高度重视日本房地产泡沫破灭的教训 　　当前我国房地产市场发展阶段与日本20世纪80年代中 后期有一些相似之处，建议高度重视货币金融政策调整对 房地产市场的影响，在抑制房地产泡沫过程中，应保持货 币政策总体稳健，适度控制流向房地产市场的各类资金 ，有序释放房地产潜在泡沫风险。 　　20世纪80年代中期日本房地产泡沫形成背景与动因 　　在经济告别高速增长阶段和住房市场供需实现基本平 衡之后，土地价格过快上涨成为日本房地产泡沫形成的重 要标志；金融政策过度放松及宏观调控政策应对不当是刺 激和加剧泡沫积累的主要原因。 　　在经济告别高速增长阶段和住房市场供需实现基本平 衡之后，土地价格过快上涨成为日本房地产泡沫形成的重 要标志。 　　“二战”后，日本经历了三轮土地价格快速上涨周期。第 一轮是1956年－1961年，日本启动了大规模战后工业体系 重建，工业用地需求增长最快，其间工业用地、商业用地 和住宅用地价格年均涨幅分别是29%、25.4%和24.6%。第二 轮是1967年－1973年，是日本城市化快速推进阶段，住宅 用 地 价 格 年 均 涨 幅 最 快 （ 1 8 . 6 % ） ， 依 次 是 商 业 用 地 （15.4%）和工业用地（14.3%）。第三轮是1986年－1991年 ，由于金融政策放松和大量社会资本进入，商业用地价格 上涨迅速，商业用地、住宅用地和工业用地价格年均增速 分别达到10.4%、7.2%和7.3%。 　　与前二轮上涨周期相比，虽然第三轮地价涨幅相对较 低，但由于脱离了日本经济增长和住房市场需求基本面的 支撑，地价快速上涨最终演变为资产泡沫。其主要特点如 下。 　　首先，20世纪80年代中后期日本经济增长态势和居民 收入增速发生重大转折，地价上涨与经济增长、居民收入 增长逐渐相背离。1987年日本GDP和国民可支配收入同比 增幅分别仅为3.9%和4.3%。但80年代中后期开始，地价暴涨 首先从东京都中心三区开始，1986和1987年两年间东京都 地价上涨到原来的3倍。1988年又从东京圈扩展到大阪圈和 名古屋圈，并蔓延到日本旅游度假地区与主要大中城市 ，地价水平已明显脱离居民收入的可承受范围。 　　其次，住房市场已经实现供求基本平衡，地价快速上 涨缺乏基本住房需求支撑。伴随经济高速增长和工业化、 城市化快速推进，日本城市住房需求旺盛。20世纪50年代 至70年代，日本新房开工量始终保持快速增长，1967年 －1973年是住房新开工量的顶峰阶段，住宅数量从1968年 约2560万套快速增加到1973年约3106万套，日本家庭户均 住房套数从20世纪60年代初期不足1套，到70年代初期达到 1.04套，1987年达到1.11套，实现住房供求基本平衡。 　　金融政策过度放松及宏观调控政策应对不当是刺激和 加剧泡沫积累的主要原因。首先，持续大幅度降息是加速 资金涌向房地产市场、推动房地产市场泡沫形成的主要因 素。自20世纪80年代初以来，日本政府开始放松国内金融 管制，逐步推动贴现率下降。到80年代中期，为应对“广场 协议”以来的日元急剧升值及其对日本经济造成的较大冲击 ，缓解大量热钱流入和刺激国内需求，日本政府加快了贴 现率的下调步伐。1986年1月30日将贴现率从5%降至 4.5%，到1987年2月23日进一步下降到了2.5%的历史最低点 ，一年间快速下降了2个百分点。利率的快速下降直接推动 了房地产市场的繁荣，1986年－1988年成为日本城市地价 上涨最快的时期。 　　其次，利率市场化和金融管制放松进一步推动资金“脱 实向虚”，加速泡沫积累。1985年3月日本引入市场利率浮 动型存款，1985年10月启动10亿日元以上的定期存款利率 实现市场化。金融机构为弥补成本上升，没有采取提高贷 款利率的办法，而是选择将贷款更多投入到利润率较高的 不动产业。1984年末，金融机构对不动产业的融资余额是 22.9万亿日元（其中，银行贷款余额是16.7万亿日元）。 1989年末，金融机构对不动产业的融资余额快速提高到了 67.1万亿日元（其中，银行贷款余额超过40万亿日元）。从 占比看，银行对不动产业贷款余额占总贷款余额的比重从 1984年末的6.9%快速上升到1991年末的11.6%。 　　再次，20世纪80年代的“财政重建”政策对加剧泡沫积累 也有重要推动作用。为摆脱财政赤字，日本政府在20世纪 80年代中期开始缩小国债规模。国债余额占GDP的比重从 1986年的42.7%下降到80年代末的38.1%。由于国债规模的大 幅缩减，金融机构减少了国债的购买量，并把更多资金配 置到国内贷款中去，特别是配置到利润率高的不动产领域 。 　　最后，宏观调控政策应对不当也在一定程度上加剧泡 沫积累。针对地价暴涨，日本政府也出台了一些调控政策 和应对措施。比如，1987年设立了“土地交易监视区域制度 ”，规定在“管制区域”内土地交