在楼层、户数等因素分摊相关费用，分摊比例由出资的全 体业主协商确定。 三、组织实施 （一）书面申请。符合老旧住宅加装电梯条件的实施 主体向住宅所在地街道办事处提出书面申请，由街道办事 处审查业主意见及申报材料、加装电梯工程费用（含管线 迁改、电力增容等费用）筹集方案、电梯运行维修费用分 担方案（或增加物业费标准的方案）、电梯运行维护保养 委托方案等，审查合格后，报区级住房和城乡建设行政主 管部门复核，提出是否同意加装电梯的初步意见。 （二）专项设计。老旧住宅加装电梯应当委托原建筑 设计单位或者具有相应资质的建筑设计单位进行专项设计 。设计方案应符合规划、工程建设、环保等相关标准规范 的要求。设计方案应征得因加装电梯后受到采光、通风和 噪声直接影响的本单元业主的同意。沿街建筑加装电梯应 当符合城市规划退让红线及城市景观要求。根据《城市居 住区规划设计规范》要求，加装电梯可适当缩减建筑间距 。 (三) 联合审查。实施主体将加装电梯的设计方案（含总 平面、立面、效果图）、估算造价、管线迁改费用协议、 电力增容协议、加装电梯协议等相关书面材料报区级住房 和城乡建设行政主管部门审核。区级住房和城乡建设行政 主管部门会同自然资源、应急管理、城管执法、市场监管 等部门对规划、消防等方案进行联合审查。联合审查通过 后，应将审查意见及设计方案（含总平面、立面、效果图 ）在小区范围内进行公示，公示日期不少于7个工作日。经 公示无异议的，由区级联审联批机构统一报市自然资源部 门出具规划审查意见；公示期内有异议的，业主需重新进 行协商。已预留电梯井的老旧住宅，加装电梯无需办理规 划和建设审批手续，可直接办理电梯安装手续。 （三）开工建设。老旧住宅加装电梯依据区级联审联 批审查意见、规划审查意见、审查合格的施工图、施工及 监理方案、质量及安全监管手续（区级住房和城乡建设行 政主管部门具有质量及安全监管行政职能的，手续由项目 所在地的区级住房和城乡建设行政主管部门办理；区级住 房和城乡建设行政主管部门不具有质量及安全监管行政职 能的，手续由市住房和城乡建设行政主管部门办理）等可 直接开工建设，不再办理施工许可。电梯施工单位应按规 定办理安装告知，申请电梯安装监督检验。 （四）质量监督。市住房和城乡建设行政主管部门或 区级住房和城乡建设行政主管部门负责监管加装电梯施工 过程中，基坑、井道、围护结构、电梯设备的土建和安装 工程的质量及安全。市市场监管部门负责电梯设备质量和 后期运营安全监管。 （五）竣工验收。电梯正式投入使用前，实施主体应 向特种设备安全监督管理部门申请办理使用登记，取得使 用登记证书。按照“谁审批、谁验收”的原则，由实施主体向 项目所在地区级住房和城乡建设行政主管部门提出验收申 请，并由区级住房和城乡建设行政主管部门牵头组织区级 联审联批机构、实施主体、设计、施工、监理单位和电梯 制造安装企业等对加装电梯工程进行竣工验收。电梯竣工 验收合格并投入运行后60天内，应当及时向区级住房和城 乡建设行政主管部门申请办理竣工验收备案。 四、任务分工及工作职责 按照“省级指导、市级监督、区级落实”和“统一标准、 统一流程”的工作原则，市住房和城乡建设行政主管部门负 责全市老旧住宅加装电梯工作的监督和指导，主城四区政 府负责老旧住宅加装电梯具体实施工作。主城四区政府要 指定牵头部门，在区政务服务中心实行联审联批。涉及市 级审批职能或权限的，市有关部门要依据职责，主动服务 做好审批工作，确保老旧住宅加装电梯工作有序推进。主 城四区政府要切实落实工作责任，按时间要求积极开展老 旧住宅加装电梯工作。 第一阶段：结合辖区实际制定具体实施方案。（4月底 前完成） 第二阶段：做好政策讲解和动员宣传工作，协助做好 业主协议签订工作，遴选出具备实施条件的老旧住宅小区 及单元数量，并报送实施加装电梯项目清单。（5月15日前 完成） 第三阶段：督导完成联合审查、开工建设。开工前 ，报省特检站进行备案。（5月底前完成）第四阶段：督促 做好工程实施工作。（6月底前完成基础施工及电梯设备采 购，8月15日前完成钢结构施工，电梯安装开始，10月底前 完成电梯安装调试）第五阶段:督导做好加装电梯监督检验 、使用登记证办理及财政补助拨付工作。（12月底前完成 ） 五、相关要求 （一）明确责任。主城四区政府要切实做好老旧住宅 加装电梯工作的督导和服务，分电梯建立进度台账，加强 过程监管，督促指导参建各方严格落实工程质量终身责任 制，做好工程实施、竣工验收、监督检验、使用登记等工 作，确保老旧住宅加装电梯任务保质保量完成。施工单位 应做好现场安全防护和工期安排，确保文明施工和工程质 量安全。监理单位应加强现场质量安全管控。建筑设计单 位、电梯制造安装企业应做好加装电梯的技术服务工作。 原房屋开发企业、业主委员会、物业服务企业对老旧住宅 加装电梯工作应予以协助支持。 （二）安全要求。老旧住宅加装电梯的设计、施工、 监理单位应具备相应资质。加装的电梯应符合《中华人民 共和国特种设备安全法》以及相关标准和安全技术规范的 要求，由具备相应资格的单位制造和安装，安装前应报告 特种设备安全监督管理部门，投入使用前应经监督检验合 格。 （三）规划要求。老旧住宅加装电梯应以实用性为原 则，不得侵占城市道路，不得影响城市规划实施；应尽量 减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑的不利影响 ，不得增加或变相增加与加装电梯无关的使用空间，建筑 面积不计入容积率。在满足消防、安全条件和保障各项功 能正常使用的前提下，加装电梯体量可适当缩减建筑间距 。 （四）优化服务。主城四区政府要组织街道和社区积 极做好居民宣传和协调工作；要制定具体的办理服务指南 和材料清单，开通老旧住宅加装电梯绿色通道，指定专门 受理窗口，公开公平进行项目遴选，确保群众利益；要整 合推进老旧小区改造工作与老旧住宅加装电梯工作，对纳 入老旧小区改造项目的楼栋加装电梯的，给予优先支持 ，统筹安排，避免重复建设。业主对加装电梯有异议且自 行协商达不成协议的，住宅所在区政府、街道、社区应当 依法依规积极组织调解，促使相关业主在平等协商的基础 上自愿达成调解协议。业主之间协商或调解不成的，可依 法通过民事诉讼途径解决。加装电梯涉及污水、雨水、供 水、供电、燃气、通信设施迁改的，各产权人应积极做好 配合工作，开辟绿色通道。 （五）维护要求。实施主体应当落实电梯使用管理者 ，管理者为电梯后续管理主体及责任主体，日常对电梯运 行进行管理，与依法取得许可的电梯维保单位签订电梯日 常维护保养合同，对电梯进行日常维护，保障电梯使用安 全。电梯可由该幢或单元业主代表或业主委员会管理；也 可委托小区物业或集体协商确定的其他物业服务企业管理 ；未引进物业企业的老旧住宅，可暂由原产权单位代管。 受托人（单位）履行特种设备法律法规规定的特种设备使 用单位的义务,承担相应责任。