关于化解房地产风险的思考 20xx 年下半年房地产调整以来，随着一系列政策措施的出 台，房地产市场显示回暖迹象，但形势依然严峻，后市仍有待观 察。尤其是，当前房地产市场库存仍大，依靠市场自身力量难以 实现止跌回稳的政策要求，风险仍可能进一步扩大和蔓延。国内 外实践经验表明，在房地产市场深度失灵时，需要政府及时向市 场注入信用。其中，政府注入信用的一个重要方式，就是通过收 储方式入市干预，稳价格、稳预期、稳市场。 一、建立收储制度的必要性和可行性 （一）当前房地产市场形势仍然严峻复杂 尽管少数一二线城市新房市场有所企稳，但总体看市场形势 仍然严峻复杂。一是新房库存不断增加、严重滞销。国家统计局 数据显示，截至 2024 年末，商品房待售面积处于历史高位（x.xx 亿 mx），比上年末增长 xx.x%，其中住宅待售面积增长 xx.x%； xxxx 年的销售额创 xxxx 年以来新低，仅为 xxxx 年（峰值）的 xx%；xxxx 年，新建商品房销售面积 x.xx 亿 mx，同比下降 xx.x%，其中住宅销售面积下降 xx.x%；新建商品房销售额 x.xx 万亿元，下降 xx.x%，其中住宅销售额下降 xx.x%。考虑到有抵 债、各种形式销售优惠等情况，新房的实际成交规模和价格下跌 幅度更大。二是二手房交易占比逐渐扩大，但价格持续承压。据 中金公司统计估算，xxxx 年，二手房成交占比持续上升，占总 成交的比重将达到 xx%；成交方面，xxxx 年中金同质性二手房 住宅成交价格指数下行 xx.x%，xxxx 年末房价较 xxxx 年历史高 点累计跌幅为 xx.x%；并且价格跌幅先慢后快，以价换量特征突 出。三是房地产风险已向行业蔓延。当前绝大多数规模较大的民 营房企已出险并大幅亏损，不少已资不抵债，风险仍在蔓延，曾 经被视作标杆的万科亦未能幸免。 （二）房地产风险持续蔓延对经济社会的系统性影响持续显 现 房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益和经 济社会发展大局。一是房价持续下跌意味着存量财富缩水，影响 居民部门消费信心。房地产资产约为 xxx 万亿元，占我国总资产 的 xx%；大约 xx%的居民资产沉淀在房地产，住房是改革开放 xx 多年来居民财富的最主要载体。二是房地产持续下行造成地 方政府土地出让收入大幅下滑，对偿债能力有实质性影响。xxxx 年下半年房地产调整以来，土地收入及其融资持续大幅下滑， xxxx 年地方政府性基金中的土地出让收入 x.xx 万亿元，较上年 下降 xx%，远低于高峰时的 x 万多亿元，叠加化解政府隐性债务 （同样源于土地融资）的影响，地方财政压力空前。三是房地产 风险持续蔓延波及金融体系，对中小金融机构影响尤甚。四是房 地产风险具有很强的传染性，已蔓延到上下游产业链，建筑、建 材、装饰装潢、家居家电等行业持续承压，给社会稳定造成较大 影响。综合来看，当前宏观经济呈现的需求不足、产能过剩、价 格低迷等现象，最重要的直接因素就是房地产冲击。 （三）利用收储制度化解风险的可行性 一是在风险蔓延、市场机制失效时，政府及时采取非常规措 施化解重大风险有成功先例：如 xx 世纪末 xx 世纪初的 xx、xx、 xx 等国，xxxx 年和 xxxx 年的美国等。二是当下通过收储托底价 格是合适时机。根据中原地产的研究，截至 xxxx 年，北上广深 的二手住宅价格相对高点跌幅普遍接近或超过 xx%，多数低能级 城市跌幅更大。三是收储工作与现行的“城市融资协调机制”“三 大工程”等政策措施紧密衔接与配合，能够更好发挥合力。 二、国内外房地产危机应对经验及收储实践 （一）国外房地产危机应对经验及收储实践 1．美国和日本应对房地产危机的经验与教训 美国房地产模式的基本特征是金融化，表现为住房抵押贷款 及庞大的资产证券化及衍生品市场。高度金融化的房地产模式， 引发了 20xx 年国际金融危机。危机爆发后，美国政府很快形成 救助共识并果断行动，一方面，实施非常规量化宽松货币政策， 另一方面财政部和美联储联手推出 xxxx 亿美元的问题资产救助 计划（TAPP），在不到一年的时间内，对支撑按揭贷款发放的核 心机构“两房”即房地产和房利美进行了接管，购买问题资产，提 供信用担保，有效避免了危机恶化。美国房价于 xxxx 年 x 月底 即筑底反弹，丧失抵押品赎回权的案例数量于 xxxx 年 x 月也降 至危机前水平。 xx 是另一个发生房地产危机的例子，其危机应对教训值得 汲取。xx 世纪八九十年代，土地投机是 xx 房地产危机的重要推 手，金融自由化导致土地抵押贷款增加，刺激土地价格大涨， 最终在通胀和利率波动下房地产泡沫破灭。日本政府在危机发生 后，政策应对措施相对迟缓，未能及时清理银行不良债权，直至 xxxx 年 x 月《金融机构再生紧急措施法》出台，财政资金才大 规模介入消化金融机构不良资产，导致“僵尸企业”滋生和信贷紧 缩长期化。同时，日本长期实施超宽松货币政策，但未能配套财 政刺激和结构化改革，导致流动性陷阱，金融机构经历了破产倒 闭潮，经济陷入“失去的三十年”，至今仍深受其害。 对比来看，美国的成功在于果断行动与政策协同，政府及时 接管关键机构并大规模注入政府信用；日本的教训则凸显了拖延、 结构改革缺失的代价。美、日正反经验表明，危机应对状态下， 政府需兼顾短期稳定与长期转型，该出手时不出手，拖延时间将 付出巨大代价。 2．xx（Securum）“好银行-坏银行”模式 xx 世纪 xx 年代，xx 放松信贷管制后，银行业快速扩张叠加 宽松货币政策，推动房价十年内涨幅超 xx%。进入 xx 年代，国 际经济衰退导致 xx 房地产泡沫破裂，银行不良贷款激增，引发 系统性金融危机。政府为化解风险，果断将问题严重的北欧银行 国有化，并分拆为专注优良资产运营的“好银行”和专司不良资产 处置的“坏银行”—塞克拉姆银行。Securum 通过政府出资于 19xx 年成立，以市场化处置方式负责承接、管理和处置从北欧银行剥 离的不良资产，其中约 xx%是办公楼、酒店、土地等商业地产， 这些资产长期由财务状况不佳的产权人和破产管理人管理，维护 差、空置率高。 xx 银行采取债务重组、企业重组和抵押物处置三大策略， 引入专业团队提升资产价值。通过改善物业状态、分类管理实物 与股权资产，仅用 x 年（远低于原计划的 xx～xx 年）便完成处 置任务。最终回收率达 xx.x%，加之 xx 银行的持续分红，政府 基本收回危机处置的直接成本。尽管受制于过早关闭未能完全享 受 19xx 年后房价回升红利，但整体实现了危机成本内部化消解。 xx 模式呈现三个核心特征：一是采取“好银行-坏银行”分治 策略，隔离风险