关于对国有企业资产出租管理问题与对策思考 近年来，各省市密集出台企业国有资产出租相关制 度。2019年，湖北省出台《省政府国资委出资企业资产租赁管 理暂行办法》；2020年，苏州市出台《市属国有企业资产出租 管理工作的意见》；2021年，上海市出台《关于规范市国资委 监管企业房屋出租管理的指导意见》；xx年，深圳市出台《关 于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见》。 可见，国有企业在资产效益管理提升中，国资监管部门不仅仅 关注投资产生的效益，资产出租效益问题也越来越受到重 视。xx年，审计署在对企业国有资产管理审计中查出17户中央 企业的固定资产等闲置或利用率偏低，涉及428.3亿元；24户中 央企业存在实物资产管理混乱、违规出租出借资产资金等问 题，涉及2566.6亿元。这也反映出国有企业在资产出租合规经 营和效能管理上有较大提升空间。 一、加强国有企业资产出租管理的必要性 在实际操作中，国有企业资产出租普遍存在管理方式较为 粗放、服务意识与竞争意识较为缺乏、资产获利能力偏低等问 题。个别资产管理岗位人员因法纪意识淡薄、自我要求不严、 政商关系不清而造成的国有资产损失案例屡见不鲜，也暴露出 部分单位资产管理存在制度建设薄弱、权力制衡不够、风险防 控不力等问题。 加强国有资产出租的管理，是维护国有资产安全的重要手 段，更是企业高质量发展的必然要求。规范国有企业资产出租 行为，完善国有企业资产出租内部控制等有关制度，有利于降 低国有资产流失风险。盘活存量资产、创新资产运营方式、提 高资产的精细管理水平，对于加快国有企业转型、提高国有资 产经营效益、实现国有资产保值增值具有重要的现实意义。 二、xx市市属国有企业资产出租管理总体情况 总体而言，xx市市属国有企业资产出租流程规范有序，出 租管理质量水平有一定基础。 （一）管理制度全面建立 所有一级集团均已制定统一的资产管理制度，且91.2%的出 租子企业单独制定了适合本企业的管理制度或实施细 则。78.3%的企业设置了专门的资产管理机构，有条件的企业建 立了资产管理信息系统。 （二）资产良性运营 市属国有出租企业可租资产面积450万平方米，资产空置 率9.5%。出租资产上半年应收租金总额为3亿元，欠缴租 金0.3亿元，租金收缴率为90%，其中，60%的企业租金全额收 取。 （三）资产招租流程规范 2023年上半年共发生388宗出租事项，其中，公开招租占 比55.2%。公开招租成交宗数中，总体溢价率达12.4%，其中专 业资产租赁平台招租溢价率最高达36.4%。协议出租中，集团内 部单位占比69%，产业布局、业态要求确须邀请特定承租人占 比23%。 （四）租后管理有措施 88．3%的企业动态掌握承租户日常经营情况，95%的企业设 置了租金收缴提醒，86.7%的企业针对恶意欠缴行为制定了相关 惩戒措施，11.7%的企业通过定期开展主体结构、用电等专项检 查方式加强出租资产安全管理。 三、资产出租存在的问题与原因分析 目前，xx市市属国有企业普遍增加了对出租资产加强管理 的责任意识，通过建立基本管理制度和落实各项管理要求，在 一定程度上遏制了制度缺失、执行不力、疏于监管等情况，取 得了相应的经济效益，但仍存在以下问题。 （一）资产出租制度与企业实际的适配度不够 当前，各集团公司对资产出租制度进行修订，对资产出租 的申请、审批、评估及底价确定依据、公开出租程序和监督检 查等环节进行优化调整，但制度差异化、个性化水平有待提 高，特别是在结合集团公司及下属出租企业实际情况对重大资 产认定标准、可采取非公开出租项目的情形、转租续租合同细 化条款安排、租金调整机制科学设定等方面探索不多。 （二）出租管理部门设置、人员配置不到位 部分企业未设置专门的资产管理部门，职责分工不清 晰。58.3%的企业专职资产管理人员为3人及以下，在承租人 的选择、出租价格的确定、出租行为审批等方面难以做到不相 容职务分离，不利于全流程规范管理。人员配置与资源总量严 重不匹配，企业专职管理人员人均管理13个出租项目，对应资 产账面原值达6亿元。 （三）部分企业资产闲置率过高 18．3%的企业资产闲置率高于15%。市场因素导致资产闲置 的占比最多，也反映出企业资产出租业态传统且单一，出租资 产业态集中于办公、餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿，市场 同质化程度高，可替代性较大。更新改造导致资产闲置反映出 部分资产设施老破旧、出租配套不完善等难点问题，以及资产 升级改造、维修和保养未形成合理规划。产证问题主要集中于 部分景区，其所属部分古建筑在手续上与现行的标准规范、规 定不适用，导致办证困难，成为制约景区资产盘活的重要因 素。 （四）出租资产收益率提高有限 年租金占出租资产账面原值比率不高，主要原因在于招租 方式和渠道的选择。一是协议出租比例偏高，弱化了资产市场 价值。协议出租占出租项目43.8%，四成项目未引入市场竞争机 制、广泛征集承租人，无法充分释放资产市场价值、实现