电梯使用管理者未委托的 ，由电梯使用管理者履行运营管理业务，承担相应责任。 六、保障措施 （一）强化组织领导。为加强对老旧住宅加装电梯工 作的组织领导，成立由市政府分管副市长任组长，相关部 门和单位、主城四区政府有关负责同志为成员的兰州市老 旧住宅加装电梯工作领导小组（以下简称“领导小组”，名单 附后），负责统筹协调老旧住宅加装电梯工作。领导小组 办公室设在市住建局，办公室主任由市住建局分管负责同 志兼任，负责领导小组日常工作和相关工作任务的协调推 进、督促落实。主城四区政府也要成立相应的工作机构 ，推进老旧住宅加装电梯工作按计划顺利进行。 （二）加强财政奖补。对老旧住宅未预留电梯井加装 电梯的，每部电梯省级财政补助10万元，市级财政配套补 助10万元，专项用于补助加装电梯建设安装成本；对已预 留电梯井加装电梯的，每部电梯省级财政补助5万元，市级 财政配套补助5万元，专项用于补助加装电梯建设安装成本 ；已预留电梯井加装外挂电梯的，财政不予补助；住宅楼 或单元为单一产权的，加装电梯费用财政不予补助。主城 四区政府根据实际情况也要进行相应的财政补贴，补贴标 准由主城四区政府根据各自实际情况制定。 （三）落实各项优惠政策。具有审批权限的部门应当 按照“能减则减、能免则免”的原则，对老旧住宅电梯加装过 程中产生的各种费用予以减免（不含税费）。允许加装电 梯的业主按规定提取个人承担费用部分的住房公积金。鼓 励老旧住宅原建设单位或房屋开发企业出资加装电梯。在 原有小区用地范围内加装电梯的，加装电梯后新增面积为 单元全体业主共有，不予按房屋办理不动产登记，容积率 增加部分不再征收地价款，免予补缴市政基础设施配套费 及其他市级立项的相关行政事业性收费。鼓励加装电梯实 施工程总承包，在确保质量安全的前提下，有条件的区可 以采取“先建后验”方式。加装电梯项目应当由实施主体自行 选择电梯品牌进行加装。 （四）探索创新建设运营模式。鼓励引导加装意愿强 烈的业主自筹全额资金加装电梯，并将其纳入2021年城市 老旧住宅加装电梯项目库内，进行统一管理，除不享受政 府奖补资金外，在项目审批、建设等方面与政府奖补项目 采取相同方式管理，享受统一优惠政策。鼓励引导房地产 开发企业、电梯制造安装企业、物业服务企业参与电梯加 装工作，积极探索代建租赁、分期付款、委托运营、共享 电梯及建设、运营、维保一体化等市场化运作模式。 （五）强化督查考核。领导小组办公室要加强对主城 四区老旧住宅加装电梯工作的督查指导，定期通报加装电 梯项目实施情况，推动加装电梯各项工作任务落到实处。 按照2020年财政部印发的《项目支出绩效评价管理办法》 ，结合老旧住宅加装电梯工作进展情况，分阶段对各区进 行考核，对组织不力、推进缓慢、财政奖补资金未及时拨 付到位的，进行通报批评，对相关责任人按相关程序提请 追责。未列入政府当年老旧住宅加装电梯任务计划、不享 受财政奖补资金进行加装电梯的，可参照本实施方案执行 。 2021年济宁市物业管理办法 第一章　总　则 第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使 用人、物业服务人以及其他管理人的合法权益，改善人民 群众的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》 《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等法律、法 规，结合本市实际，制定本办法。 第二条　本办法适用于本市行政区域内物业的管理、 使用、维护、服务及监督管理活动。 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房 屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与 之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的 基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、 门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房 屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主 共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消 防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯 、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和 共用设施设备使用的房屋等。 第三条　物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治 、专业服务、社区管理相结合的原则。 第四条　市、县（市、区）住房城乡建设或者房地产 管理部门（以下统称物业主管部门）按照各自职责，负责 本辖区物业管理活动的监督管理工作。 发展改革、市场监管、城市管理或者综合执法、公安 、消防等有关部门，以及供电、供气、供热、通信、有线 电视等专业经营单位，按照各自职责，做好与物业管理有 关的工作，在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受 理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单 位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。 发展改革部门负责制定普通住宅前期物业公共服务费 、普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费和普通 住宅车位租赁费基准价格及浮动幅度等物业服务收费管理 相关政策，建立完善物业服务收费管理制度，报请本级政 府批准后执行；负责将物业管理领域信用建设纳入社会信 用体系建设管理。 市场监管部门负责监督落实物业服务收费标准公示和 监督管理工作，依法查处物业服务收费中的价格违法违规 行为；负责住宅小区电梯等特种设备监管工作。 城市管理或者综合执法部门负责对擅自占用物业服务 区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，以 及私搭乱建、私开门窗、擅自改变房屋用途等违反物业管 理规定和城市管理法规的行为进行查处。 公安机关负责物业服务人治安防范、技防设施建设监 督管理工作；指导和监督物业服务人保安服务、保安员管 理工作。 消防救援部门负责指导辖区派出所实施住宅小区消防 监督检查，督促物业服务人和其他相关责任人落实消防安 全责任，对违反消防安全规定的行为进行查处。 