党课讲稿：聚力战略转向攻坚，奋 楫谱写全市住建事业现代化新篇章 同志们： 春光作序启新程，策马扬鞭再奋蹄。今天是农历丙午马年春 节后的首个全局大会，我们在这里既是收心归位、提振精神 的“集结会”，也是研判形势、蓄势进军的“动员 课”。2026年是“十五五”开局之年，是建国77周年，更是建 党105周年。站在这一承前启后的历史交汇点，我们面临的不仅 是时间的推移，更是城市发展逻辑从“外延扩张”向“内涵提 升”、从“规模驱动”向“存量提质”的深刻战略转向。过去 的一年，全市住建系统攻坚克难，但我们绝不能有“歇歇 脚”的心态。习近平总书记深刻指出，城市工作要把让人民宜 居安居放在首位。今天的新春第一课，旨在引领大家迅速 从“假日模式”切换至“决战状态”，聚焦2026年自然资源 部、住建部联合发布的最新城市更新支持措施，紧扣省、市关 于现代化人民城市建设的部署，以思想破冰引领发展突围，以 战略定力对冲下行压力，确保我市住房城乡建设事业在转型关 键期蹄疾步稳、行稳致远。 一、深悟战略转向之大势，以“存量提质”取代“规模扩 张”重构住建发展底层逻辑 习近平总书记强调，我国城市发展已经进入城市更新的重要 时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并 重，从解决“有没有”转向解决“好不好”。这一重大论断精 准锚定了住建领域在“十五五”时期的时代坐标。市住建局作 为城市更新的主力军，必须深刻领悟，过去依靠土地财政、摊 大饼式扩张的老路已彻底走不通，当前的核心任务是围绕住建 部“四好”建设目标，将发展重心全面转至对存量空间的科学 修补、功能再造与价值激活。这不仅是一场业务重心的调 整，更是一次对政绩观的纠偏。面对2026年国家层面密集出台 的规划优化、土地混合使用、过渡期支持等政策工具箱，我们 唯有迅速扭转思维定势，主动告别路径依赖，方能在城市发展 方式“三个转型”的考验中赢得主动。 （一）把握政策窗口之机，精准适配存量更新全链条制度供 给。城市更新从“点到为止”迈向“全面攻坚”，政策适配度 决定执行加速度。一是深度承接详细规划适应性优化授权。依 据自然资源部、住建部2026年联合通知精神，我局需立即组织 专班对全市重点更新单元详细规划进行全面评估。针对拟实施 城市更新区域，摒弃传统修编周期长、成本高的刚性调整模 式，充分运用技术修正、优化调整等柔性手段。要将社区微更 新项目，如小区车辆停放场地及充电设施增设、加装电梯、无 障碍设施、小区绿化场地及健身步道等，精准纳入规划许可豁 免清单。此项工作必须于2026年上半年形成首批试点片区正面 清单及管控要求，并同步纳入国土空间规划“一张图”实施监 督系统，确保更新项目在详细规划层面有据可依、有径可 行，切实缩短项目从策划到开工的决策链条。二是全面推行存 量资源临时利用正面清单管理。针对城市中心区长期闲置的空 闲建设用地及存量建（构）筑物，严格执行国家关于不增加容 积率、不改变主体结构前提下的临时利用管控规则。我局要牵 头制定市级临时利用正面清单，明确鼓励发展社区食堂、便民 服务点、青年创客空间、艺术展览等新业态。对纳入正面清单 的临时利用项目，坚决落实无需办理规划许可手续的便利措 施。这既是盘活沉睡资源的务实之举，也是以“微改造”促 成“精提升”的关键一招。三是用足用好五年过渡期政策激发 市场活力。针对利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、 行业的项目，严格锁定过渡期上限。在过渡期内，不改变用地 主体和规划条件，为企业降低初始投入成本、轻资产运营提供 确定性政策预期。我局需联合自然资源部门，针对旧工业区转 型为文化创意、科技服务、养老托育等业态，建立履约监管与 弹性续期机制。