推动基于周期规律的城市更新
改革开放以来，我国经历了世界上规模最大、速度最快的城
镇化进程，当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，
城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶
段。城市更新工作的本质是遵循周期规律的系统工程，深刻把握
城市发展、经济运行、产业迭代、设施和建筑更新等周期规律，
将全周期管理理念贯穿城市更新全过程，对于高质量推进城市更
新具有重要现实意义。
深刻认识城市更新全过程的周期性特征。从城市发展规律来
看，城市化进程具有显著阶段性特征。研究表明，世界城市人口
增长的运动轨迹呈 S 形曲线，城市化进程分为初期、快速发展和
稳定三个阶段，城市化率 60%—70%是第二阶段向第三阶段转折
的时期。在快速发展阶段有关国家主要关注解决城市化的问题，
在快速发展转入稳定阶段时，主要关注解决城市发展本身的问题。
2025 年末我国常住人口城镇化率达到 67.89%，正处在需要通过
城市更新解决城市发展动力不足、资源环境承载力趋紧、存量空
间需要盘活优化等问题的时期。
从宏观经济运行与投资周期来看，长周期项目需要更加长效
的投融资体系支撑。城市更新项目普遍具有前期投入大、运营周
期长、投资回报慢的特点。城市建设与宏观经济运行和财政收入
深度关联，经济上行阶段财政投入力度加大，经济承压阶段城市
更新又是扩大内需的重要抓手，是稳投资、促消费的重要载体。
单纯依靠短期信贷和财政临时补助难以满足项目全生命周期需
求，构建多元可持续的投融资体系是保障高质量推进城市更新的
关键。
从产业迭代周期来看，城市空间更新需求与产业业态升级互
为支撑。城市产业伴随技术革新、市场变革不断迭代，传统产业
逐步退出、新兴业态加速成长，要求老旧街区（厂区）、传统商
圈、低效楼宇等同步更新升级。如果脱离产业发展周期盲目更新
改造，容易出现重形象、轻功能，项目红极一时、长期闲置等问
题。通过盘活存量来带动增量，依托存量空间，顺应产业周期规
律，培育科技研发、文化创意、休闲娱乐等新产业新业态，才能
持续激活城市内生动力，实现空间价值稳步提升。
从设施和建筑周期来看，大量存量设施进入更新改造窗口期。
按照现行工程建设标准，我国普通房屋和构筑物设计使用年限为
50 年，建筑外墙、管线、门窗等附属设施使用年限多为 15 至 30
年；城镇供水管网年度更新率不宜低于 2%；生活污水管网要求
每 5 至 10 年完成一轮全面排查修复；根据道路等级及路面类型，
城市快速路、主干路、次干路、支路的道路路面结构设施工作年
限分别为 15 年、15 年、15 年、10 年；电梯、老旧燃气管道等
特种设备达到规定使用年限必须开展评估改造。根据第一次全国
自然灾害综合风险普查数据，我国城镇房屋建筑面积达 662 亿平
方米。各类市政管网总长度约 390 万公里，大量 20 世纪中后期
建成的建筑和设施陆续进入老化期，开展顺应周期规律的常态化
更新、精细化运维成为提升城市安全韧性的迫切任务。
着力构建基于周期规律的城市更新实施体系。牢固树立城市
更新“全周期管理”意识。理念是行动的先导，要摆脱增量建设
思维，坚持把城市作为有机生命体系统谋划，将全周期管理理念
贯穿城市更新全过程。城市更新本质是存量利益协商调整的过程，
要坚持