第五条　县（市、区）人民政府（管委会）应当加强 对物业管理工作的组织领导和协调，将物业管理工作纳入 现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立健 全县（市、区）、乡镇（街道）、社区三级物业管理工作 体系和专业化、社会化、市场化物业服务机制，支持采用 新技术、新方法，提高物业管理水平。 各县（市、区）依托物业主管部门成立物业服务行业 党组织，负责统筹指导本地物业服务行业党建工作。各县 （市、区）要建立由组织、发展改革、住房城乡建设、民 政、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、应急、市 场监管、城市管理等部门参加的综合协调机制，定期召开 会议，研究协调解决物业党建和物业服务管理中的重点难 点问题。 第六条　业主大会、业主委员会、物业服务人在乡镇 （街道）、社区党组织的指导下依法依规开展物业管理活 动。 支持住宅小区、业主委员会、物业服务人、物业服务 行业自律组织根据中国共产党章程的规定，设立党的组织 ，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。 第七条　市物业主管部门建设市级物业服务人信用信 息管理系统。物业服务人信用信息管理系统应当具备物业 服务人信用管理、物业服务信息发布、电子投票表决等功 能。法律、法规、规章等规定以及管理规约约定需要业主 共同决定的事项，可以通过系统进行表决。 第八条　物业服务行业自律组织应当建立完善行业自 律管理制度，加强物业服务行业从业人员培训和教育，配 合物业主管部门开展物业服务人信用管理工作，协助调解 处理物业管理纠纷。鼓励物业服务人和相关单位加入物业 服务行业自律组织。 第二章　新建物业与前期物业管理 第九条　物业服务区域的划分，应当以建设用地规划 许可证确定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备 、建筑物规模、社区建设等因素。 第十条　普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业 服务方案、选择物业服务等级，依法选聘物业服务人，签 订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物 业所在地县（市、区）物业主管部门备案。 住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前 期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物 业服务人。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请 书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关 资料，向物业主管部门备案。业主上房前更改前期物业服 务人的应依法按照相应程序进行重新备案。 投标人少于三个或者物业服务区域住宅规模较小的 ，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用 协议方式选聘物业服务人。 提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式选聘物业 服务人。 第十一条　建设单位应当在楼房销售处醒目位置公示 前期物业服务合同和临时管理规约。 建设单位在销售商品房时，应当将下列内容以图文形 式向买受人明示： （一）物业服务区域的范围； （二）物业共用部位、共用设施设备名称； （三）规划用于停放机动车、非机动车的车位（库、 棚），充电桩的数量和位置； （四）物业服务用房的面积和位置； （五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场 所和设施设备； （六）物业服务等级标准、服务内容和收费标准。 第十二条　物业服务用房由建设单位无偿提供，属于 全体业主共有。落实在居民小区建设“红帆驿站”要求，“红 帆驿站”可与物业服务人共用场所。 物业服务用房按照下列标准配置： （一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分 之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米； （二）位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水 、电、暖、通风、采光等正常使用条件，方便物业服务人 提供服务，方便业主进出物业服务中心。 物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个 人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。 第十三条　物业服务区域内规划用于停放汽车的车库 应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业服 务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外 的车位。 物业服务区域依法配建的人民防空工程平时用于停放 汽车的，应当开放使用并保持人民防空功能，按照“谁受益 、谁负责”的原则，由人民防空工程停车位使用费收取方负 责运营、维修、保养。 第十四条　新建物业实行前期物业承接查验制度。物 业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合 同约定，与物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备 的承接查验。现场查验中，物业服务人应当将物业共用部 位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情 形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物 业服务人复验。 第十五条　前期物业服务人应当在前期物业服务合同 终止时，将物业服务用房及相关资料移交给业主委员会。 无业主委员会的，应当在乡镇（街道）的监督下，移交物 业所在地的社区环境和物业管理委员会（以下简称环物委 ）或社区居民委员会。 环物委为社区居民委员会的下设委员会，人数应当为 五人（含）以上且为单数，其中党员人数应当不少于百分 之五十。设主任一名，由社区居民委员会主任兼任；副主 任一名，由“两委”成员担任；委员由社区“两委”成员、网格 员、楼长、业主代表等组成。 