过渡期届满前三个月，启动综合评估，符合产 业发展方向和履约监管要求的，依法依约通过租赁或协议出让 方式办理新用途用地手续，坚决防止政策空转，切实将制度红 利转化为市场主体实实在在的投资信心。 （二）锁定风险化解之锚，筑牢房地产平稳健康高质量发展 基底。房地产已经从“黄金时代”转入“品质时代”，稳市场 与促转型必须双轮驱动。一是实施全周期项目资金封闭运管机 制。全面推行房地产开发项目公司制做实与主办银行制落 地。2026年起，凡在我市新出让地块及在建在售项目，必须严 格做实项目公司独立法人资格。企业总部严禁在项目交付前违 规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红。我局要与金融监 管部门建立资金流转动向联合监测机制，依托房地产融资“白 名单”制度扩围增效，确保项目资金闭环管理、专款专用，从 源头斩断交付风险传导链条。二是深化商品房销售模式梯次转 换。稳步推进现房销售试点扩面，实现“所见即所得”，从根 本上化解预售制度累积的结构性矛盾。对继续实行预售的项 目，实施预售资金监管全维度升级。修订我市商品房预售资金 监督管理办法，明确监管额度与工程建设成本硬挂钩、支取节 点与工程形象进度强关联。严禁开发企业通过嵌套账户、虚拟 合同等方式套取、挪用预售资金。同步建立预售资金监管银行 履约评价机制，对违规拨付、监管缺位的银行实施市场退出警 示。三是构建多层次精准化住房供给体系。改变过去“大水漫 灌”式保障思路，坚持以需定建、以需定购。全面摸排新市 民、青年人及从事基本公共服务人员的住房需求底数，结合城 中村改造和存量商品房去库存，加大收购存量商品房用作保障 性住房、人才公寓、宿舍型保障租赁住房力度。严禁简单通过 行政命令下达筹集指标，必须确保筹集房源区位、价格、户型 与真实需求精准适配，避免保障房源与市场需求错配导致新的 资源沉淀。 （三）重塑建造方式之核，以智能绿色驱动建筑业新质生产 力爆发。建筑业作为我市支柱产业，提质升级的核心在于要素 驱动向创新驱动切换。一是推进建造方式系统性数字化重构。 以2026年住建部“数字住建”工作平台全面应用为契机，全域 推广建筑信息模型技术正向应用。从设计、生产、施工到运 维，强制要求政府投资及大型公共建筑采用全生命周期BIM技 术。依托市级智能建造产业互联网平台实体化运行，集成“智 能装备+产业工人”全链条智能服务新模式。重点突破设计模型 与施工工艺的断层问题，杜绝BIM技术沦为“效果图展示”的表 面文章，使其真正成为成本控制、进度管理、质量追溯的核心 工具。二是健全高品质建筑产品标准牵引机制。品质是建筑业 的生命线，标准是品质的度量尺。紧密跟进国家新版《住宅项 目规范》落地，组织编制我市“好房子”建设技术导则。聚焦 人民群众反映强烈的隔声差、串味、渗漏等显性痛点，从材料 选用、构造设计、施工工艺三个维度设置高于国标的推荐性指 标。大力推广装配化装修，在保障房、长租房项目中率先应用 集成厨房、集成卫生间等模块部品，降低传统湿作业带来的质 量通病与环境污染，实现建造精度从厘米级向毫米级跃升。三 是构建统一开放与有序竞争的建筑市场环境。坚决打破区域壁 垒和行业垄断，对招标投标实行“评定分离”制度深度改革。 严厉打击围标串标、转包挂靠、虚假承诺等扰乱市场秩序行 为，依托省级建筑市场监管公共服务平台，对企业资质、人员 资格、业绩信用实施动态核查。强化信用信息在工程担保、差 异化监管中的应用，对信用良好企业降低担保费率与检查频 次，对失信企业实施联合惩戒，构建“诚信守法得实惠、失信 违法受制约”的市场竞争格局。 二、聚焦战略实施之要，以“五维攻坚”破解“更新梗 阻”推动人民城市可感可及 习近平总书记指出，城市是生命体、有机体，要敬畏城市、 善待城市，以“绣花”功夫实施城市更新。这一论述深刻揭示 了城市工作从宏观叙事转向微观操盘的必然逻辑。然而，在具 体实践中，我们时常遭遇政策落地“最后一公里”梗阻、资源 整合“碎片化”困局以及群众诉求响应“时差”问题。