副市长在全市物业管理工作会议上的讲话
今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一
个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也是必须认真贯
彻落实的会。下面，我讲三点意见：
一、提高认识，切实增强责任感和紧迫感
物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关注的热
点、焦点。我们必须站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的
高度，充分认识物业管理工作的重要性。
（一）做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。第
一，物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市
功能，维持城市的运转，需要投入相应的人力、物力、财力进行
管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的
管理服务“软环境”。物业管理工作者实际上也是城市的管理者。
第二，良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物
业管理好坏，业主是否满意，直接影响到社区稳定乃至整个社会
的稳定。作为社区管理和服务的主体，物业服务企业在提高人们
居住质量和生活质量的同时，也承担着居住区精神文明建设的重
任。第三，发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳
与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获取劳动报酬，是合
理调整社会财富再分配的重要手段。这是物业服务行业存在和发
展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗
分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业结构
调整中的就业压力具有重要作用。第四，提升物业管理水平是促
进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管
理环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业
管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。
（二）认真剖析当前物业管理中的不足。第一，管理体制不
顺。主要体现在两点：一是市、县两级住建局的物业管理职责不
清晰，特别是在市区，市住建局参与或直接行使具体管理工作，
真正在一线面对各类物业矛盾纠纷、掌握一手情况的区住建局，
却没有真正发挥作用。二是个别县（市、区）住建局，还没有理
顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能
部门的关系，没有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、
及时地解决物业问题。第二，物业行政管理力度不够。一是管理
力量不足，有的县（市）甚至无专门机构、无专业人员、无工作
经费。二是人员素质不高，专业水平不够，对物业相关政策、法
规不熟悉、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措
施，没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三，物业服务水
平较低，服务行为不够规范。从业人员很多是转制、转岗、转业
及农村进城务工人员，服务意识、专业技能还有待提高。物业企
业管理还需加强。第四，物业服务缺乏市场竞争机制。全市 95%
以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在一定从属关
系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营能
力，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的合理分配。
第五，物业收费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的
一个根源。目前物业服务收费还在执行 20XX 年制定的标准，全
市 XX 家物业服务企业有 XX 家亏损。亏损企业依靠减少人员和
降低人工费来降低成本，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生
了服务人员素质下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。
第六，老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划
设计缺乏前瞻性，停车位、安全监控等配套设施不齐全，没有归
集维修资金或维修资金已基本用完等问题。同时，无物业管理的
住宅小区基本由居委会代管，物业维护问题日益突出。第七，开
发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定
标准配备物业管理设施，不按要求对公共部位进行移交查验、移
交建设资料，在保修期内不及时担负维修责任等行为普遍存在。
第八，业主物业服务消费理念不成熟，小区自治机构不完善。一
些业主还没有建立“买房是投资，住房是消费，产权归己、维修
自理”的观念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发
挥。
二、抓重点、解难题，推动全市物业管理出特色、上水平
物业管理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全市物业
管理工作的思路是：以完善管理体制、提高服务水平为目标，把
“规范物业管理，创建宜居小区”活动作为抓手，理顺各方主体
关系，强化行政监管。引入市场机制，做强物业企业。化解矛盾，
破解难题，形成制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理模式。
主要经济指标要确保实现两个“100%”，即：新建小区专业物业
覆盖率 100%，新建小区住宅专项维修资金缴存率 100%。
（一）理顺各方主体关系，建立健全物业管理体制。只有体
制理顺了，才能从根本上破解物业发展的瓶颈，实现物业管理、
服务和经营的科学发展。第一，要理顺市、县两级物业主管部门
关系，完善物业行政管理机制。各县（市、区）住建部门要抓紧
向本级政府汇报，争取支持，充分发挥法律、法规赋予的职能和
作用，尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。
要尽快完善物业管理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、
办公经费、工作制度“五到位”。今年开始，XX 市区物业管理
的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门，将相
关职权迅速下放到街道办事处及社区居委会。今后，市住建局将
主要行使对全市物业行业管理的行政监管和业务指导，起督促、
协调和服务作用；各县（市、区）、特别是市区的 XX 要做好具
体领导、组织协调和监督管理工作。第二，要处理好住建局与物
业管理相关部门的关系，形成齐抓共管的良好局面。各县（市、
区）住建局要增强大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供
水、排水、供暖、供气等单位加强联系、交流与协作，按照各自
职能，明确工作职责，形成各负其责、协同推进的工作格局。第
三，要处理好开发建设与后期管理的关系，解决开发建设的遗留
问题。各县（市、区）住建局或房管局要明确界定房产