第三章　业主自治 第十六条　业主大会根据物业服务区域的划分成立 ，一个物业服务区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同 意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主 委员会职责。 分期开发建设的住宅小区，先期开发部分符合业主大 会成立条件的，可以成立业主大会，并选举产生业主委员 会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进 度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委 员的办法。 第十七条　符合首次业主大会会议召开条件的，建设 单位、前期物业服务人应当及时向乡镇（街道）书面报告 业主入住情况。 建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，可以由 业主联名，向乡镇（街道）提出召开首次业主大会会议的 书面申请。乡镇（街道）应当及时调查核实，符合首次业 主大会会议召开条件的，应当在受理业主书面申请三十日 内组建业主大会筹备组。 符合首次业主大会会议召开条件，但建设单位、前期 物业服务人未按规定报告，且业主未主动提出书面申请的 ，乡镇（街道）可以根据实际情况，组建业主大会筹备组 。 第十八条　业主大会筹备组由七人以上单数组成，由 乡镇（街道）代表一名，社区居民委员会代表一名，建设 单位代表一名、前期物业服务人代表一名和业主代表若干 名组成。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半 ，筹备组组长由乡镇（街道）代表担任。 业主大会筹备组组建前，乡镇（街道）应当向建设单 位、前期物业服务人发函，建设单位、前期物业服务人应 当予以签收并派人参加筹备组。 第十九条　物业服务区域业主人数较多的，可以幢、 单元、层等为单位推选业主代表，参加业主大会会议。 业主代表参加业主大会会议前，应当事先就会议内容 书面征求所代表的所有业主的意见、建议，凡需业主投票 表决的，表决票应当经业主本人签名，并将其所代表的所 有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。 第二十条　业主委员会一般由五至十一人的单数组成 ，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期 由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举 产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选 产生。 第二十一条　鼓励业主中的居民委员会成员和党员通 过法定程序担任业主委员会成员。做好业主委员会委员候 选人资格审核把关，注重把符合条件的社区“两委”成员、党 员业主、机关企事业单位退休党员、楼长、网格长等推荐 为业主委员会委员或主任候选人，通过法定程序进入业主 委员会，原则上新增、换届业主委员会成员中，党员比例 不低于百分之五十。 第二十二条　设立业主大会、召开业主大会会议时 ，乡镇（街道）和社区居民委员会应当派员参加并给予指 导和协助。 召开业主委员会会议时，业主委员会会议召集人应当 告知社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。社 区居民委员会应当派员参加并给予指导和协助。 第二十三条　业主委员会应当在物业服务区域内显著 位置设置公示栏，用于发布业主自治等信息。业主委员会 组成及委员分工情况，应当在公示栏长期公示，接受业主 监督。 第四章　社区物业管理 第二十四条　乡镇（街道）应当明确机构和人员，组 织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监 督业主大会和业主委员会的日常活动并依法履行职责，调 解处理物业管理纠纷。 第二十五条　社区居民委员会、村民委员会负责指导 、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协 助乡镇（街道）开展社区管理、社区服务中与物业管理相 关的工作。 第二十六条　因客观原因未能选举产生业主委员会或 者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业 主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在乡 镇（街道）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 第二十七条　社区内有多个住宅小区的，环物委可以 在住宅小区设立小区事务组，作为环物委派出组织，代表 环物委在本小区具体履行职责，完成环物委交办的工作。 小区事务组的产生方法、人员构成、管理制度、职责 范围等，由社区居民委员会监督环物委制定。 第二十八条　环物委履行下列职责： （一）宣传环境卫生和物业管理法律法规和方针政策 ； （二）协调处理本辖区物业管理有关事项，督促业主 委员会和物业服务人履行职责； （三）监督物业服务合同履行，督促物业服务人依法 依约开展服务； （四）对物业服务区域内的违法违规现象，及时劝阻 、制止并报告有关部门； （五）协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会 之间、业主与物业服务人之间的矛盾纠纷和投诉； （六）社区居民委员会交办的其他工作。 第五章　物业服务人与物业服务 第二十九条　鼓励物业服务人提供物业服务时建立项 目经理责任制。项目经理责任制是指物业服务人承接物业 服务项目时指派项目经理，负责处理物业服务项目的运营 和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性 工作。 住宅物业项目经理可以通过“项目经理接待日”等活动 ，听取业主对物业服务的意见建议，作好记录并及时解决 。 承接住宅物业项目的物业服务人党组织应当与社区党 组织签订党建联建协议，年内认领社区党组织党建服务项 目不少于两个；组织物业服务人党员到社区报到，每年开 展志愿服务活动不少于两次。 第三十条　物业服务人应当在物业服务区域内显著位 置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费 方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话、合同 终止情形等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业 主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务人收 取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以 保证金、押金等形式变相收费。 