面 对2026年住建部明确的“民生、发展、安全”三大工程导 向，我局必须打破部门壁垒，变“单兵突进”为“协同作 战”，从“五维”精准发力，系统破解更新过程中规划调不 活、资产配不强、隐患除不尽、治理跟不上的深层矛盾，让现 代化人民城市建设的成效不仅写在报告中，更刻在群众心坎 上。 （一）在规划实施维度，破“刚性有余弹性不足”之局。一 是建立评估优化与动态维护并重的详细规划适应性机制。针对 城市更新片区，改变详细规划“一次编、管十年”的静态模 式，依据2026年国家关于城市更新详细规划评估优化的法定程 序，构建“年度体检+即时优化”工作闭环。局规划科室要牵头 对更新区域的人口结构、设施承载、业态变迁进行量化评 估，确需调整用地性质、容积率、建筑高度的，严格按法定权 限启动技术修正程序。坚决杜绝因规划调整周期过长导致更新 项目“胎死腹中”，也绝不允许借更新之名突破刚性管控底 线，确保规划的严肃性与灵活性在法治框架下有机统一。二是 健全土地混合使用与空间复合利用正面清单体系。摒弃单一功 能分区思维，研究制定我市城市更新土地混合使用正负面清 单。在符合安全、环保、交通承载力前提下，允许工业、仓 储、商业、办公、居住、公共服务等功能在特定区域互联互 通、垂直复合。对正负面清单内的兼容情形，简化详细规划调 整程序，不再单独办理用地性质变更审批。这一举措旨在适应 新产业、新业态不确定性强、迭代快的需求特征，通过空间供 给弹性增强市场主体参与更新动力。三是完善历史遗留问题分 类处置及确权路径。严格遵循依法依规、尊重历史、包容审慎 原则，针对城市更新中普遍存在的用地手续不全、产权关系复 杂等历史遗留问题，根据全国国土调查成果，区分不同时期政 策背景，分类明确认定标准和处置政策。重点保障无过错方合 法权益，打通产权归集与不动产登记堵点。对老旧住房自主更 新项目，探索直接按户首次登记等便捷登记服务；对土地带建 筑一并收储供应项目，在确保安全底线基础上简化申请材 料，以产权明晰降低更新交易成本。 （二）在资源组合维度，破“资产沉睡价值流失”之局。一 是创新多门类资源资产组合供应实现路径。突破单一宗地、单 一用途供应思维，积极开展更新地区自然、景观、文化遗产等 特色资源调查。结合国土空间规划优化功能结构和用途管 控，探索将文物建筑、历史风貌街巷、古树名木、滨水空间等 散在资源，与周边经营性建设用地、商业用房进行“打包”组 合供应。建立健全资源资产评估、组合供应、整体运营及收益 合理分配机制，通过资源价值显化吸引社会资本参与文化遗产 保护与活化利用，变“被动保护财政包袱”为“主动运营增值 资产”。二是推行城市更新项目全生命周期运营前置理念。改 变“重建设、轻运营”的传统路径，在城市更新片区策划阶段 即引入专业运营机构。从居民需求、消费趋势、业态租金平衡 能力出发，倒推空间改造方案与设施配置标准。对老旧厂区、 老旧街区更新项目，鼓励采取“改造+运营”一体化招标，设定 不低于10年的长期运营权，赋予运营主体稳定预期，使其敢于 投入前期设计策划与品牌孵化，实现资产价值持续释放而非改 造后二次闲置。三是建立政银企社多方协同投融资供需适配机 制。充分用足国家“两重”“两新”政策红利，加强中央预算 内投资、地方政府专项债券项目谋划储备。深化城建领域资 源、资产、资本、资金“四资”循环改革，全面梳理存量停车 位、广告位、管廊空间经营权，通过特许经营、资产证券化等 方式盘活。主动对接金融机构创新“长周期、低成本、抵押灵 活”城市更新金融产品，改变过度依赖土地抵押传统模式，探 索以未来收益权、存量资产产权等为还款来源的融资结构，构 建可持续的城市建设运营投融资闭环。 （三）在住房品质维度，破“住有所居质不优”之局。一是 全链条推进“好房子”建设标准落地。紧紧围绕安全、舒适、 绿色、智慧四个维度，落实住建部《关于提升住房品质的意 见》。从设计端发力，严格