关于 XX 县加快城区集贸市场市场化运作的调 研报告 一、城区重点集贸市场建设运营现状 目前，我县城区现有的集贸市场主要有 X 市场、X 市场、X 市场、商业步行街、X 文化步行街，以及公园路、X、X 等一些 集贸点。其中，商业步行街、X 市场和 X 镇 X 农贸市场由县市 场建设服务中心管理运营（部分产权属于国有或集体），其他市 场均由企业或个体投资建设。县市场建设服务中心管理运营的集 贸市场建设运营情况如下： （一）商业步行街建设运营情况。XX 县商业步行街位于县 城中心商业圈地段，距县城 X 仅 30 米，占地 6.4 万平方米，东 西街道长 268 米，南北街道长 239 米，于 2005－20XX 年投资 XX 万元建成商业用房 3.65 万平方米。其中：330 套商住用房 0.65 万平方米，765 套商铺 3 万平方米，分 A 饮食、B 百货、C 副食、D 综合四个商业区。市场各区四面均为商业门面，区内屋 顶为钢屋架结构，50％采光板设计，可安置商户 865 户。2010 年 3 月，商业步行街建设主体以合同形式委托县市场建设服务中 心管理。2020 年，实施了商业步行街配套设施提升改造项目， 现年交易额约 XX 万元。 （二）X市场建设运营情况。X 市场是在原 X 镇市场的基础 上，于 2016 年 9 月投资 XX 万元扩建的综合性集贸市场，20XX 年 12 月投入运营。市场占地面积 2578.8 平方米，原市场四周商 铺已出售，中间商铺性质为国有，现由县市场建设服务中心管理。 新建部分建筑面积 757.5 平方米，实有店面 34 间，出租 22 间， 空置 12 间，现有从业人员 37 人，主要经营业态有特色小吃、缝 纫布料、服装鞋帽、针织百货、五金农具、食盐批发、理发、印 刷等，现年交易额约 2000 万元。 （三）X镇 X农贸市场建设运营情况。X 农贸市场是由 X 镇 政府、XX 县市场建设服务中心、X 村委会、X 服务有限责任公 司于 1997 年共同筹资 XX 万元建设的综合性农贸市场，1998 年 4 月投入运营，占地面积 1.8 万平方米，建筑面积 1.88 万平方米， 营业面积 1.31 万平方米，共有商铺 297 间，现有从业人员约 268 人，主要经营服装零售、日用百货、蔬菜水果、水产肉食，现年 交易额约 XX 万元。其中，属于县市场建设服务中心管理运营部 分占地面积约 8563 平方米，包括商铺 64 间、蔬菜大棚 1 座、公 共卫生间 2 间、办公室 2 间。 二、存在的主要问题及市场化运作的必要性分析 近年来，城区主要集贸市场受消费群体外流、消费环境变化、 消费方式转变、消费市场疲软等因素影响，加之运营方式落后， 运营水平低，城区各集贸市场整体存在基础设施不完善、环境形 象脏乱差、运营管理不规范等问题。 （一）运营管理亟待改革创新。一是市场规划落实不到位。 商业步行街商铺已全部出售，A、B、C、D 四个功能区中心场地 产权虽属于开发企业所有，但由于运营功能缺失，导致市场规划 布局落实不到位，中心商业区内经营门类旁杂，B、C 区经营低 档家具，D 区基本闲置，与原规划的功能定位大相径庭，严重降 低了市场档次和形象。二是市场管理主体不统一。X 农贸市场当 前主要由县市场建设服务中心和 X 镇政府共同经营管理，因管 理主体不统一，监管职责交叉不清，经常推诿扯皮，未能统一事 权，不利于统一管理运营。三是市场运营管理不规范。目前，县 市场建设服务中心对商业步行街、X 市场和 X 镇 X 农贸市场的 管理，主要通过收取摊位费和卫生费来维持市场卫生保洁和设施 维护，以及日常的市场秩序维护。但是市场内乱占道、乱设摊、 乱停车、乱搭建等行为时有发生，X 市场、X 农贸市场占用消防 通道问题突出，县市场建设服务中心未办理收费项目审批手续， 存在经营管理不规范的问题。四是市场管理能力不匹配。受体制 机制束缚，县市场建设服务中心缺乏规范的管理办法和有效的运 营方式，对城区重点集贸市场内的公有摊位均采取出租模式经营 管理，以现有的人力、物力、财力资源经营管理城区三个集贸市 场，存在小马拉大车的问题，管理服务能力跟不上市场发展需要， 难以形成良性循环。 （二）基础设施亟待改造提升。一是基础设施陈旧老化。城 区集贸市场普遍存在运营时间长，规划设计标准低，配套设施不 完善等问题。特别是商业步行街位于最具人气、最活跃的 X 商 圈中心地段，但市场楼宇立面墙体、店面招牌陈旧，地下水、电、 暖及排污等基础设备设施等管网设施老化，供暖排污问题突出， 餐污垃圾收储设施短缺，便民生活服务设施和机动车位不足，迫 切需要改造提升。二是消费环境破败不堪。各市场街面瓷砖脱松 动落、路面塌陷不平，建筑外立面和地面铺装存在不同程度的 “破相”；市场内帐篷参差不齐、货物杂乱无章、垃圾乱丢乱堆、 卫生保洁不够及时彻底，一定程度上影响居民的购物体验和消费 情绪，也影响到城市形象和品味。三是物业管理问题突出。城区 集贸市场物业管理不规范，维修经费短缺与历史欠账较多的问题 突出，市场内公共区域只要出现管道破裂、下水堵塞等问题，便 引发维修矛盾，甚至上访不断，此种情形导致 X 农贸市场污水 管道由市场管理人员自行疏通维护。 （三）经营模式亟待转型升级。一是业态布局不够规范合理。 商业步行街缺乏运营主体，市场内中低端传统商品比重较大，且 业态排列杂乱无章，未形成核心经营品类，商务、休闲、娱乐等 功能不完善，不能满足消费者的一站式消费需求，需进行调整引 导和升级。二是品牌特色不够鲜明突出。各集贸市场内销售的商 品和经营方式趋于雷同，均为面向大众的低层次的农副产品和日 杂百货，缺乏一些高端商品以及新兴商品品牌店，而一些带有乡 土特色的特色商品和地方小吃很少，缺乏特色化、品牌化、专业 化经营，难以满足消费者多样化需求，消费吸引力和辐射带动力 较弱。三是营销手段不够积极有效。市场内大多商户因循守旧， 接受新事物的能力不强，主动宣传营销的办法不多，创新营销手 段缺乏，很少运用抖音、快手等网络平台推广销售，“坐等”消 费者的现象依然突出。 针对以上问题，对城区集贸市场进行市场化运作改革，通过 企业充分发挥市场主体的主动性和灵活性，可打破事业单位管理 模式下的体制机制束缚，以及发展动力不足的问题，有利于增强 融资功能、完善基础设施，有利于灵活调整业态、优化市场布局， 有利于强化服务供给、提升消费环境，有利于规范市场管理、激 发市场活力，符合集贸市场转型发展