物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备 经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账 ，独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位 置予以公示。公示时间不得少于一个月。 第三十一条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服 务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前 六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约 定的除外。 依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不 可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。 第三十二条　物业服务期限届满前，业主依法共同决 定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物 业服务合同。 物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应 当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会 ，但是合同对通知期限另有约定的除外。 第三十三条　物业服务期限届满后，业主没有依法作 出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供 物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为 不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当 提前六十日书面通知对方。 第三十四条　物业服务合同终止的，原物业服务人应 当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业 服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还 给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配 合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和 管理状况。 原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物 业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿 损失。 第三十五条　物业服务人办理物业管理交接，应当同 时移交下列资金、资料和物品： （一）移交保管的物业档案、物业服务档案； （二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备 改造、维修、运行、保养的有关资料； （三）移交物业服务用房； （四）清算预收、代收的有关费用； （五）法律、法规规定的其他事项。 物业服务人未依据合同履行通知义务并办理退出交接 手续的，不得擅自撤离物业服务区域或者停止物业服务。 第三十六条　业主大会决定选聘新的物业服务人后 ，原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共 同决定有异议等为由拒绝办理交接。 第三十七条　物业服务人不得擅自扩大收费范围或提 高收费标准。 物业服务人依约履行义务的，业主应当按照规定和物 业服务合同约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、 存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳 。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。 第三十八条　业主应当按照约定向物业服务人支付物 业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的 ，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝 支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以 催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物 业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 第三十九条　住宅小区的物业服务人应当依照物业服 务合同对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供 防火巡查、消防火灾隐患等消防安全防范服务。 第六章　物业的使用与维护 第四十条　业主、物业使用人、物业服务人在物业服 务区域内不得有下列行为： （一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的 行为； （二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规 划规定的行为； （三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用 设施设备等违反物业管理规定的行为； （四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为 ； （五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定 的行为； （六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有 毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规 定的行为； （七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为； （八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰 他人正常生活等违反治安管理规定的行为； （九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的 其他行为。 业主、物业使用人有前款规定行为之一的，物业服务 人应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止仍未改正的，向有 关行政管理部门报告。物业服务人有前款规定行为之一的 ，业主委员会应当予以劝阻、制止，经劝阻、制止仍未改 正的，向有关行政管理部门报告；业主和相关单位也可以 向有关行政管理部门投诉。有关行政管理部门在接到报告 或者投诉后，应当依法予以处理。 第四十一条　鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别 、车辆识别等安全防范系统，提升安全防范水平。 第四十二条　物业服务人应当按照当地人民政府在紧 急状态下或处置突发事件时作出的决定、命令，协助有关 行政管理部门维护物业服务区域内社会秩序，落实各项应 急处置措施。 除上述紧急状态或突发事件外，任何单位和个人不得 强制要求物业服务人提供物业服务合同约定内容之外的任 何服务。确需物业服务人配合或者协助的，由双方另行协 商。 第四十三条　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工 程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续 ；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手 续。 业主或者物业使用人在已竣工交付使用的住宅楼进行 室内装修活动应当限制作业时间，并采取其他有效措施 ，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。工程开工 前，应当告知相邻业主。物业服务人对住宅装饰装修活动 进行巡查时，业主或者物业使用人应当予以配合。 第四十四条　任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物 业服务区域内的道路、场地。因维修、改造等原因确需占 用和挖掘的，应提前告知业主委员会、物业服务人和相关 管线设施专营单位，查明地下管线信息，制定管线设施保 护方案，在业主委员会、物业服务人的安排下施工，并采 取必要的措施，不得影响相关管线设施安全，减少对其他 业主正常生活的影响。 供电、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、 养护等需要，临时占用、挖掘物业服务区域道路、场地的 ，应当在占用或者施工场地显著位置公示占用或者施工的 时限，并在公示的时限内恢复原状。 第四十五条　物业服务人或者实行自治管理的业主委 员会规划、设置停车位时，不得占用消防车通道，并应当 在消防车通道设置禁止占用的明显标识。对占用消防车通 道的，物业服务人或者业主委员会应当通知占用人纠正 ，拒不纠正的，立即报告当地公安派出所。 第四十六条　物业服务区域内权属不清的车位、车库 ，任何单位和个人不得进行处分。 第四十七条　擅自占用物业共用部位停放车辆，妨碍 其他车辆和行人通行的，业主委员会、物业服务人应当通 知车辆所有人或者使用人驶离；无法通知或者经通知后拒 不驶离的，可以向相关行政管理部门报告，有管理职责的 行政管理部门应当依法处置。 第四十八条　业主不得违反法律、法规以及管理规约 ，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用 房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害 关系的业主一致同意。 第四十九条　建设单位应当按照国家规定的保修期限 和保修范围，承担物业的保修责任。 建设单位委托物业服务人提供物业保修服务的，委托 事项由双方约定并在物业服务区域内公示。 第五十条　物业保修期届满后，业主专有部分的养护 和维修，由业主负责，所需费用由业主承担。 因业主或者物业使用人使用不当或者擅自改动房屋结 构、设备位置和不当装修造成房屋质量缺陷或者安全隐患 的，由责任人承担维修责任和相关法律责任。 第五十一条　业主应当按照国家和省市有关规定交存 住宅专项维修资金。物业保修期满后，因共用部位、共用 设施设备维修、更新、改造产生的支出，没有交存住宅专 项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，相关业主应当 按照各自拥有物业建筑面 积的比例分摊有关费用。 第五十二条　提倡旧住宅区实行物业管理。旧住宅区 改造整治完成后，乡镇（街道）应当组织业主设立业主大 会，由业主大会决定选聘物业服务人实施专业化、市场化 的物业管理方式。业主大会成立前的物业管理，由社区居 民委员会组织实施。 第五十三条　未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅 区，业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修 资金。 第五十四条　物业主管部门应当通过公开招标或按照 财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户 。 第五十五条　维修资金增值收益应当定期分配，当年 交存部分的收益可按同期银行活期利率计算，其余部分的 年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。 第五十六条　物业服务区域内发生下列情形之一的 ，可以启动应急维修程序： （一）物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损 坏； （二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的； （三）消防系统存在严重故障需立即维修的； （四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动； （五）玻璃幕墙炸裂； （六）排水管道严重堵塞或破裂； （七）地下车库雨水倒灌； （八）其他可能造成人身安全事故或严重财产损失的 紧急情况。 出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报 告业主委员会，经现场核验确认后立即组织维修。未聘用 物业服务人或者物业服务人不履行组织维修责任的，由相 关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修，其中 ，未成立业主委员会的，由环物委确认后组织维修。 第七章　附 则 第五十七条　业主自行管理物业的，参照本办法的有 关规定执行。 第五十八条　本办法自2021年6月10日起施行，有效期 至2024年6月9日。 2021年菏泽市城镇老旧小区改造实施方案 为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小 区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《山 东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小 区改造实施方案的通知》（鲁政办字〔2020〕28 号）精神 ，深入推进我市城镇老旧小区改造工作，结合我市实际 ，制定本实施方案。 一、总体要求 （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义 思想为指导，坚持以人民为中心的发展理念，把城镇老旧 小区改造作为重大民生工程和发展工程，补齐城市配套设 施和人居环境短板，健全社区管理和服务机制，改善居民 居住环境和生活质量，提升城市功能，推动城市更新。 （二）基本原则。 1.坚持以人为本，把握改造重点。坚持以人民为中心 ，尊重业主意愿，合理确定改造内容，重点改造完善小区 配套和市政基础设施，提升社区养老、托幼、医疗、安防 等公共服务水平，把老旧小区改造成安全健康、设施完善 、管理有序的完整居住区。 2.坚持政府主导，业主广泛参与。发挥政府组织引导作 用，发动业主广泛参与，形成“市级统筹、县级负责、街道 组织、业主参与”的工作机制。　 3.坚持精准施策，调动各方力量。科学确定改造目标 ，充分调动小区关联单位和社会力量支持参与改造，尽力 而为、量力而行，杜绝政绩工程、形象工程。　 4.坚持创新模式，支持多元融资。创新体制机制，在多 元融资上下功夫，创新老旧小区及小区外相关的区域 “4＋N”改造方式和融资模式。 5.坚持建管结合，加强长效管理。以加强基层党建和创 建“红色物业”为引领，将社区治理能力建设和支持老旧小区 实行专业化物业服务，融入老旧小区改造过程，完善长效 管理机制。　 （三）工作目标。2021年，全市计划改造老旧小区 58个，总建筑面积为246万平方米，涉及业主22500户。到 2025年，全市需改造306个住宅小区（含单体宿舍楼），总 建筑面积约1200万平方米，涉及业主91305户。 二、改造任务 （一）改造范围。老旧小区是指2005年12月31日前 ，在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市 政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、业 主改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造是指对老旧小 区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善 和提升。近期列入征收计划的老旧小区不得纳入改造范围 。 （二）改造内容。 1.基础类。以改善老旧小区“脏乱差”为主要目标，突出 解决基础设施老化问题，具体包括改造提升水电气暖、雨 污分流、光纤、绿化、安防、环卫、消防、道路、照明、 充电基础设施，以及拆违拆临、建筑物修缮、管线规整等 。 2.完善类。以完善老旧小区功能为主要目标，在基础类 改造之外，包括完善社区和物业用房、停车场、无障碍设 施、文化设施、体育健身设施，以及建筑节能改造、加装 电梯等。　 3.提升类。以提升老旧小区品质为主要目标，在完善类 改造之外，包括完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业 设施，以及智慧社区建设等。 具体改造内容由各县区政府（管委会）广泛征求业主 意见后确定。 （三）改造程序。 根据鲁政办字〔2020〕28 号文件精神和《山东省城镇 老旧小区改造技术导则（试行）》，我市城镇老旧小区改 造程序如下。 1.编制年度城镇老旧小区改造计划。各县区在调查摸底 的基础上，充分尊重业主意愿，征求专营单位意见，按照 尽力而为、量力而行的原则，编制年度城镇老旧小区改造 计划，由市级汇总，报省批准后实施。　 2.成立自治组织。街道、社区要主动引导老旧小区成立 业主委员会，代表全体业主参与老旧小区改造。确实不能 成立业主委员会的小区，应选举10%的业主作为代表，在街 道、社区指导下参与改造。优先将自治组织完善的小区纳 入改造计划。 3.充分征求业主意见。老旧小区改造实行“一小区一策 ”，实施改造前，对改造内容、资金筹集、后期管理等事项 ，街道、社区要组织业主委员会或业主代表在全体业主中 开展民意调查，广泛听取业主的意见和建议。　 4.编制老旧小区改造方案。改造方案主要包括小区基本 情况、改造投资总额及资金筹集、改造内容和总体设计。 专营设施设备改造方案要征求专营单位的意见，引入社会 资本投资改造的方案要明确投资回收的途径和时间。改造 方案要在小区显著位置进行公示，再次征求业主意见，公 示期不得少于7天。 5.编制老旧小区改造投资预算。改造方案确定后，根据 改造内容和工程量编制改造投资预算。供水、供电、供气 、供暖、通讯等专业经营设施投资预算按照实现“终端收费 到户”的要求编制。 6.筹集改造资金。根据投资预算制定资金筹集计划，资 金筹集渠道主要包括中央、省补助资金，地方财政配套资 金（包括政府专项债券、政府实物性投入），金融机构政 策性贷款，社会资本投入，小区公共收益，住宅专项维修 资金和业主直接出资等。各县区可结合实际创新老旧小区 及小区外相关区域“4+N”融资模式。　 7.办理审批手续。各县区要简化老旧小区改造项目审批 ，实行住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划 、行政审批部门联合审批。　 8.招标确定施工单位。实施主体通过公开招标方式按法 定程序确定施工单位和监理单位，专营设施设备改造要通 过公开招标确定设备（材料）供应单位，并签订相关合同 。 9.组织施工。施工单位落实好施工安全和工程质量主体 责任，监理单位落实好监理责任。街道、社区负责项目施 工环境和业主相关工作。　 10.项目验收。改造完成后，实施主体要及时整理归档 改造项目相关资料，按照国家和省有关标准组织验收。　 11.后续管理。小区改造完成后，按照“党建引领、社区 抓总、各方联动、企业先行”的原则，建立新的管理模式 ，完善长效管理机制。　 三、保障措施 （一）建立统筹协调机制。市政府城镇化领导小组设 立老旧小区改造专班，负责统筹协调全市老旧小区改造工 作。专班办公室设在市住房城乡建设局，负责专班日常工 作。各县区要成立相应机构，组织推进老旧小区改造工作 。 （二）明确改造实施主体。各县区政府（管委会）要 结合实际明确改造实施主体，落实有关部门（单位）和街 道、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和工作流程 ，形成工作合力，共同破解难题，确保城镇老旧小区改造 工作顺利推进。 （三）适当支持政策创新。除落实好国家和省规定的 统筹使用资金、税费减免、简化审批、整合资源、土地利 用等支持政策外，对在小区内及周边新建、改扩建社区服 务和供配电设施的，在不违反上级有关强制性规范、标准 前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术规范。采取 大片区统筹或跨片区组合改造的，各县区可在空闲土地利 用上给予支持。小区内道路、雨污分流、绿化等基础设施 可纳入城市基础设施建设计划，由各县区政府（管委会 ）投资建设。 （四）引入社会资本助力。在不增加政府隐性债务前 提下，各县区政府（管委会）要积极引导社会资本参与老 旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和 运营等。对改造内容、投资方式、新建服务设施运营、投 资回收等事项，在征得业主同意后，和投资企业签订投资 改造合同。 （五）专营设施同步改造。老旧小区内入户端口以外 需要改造的供水、供电、供气、供暖、通讯等专营基础设 施，产权属于专营单位的由专营单位负责改造；产权不属 于专营单位的，专营单位应履行社会责任，积极出资参与 小区专营设施改造提升。县区政府对相关专营单位、负责 人经营考核中应充分考虑企业此类支出。改造后，专营设 施设备产权可按照法定程序移交给专营单位，由专营单位 负责维护管理。 （六）加强督导调度评价。建立月调度、季通报机制 ，对进展快的县区通报表扬，对工作推进不力的县区通报 批评。实行定期检查与随机抽查相结合的办法，对各县区 改造项目的推进情况进行综合督导评价，评价结果在全市 通报。 （七）宣传营造良好氛围。各新闻媒体要把城镇老旧 小区改造作为重大民生工程和发展工程，进行广泛宣传 ，引导社会各界和广大业主积极参与，为老旧小区改造营 造良好的社会氛围。 2021年德州市公共租赁住房保障管理办法 第一章　总　则 第一条　为提高我市公共租赁住房（以下简称“公租房 ”）保障水平，确保分配公平，运营规范，切实解决我市城 镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工和 在城镇稳定就业的外来务工人员等新市民群体住房困难 ，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部 2012年第11号令）、《住房城乡建设部等4部委关于进一步 规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）、省住房 城乡建设厅等5部门《关于印发〈关于进一步推进城镇住房 保障家庭租赁补贴工作的指导意见〉的通知》（鲁建住字 〔2019〕8号）、《省住房城乡建设厅等3部门关于加快做 好对新就业无房职工发放住房租赁补贴工作的实施意见》 （鲁建住字〔2021〕3号）等要求，结合我市实际，制定本 办法。 第二条 本办法所称的公租房保障，是指面向符合条件 的城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职 工、在城镇稳定就业的外来务工人员，通过出租公租房或 发放住房租赁补贴的方式，保障其享有基本的居住条件。 本办法所称的公租房是指市政府投资建设，或者市政 府提供政策支持，由企事业单位等各类主体投资建设，限 定套型面积和租金标准，面向符合条件的城镇住房困难家 庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员 ，实行有限期承租和有偿居住的保障性住房。 企事业单位自建公租房由产权人分配运营，当地住房 城乡建设部门监督管理。企事业单位自建公租房在优先满 足本单位住房困难职工需求前提下，富余房源可由当地住 房城乡建设部门统筹调剂并向社会公开配租，租金由产权 单位收取。 第三条 市、县（市、区）政府是公租房保障管理工作 的责任主体，每年年初制定公租房供应计划，负责将公租 房保障纳入住房保障体系，列为市、县（市、区）政府重 点督查事项。 市、县（市、区）住房城乡建设部门是本辖区公租房 保障工作的行政主管部门，负责科学合理设定公租房保障 年度工作目标，编制公租房建设（筹集）、运营维护管理 、租赁补贴等资金的预决算；负责辖区内政府投资建设 （收购或租赁）公租房的租金收缴并及时足额缴入国库 ；负责公租房建设（筹集）分配、运营维护管理和租赁补 贴发放的牵头联络等工作。 市、县（市、区）财政部门负责（政府投资建设的 ）公租房建设（筹集）、运营维护管理和租赁补贴等资金 保障。 市、县（市、区）发展改革部门（或行政审批部门 ）负责公租房建设项目立项、租金价格核定等工作。 市、县（市、区）自然资源部门负责根据住房城乡建 设部门提供的公租房建设用地需求将公租房建设用地纳入 年度土地供应计划，予以重点保障；负责提供公租房申请 人员的不动产登记信息有关情况。 市、县（市、区）民政部门负责公租房低收入家庭收 入核定（由相关街道办事处和社区居委会具体实施），提 供其享受特困人员供养、最低生活保障情况，提供公租房 申请人员的婚姻状况；负责将公租房保障情况纳入社会大 救助体系综合管理平台。 市、县（市、区）退役军人事务部门负责提供公租房 申请人员优抚对象身份信息等有关情况。 市、县（市、区）人力资源社会保障部门负责提供公 租房申请人员社保缴费信息等有关情况。 市、县（市、区）税务部门负责对公租房的建设和运 营管理，按照国家有关规定给予税收优惠；负责提供公租 房申请人员纳税信息等有关情况。 市、县（市、区）公安部门负责提供公租房申请人员 的车管信息情况；对有关部门在清退不符合公租房保障条 件人员期间，产生阻碍国家机关工作人员依法执行职务的 ，依照法律规定妥善处置。 市、县（市、区）教育体育部门负责按照相对就近原 则统筹安排公租房承租人在义务教育阶段的子女入学等工 作。 市、县（市、区）金融管理部门按照有关规定，积极 支持金融机构、公租房运营机构和有关单位，探索创新公 租房投融资机制，拓宽融资渠道。 市、县（市、区）住房公积金管理部门负责提供公租 房申请人员住房公积金缴纳信息等有关情况。 市、县（市、区）大数据部门协调推动有关部门，通 过一体化大数据平台为公租房保障审核所需数据提供在线 查询技术支持等。 其他有关部门、单位按照职责分工，做好公租房保障 相关工作。 市、县（市、区）各部门、单位公租房保障相关数据 信息及时与大数据部门、社会大救助综合管理平台共享